loading

Valakinek drágul, míg másnak olcsóbb lesz a lakáshitele. De mitől függ, hogy örülhetünk vagy bosszankodhatunk?

Argyelán József
szerző: Argyelán József

A hosszú – 5, 10 éves – kamatperiódusú kölcsönök kamata kamatfordulókor a kamatváltoztatási mutató alapján módosulhat. Több fajta mutató is van, a közöttük lévő eltérés pedig jelenleg óriási. Egyes 5 éves kamatperiódusú hitelek kamata fordulókor jelenleg csökken, másoké viszont emelkedik. A kamatkülönbözet akár 1,2 százalékpont is lehet.

A Bankmonitor.hu ingyenes szolgáltatásokat nyújtó weboldal: több, mint 30 bank és pénzügyi szolgáltató több ezer termékének objektív összehasonlítása, szakértői írások a jó és megalapozott pénzügyi döntésekért. Tájékoztatáson túl konkrét támogatást is nyújtunk a kiválasztott banki termék szerződésének megkötésében. Jelen írásunkhoz hasznos kiegészítést adhat számodra a lakáshitel kalkulátorunk.

Érdemes hosszú kamatperiódusú konstrukciót választani, ha lakáshitelt keresel. (Kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja kölcsönöd kamatát.) Ezzel kamatod akár 5, 10 évre is befixálhatod. Kamatfordulókor sem változtathatja meg tetszés szerint a pénzintézet kölcsönöd kondícióit, az MNB által publikált kamatváltoztatási mutatónak megfelelően módosulhat a kamatod, törlesztőrészleted.

A lakáshitelek kamatváltoztatási mutatóinak értéke jelentősen eltérnek egymástól

Ráadásul nem csak egy kamatváltoztatási mutató létezik, az MNB jelenleg 5 mutató értékét is publikálja. A bank választhatja meg melyiket alkalmazza a kölcsönödre. Ezt természetesen előre meg kell mondania – nem a mutató aktuális értéke alapján döntenek – minden hitelszerződés tartalmazza az adott kölcsönre érvényes kamatváltoztatási mutatót.

Márpedig nagyon is lényeges, hogy a hiteledre melyik mutató az érvényes, jelenleg ugyanis jelentősen eltérnek az egyes értékek.

Az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelekre érvényes kamatváltoztatási mutatók értéke júniusban
Jól látható, hogy az állampapír hozamon alapuló mutatók értéke kedvező, míg a BIRS értékéből kiindulóké igen magas, ami eltérően hathat az egyes lakáshitelekre.

Az eltérés nem is kicsi, a legkedvezőbb mutatók mellett 0,39 százalékponttal csökkenne a hitelkamatod, míg a kedvezőtlenek esetében a hitelkamat még emelkedne is 0,87 százalékponttal. (A kamatfordulót megelőző 120. napon érvényes mutató lesz a hiteledre érvényes, a június érték nagyságrendileg az októberben forduló hitelekre lesz érvényes.)

1,26 százalékpont a különbség is lehet két kamatváltoztatási mutató között. Tegyük hogy egy 15 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt vettél fel 5 éve. A konstrukció a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján nagyságrendileg 4,96%-os kamat mellet már elérhető volt 2016-ban. Ha erre a kölcsönre a legkedvezőbb kamatváltoztatási mutató érvényes, akkor a törlesztőrészlet 2 500 forintot csökkenne, ha legkedvezőtlenebb, akkor viszont 5 700 forintot még emelkedne is. Emiatt a teljes visszafizetendő összegben 1,5 millió forint lenne az eltérés.

Miért tér el ilyen nagymértékben a kamatváltoztatási mutatók értéke?

A mutatók alapjául minden esetben valamilyen piaci hozam szolgál. (A mutató értékét ezen referencia mutató kamatperiódus indulásakor és lejártakor érvényes értéke alapján határozzák meg.) Jelenleg két nagy mutató szolgálhat a kamatváltoztatás alapjául: az egyik a BIRS – azt mutatja meg, hogy a bankok milyen kamat mellett adnának kölcsön egymásnak adott futamidőre -, a másik pedig az állampapír hozam.

Jól látható, hogy az állampapír hozamon alapuló mutatók értéke kedvező, míg a BIRS értékéből kiindulóké igen magas. Az eltérés megértéséhez érdemes megnézni hogyan is alakult a két hozam értéke az elmúlt 5 évben.

Az 5 éves futamidejű BIRS és állampapír hozamok alakulása az elmúlt 5 évben
A hosszú kamatperiódusú lakáshitelek kamatait a BIRS mutató és az AKK hozamok befolyásolják.

Több megdöbbentő tény is látható az adatok hosszú távú vizsgálata során. Valóban az 5 éves állampapírhozam csökkent az elmúlt 5 év alatt, a BIRS mutató értéke azonban emelkedett nem is kis mértékben. Ez alapján a kamatváltoztatási mutatók értékének alakulása már teljesen érthető.

Mit lehet tenni jelen helyzetben?

Ezek alapján a kamatváltoztatási mutató is nagyon fontos a hitel kiválasztása során. Felkészülni azonban erre a helyzetre nem igazán lehet, hiszen nem lehetett előre látni, hogy a két mutató ilyen eltérő módon alakul. Senki nem számított arra, hogy a BIRS értéke meg fogja haladni az állampapírhozamokat. 

Éppen ezért egy új hitel felvételekor továbbra sem lehet kamatváltoztatási mutatóra alapozni a döntést. Nem tudni, hogy a két hozam aránya a jelenlegi szinten marad, vagy visszaáll az eredeti állapot. Ez utóbbi esetben vélhetően a BIRS alapú mutatók értéke lesz kedvezőbb.

A most forduló lakáshitellel rendelkező adósok pedig elgondolkodhatnak a hitelkiváltáson. Ezzel az 5 évvel ezelőtti hitelkamatokhoz képest jóval kedvezőbb kondíciókkal juthatnának új hitelhez az adósok, régi kölcsönük előtörlesztése mellett. Vagyis nem csak a kamatemelés maradna el, hanem még csökkenne is a hitel törlesztőrészlete.

Az élet legnagyobb pénzügyi kérdéseiben (és ilyen a lakáshitel felvétel) kizárólag megfontoltan érdemes döntést hozni. Használd a Bankmonitor.hu Lakáshitel-kalkulátorát: 13 bank több, mint 100 hiteltermékét tudod összehasonlítani részletesen

És itt nincs vége: a Bankmonitor segít Neked az ügyintézésben. A Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitel ajánlatot mutatunk be Neked, mely akár 6 hónapig is érvényes. Nem kell küzdened a bankfiókban, a Földhivatalban, mindent elintézünk helyetted a hitelhez jutásig és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adunk. Kényelmes, gyors, megbízható – válaszd a Bankmonitort. Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mint ha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket kínálunk (ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.


BM logo white

Szeretném igénybe venni a Bankmonitor segítségét Lakáshitel vonatkozásában:
Ft
A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
Munkatársunk rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot!
Ha addig is további kérdésed lenne, írj nekünk a bankmonitor@bankmonitor.hu címre.