A válság hatalmas nyomást gyakorolt mindannyiunk pénzügyi stabilitására, ennek következményeként a biztonságérzetünk is csökkent. Felmerül a kérdés, hogy az eddigi terveinkkel mit kezdjünk, hogyan valósítsuk meg ezeket egy nehezített pályán? A hétköznapokban egyértelműen látszik az infláció hatása: a napi kiadásaink rövid idő alatt jelentősen emelkedtek. Szükségleteink és terveink viszont nem változtak. Felmerül a kérdés, hogy merjünk ezeknek a terveknek a megvalósításához hitelt felvenni? A Bankmonitor szakértői erre keresik a választ.
Az alábbi táblázatból nyomon követhető, hogy milyen mértékben drágultak a jelzáloghitelek az elmúlt évben. Példának 20 millió forint 20 éves futamidejű, végig fix kamatozású hitelt vettünk alapul.
A táblázatban látszik, hogy ugyanazon hitelösszeg mellett a kamatemelkedés következményeként a havi törlesztőrészletek tízezrekkel emelkedtek meg. A példában szereplő 20 millió forint összegű lakáshitel esetében a kamatemelkedés miatt jelenleg 26 ezer forinttal kell többet fizetni havonta. Két évtized alatt ez már tetemes, 6,2 millió forintos eltérést eredményez.
Hirdetés
Hirdetés
Későbbre toljuk a lakásvásárlást
Az időzítés a hitelfelvétel szempontjából is kulcsfontosságú. Nem mindegy, hogy milyen áron jutunk hozzá az ingatlanhoz és milyen kamatozású lakáshitelt választunk mellé. Ha visszatekintünk az elmúlt évekre, akkor azt tapasztalhattuk, hogy azok jártak jól, aki nem vártak ki és gyorsan léptek az ingatlanpiacon. Azaz még alacsony kamattal, a jelenlegi ingatlan árak alatt tudtak vásárolni.
Nem szabad elkeseredni, minden helyzetből a lehető legjobbat kell kihozni!
A nehéz időszak ellenére még most is érdemes belevágni az ingatlanvásárlásba azoknak, akik eddig ilyen terveket dédelgettek, hiszen a lakásárakkal kapcsolatban hatalmas a bizonytalanság, míg a hitelkamatok további emelkedése gyakorlatilag borítékolható. Jelen helyzetben a korábbiakhoz képest drágább kölcsönünket „gondozni tudjuk”, azaz folyamatosan nyomon követjük a kamatok alakulását és amint egy kedvezőbb gazdasági időszakhoz érünk, ki kell váltani a hitelt egy olcsóbbra.
Beérjük kevesebbel
Az árak töretlenül emelkedtek, ezt sem a covid, sem az orosz-ukrán háború nem tudta megakadályozni. A jövő bizonytalan, érdemi árcsökkenésre azonban nem lehet számítani az elkövetkező időszakban sem. Kénytelenek vagyunk kompromisszumot kötni az igényeink és a lehetőségeink között annak érdekében, hogy lakást vásárolhassunk.
Sokan vannak, akik jelen gazdasági környezetben is rákényszerülnek a hitelfelvételre. Számukra kulcsfontosságú, hogy a legjobb megoldást találjuk meg és egy jövőbeli tervet készítsünk. Az nem feltétlenül jó megoldás, hogy lemondunk a céljainkról, mert az ingatlan árak esetleges további emelkedése magasabb hitelösszeget von maga után, hiszen az önerőnket előreláthatóan nem fogjuk tudni megfelelő ütemben gyarapítani. Az alábbi KSH által készített diagramm azt mutatja, hogy az elmúlt nyolc évben folyamatosan emelkedtek az ingatlanárak mind a használt és mind az új építésű ingatlanok tekintetében. Ez alapján a jövőbeni érdemi árcsökkenés hiú ábrándnak tűnik.
Fizetőképesség csökkenése
Ha a KSH kutatásait tovább vizsgáljuk, akkor a számok azt mutatják, hogy az elmúlt években folyamatosan növekedett az átlagkereset Magyarországon. A 2022. júliusi adatok szerint a havi átlagkereset bruttó 500 ezer forint.
A kereset emelkedése mellett az infláció is egyre gyorsul. Vagyis a pénzünk vásárlóereje egyre kevésbé emelkedik, sőt az elkövetkező időszakban már fizetésünk vásárlóerejének csökkenésére számíthatunk. Hitelfelvétel során is találkozhatunk ezzel a jelenséggel, amikor a jövedelemvizsgálati (JTM) szabályokat alkalmazzák a hitelbírálat során. A szabályok úgy szólnak, hogy 500 ezer forint alatt 50 százalékig lehet terhelni törlesztőrészletekkel az összjövedelmet, 500 ezer forintot elérő fizetésnél pedig a 60 százalékáig. A gyakorlatban a bankok ezt a szabályt szigorúbban veszik figyelembe.
A hitelszakértők tapasztalatai szerint az alacsonyabb jövedelműek, a bizonytalan munkahellyel rendelkezők vagy a gyengébben fizető ágazatban dolgozók közül sokan vannak, akik nem vizsgálják át meglévő hiteleiket, melyek egy része rövid kamatperiódusú. Már eddig is érezhető volt a rövid kamatperiódusú hitelek törlesztőrészletének jelentős emelkedése, viszont egy kamatfixálás – meglévő kölcsön lecserélése egy biztonságosabbra – a háztartásokat megmentené a további anyagi tehertől.
A moratórium kínálta lehetőség felelőtlen kihasználata is komoly problémát okozhat. Azok, akik nem fizetik a törlesztőrészleteket annak ellenére, hogy fizetőképességük engedné a törlesztést, a felhalmozott kamat miatt a futamidejük érdemben kitolódik.
Állami lakástámogatások hatása
Az árak növekedésének következményeként egyre kevesebbet érnek a támogatások, amelyek évek óta változatlanok. Évekkel ezelőtt a 3 gyermekre adott 10 millió forint CSOK támogatás egy családi ház jelentős részét tette ki, ma már csak a töredékét. Továbbá a válságban támogatásokat nehezebb az államnak megfinanszíroznia, így a feltételek szigorítása, egyes kedvezmények kivezetése várható a közeljövőben.
Még egyelőre nem tudjuk lemérni, hogy a támogatások csökkenése illetve megszűnése milyen hatással lehet az ingatlanpiacra. Egyelőre az új építésű ingatlanok piacának alakulása tudna alapot adni egy felmérésnek, viszont e típusú ingatlanoknál az adásvételi szerződés és a hitel folyósítása távoli időpontban van egymástól.
Szigorúbb banki bírálat
A válság hatására több bank is bejelentette, hogy szigorít a hitelbírálati szabályaikon. Ezek a szigorítások érezhetők a katás vállalkozásból származó jövedelem elfogadásán. Ez érthető, hiszen ezen adózási forma teljesen átalakul, éppen ezért a korábbi években onnan származó bevételt is már teljesen másképp fogadják el a pénzintézetek. Hiszen a vállalkozások egy jelentős része már egy teljesen új adózási formára tért át.
A pénzintézet a bírálat során felméri, megbecsüli a mindennapi életünkhöz szükséges kiadásokat. A bank ezzel azt szeretné felmérni, hogy a jövedelmünk ezen rendszeres kiadások figyelembevétele mellett elbírja-e az igényelt kölcsön törlesztőrészletét. Sajnos a új rezsi-fizetési szabályok, illetve a magas infláció erőteljesen emelték a családok havi kiadását. Ennek következményeként a bank is kénytelen szigorítani.
Továbbá a rövid kamatperiódusú hitelek kivezetésével védik az ügyfeleket a hirtelen, magas kamatváltozástól. Jellemzően a hitelek többségét 10 és végig fix kamattal veszik fel, ezzel is hangsúlyozva a biztonságra való törekvést. Jelenleg is a piacon lévő rengetek rövid kamatperiódusú hitel nem került még kiváltásra. Aggodalomra ad okot, hogy ennek következményeként fizetési nehézségek merülnek fel és végén a hitel bedől, az adós pedig felkerül a negatív adóslistára.
Összegzés
A gazdasági körülmények sokat változtak az elmúlt időszakban: lakáshitelt magasabb kamat és szigorúbb feltételek mellett lehet igényelni jelenleg. Éppen ezért még fontosabb a körültekint választás, a banki ajánlatok összehasonlítása, az egyes pénzintézetek feltételeinek megismerése.
