Fogyasztó­barát lakáshitel

• Maximum 3,5%pont kamatfelár. Ez azt jelenti, hogy maximum 3,5% ezen lakáshitelek kamata? Nem, a teljes hitelkamat a referenciakamat és a kamatfelár összege. A referenciakamat az a kamatszint, ami a bank számára kihelyezett hitel költségét képviseli.
• Maximum 30 éves futamidő
• Minimum 5 évig fix törlesztő részlet, azaz legalább 5 éves kamatperiódus
• Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150 ezer forint
• Elő és végtörlesztési díj nem haladhatja meg az elő-/végtörlesztett összeg 1%-át, de a lakástakarékpénztári betétből végrehajtott elő/végtörlesztés díjmentes

Az MNB 2017. június 23-tól kezdte el nyilvánosságra hozni, hogy mely lakáshitelek felelnek meg az elvárásoknak.

Ezen hitelek esetében is normál hitelminősítést végeznek a bankok. A hiteligénylőnek meg kell felelni az általános előírásoknak (így nem lesz könnyebb felvenni ezen hitelmódozatot): a lakáshitel értéke nem haladhatja meg a lakásérték 80%-át és a hitelfelvevő havi igazolt jövedelmének maximum az 50%-a (400 ezer Ft havi jövedelem fellett 60%) fordítható hiteltörlesztésre kamatperiódustól függően.

A mai magyar gyakorlat azt mutatja, hogy azon hitelfelvevők, akik a fent jelzett határértéket megközelítve szeretnének hitelt igényelni, gyengébb hitelbesorolást kapnak. A gyengébb hitelminősítés pedig magasabb hitelkamatot eredményez. Így előfordulhat, hogy egyáltalán nem kaphat az ügyfél a Fogyasztóbarát minősítésnek megfelelő hitelt. A Bankmonitor.hu szakértőinek várakozása szerint jellemzően az ingatlanérték 65%-ig terjedő hitelösszeg és a havi jövedelem 35%-ig terjedő hiteltörlesztéssel lehet majd Fogyasztóbarát hitelhez jutni.

Nem feltétlenül. Előfordulhat, hogy alacsonyabb THM-mel bíró hitelt is felvehet a hiteligénylő, de ezen hitel pl. előtörlesztési díja meghaladja az 1%-ot és ezért nem minősülhet Fogyasztóbarátnak.

Nem. Ennek eldöntéséhez a hitelek THM-jeit kell megnézni. Például egy elsőre alacsonyabb kamatúnak tűnő hitel (akár MFL, akár hagyományos lakáshitel) az egyéb költségekkel együtt annyira megdrágulhat, hogy van nála jobb ajánlat. A tapasztalat viszont az, hogy a legtöbb esetben kategóriájának legalacsonyabb THM-mel rendelkező hitele MFL.

Az MNB előírásai szerint 15+2 munkanap áll a bankok rendelkezésére a hitel folyósításáig. A kezdő időpont az összes dokumentum rendelkezésre állása és az értékbecslés elkészülte. Ez utóbbinak nincs megszabott határideje, így a teljes hitelfelvételi folyamat hossza sem garantált.

Összehasonlítva a fentebb leírt folyamatot a normál (jelenlegi gyakorlatban működő) lakáshitelezéssel, megállapítható, hogy maximum 1 hét előnye lehet a Fogyasztóbarát Lakáshitelnek.

Nézzük a szélsőértéket: ha valaki 30 évre vesz fel egy 5 évig fix törlesztéssel rendelkező lakáshitelt és a hitelfelvételt követően 1%-ponttal megemelkedik a kamat, akkor a 6. év elején a hitel törlesztőrészlete 11,4%-kal fog emelkedni. Ha 3%-ponttal nőtt a kamat időközben, akkor a havi törlesztőrészlet 34%-kal emelkedik a 6. év elején. Szó sincs tehát arról, hogy teljes mértékben minden kockázat megszűnne a Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén. A hitelfelvevőknek továbbra is pontosan mérlegelniük kell a kamatváltozás kockázatát.

Nem, de a meglévő hitel kiváltható ezen új típusú hitellel. A kiváltás pénzügyi előnye minden esetben teljeskörűen vizsgálandó. Általában egy meglévő lakáshitel jobb hitellel történő kiváltási lehetőségét minimum 2 évente felül kellene vizsgálniuk a hitelfelvevőknek, amit ma Magyarországon nagyon kevesen tesznek meg…

Minden bank az MNB által meghatározott formátumban köteles bemutatni az ajánlatát, így a hiteligénylő az egyes bankok termékeit a korábbiaknál könnyebben vetheti össze.

Minden bank kötelező érvényű hitelajánlatot ad az igénylőnek (akár e-mailben), ha rendelkezésre állnak a hiteligényléshez szükséges dokumentumok. Ezen kötelező ajánlat birtokában már nyugodtan tehet vételi ajánlatot egy lakásra a hiteligénylő, hiszen tudja, hogy meg fogja kapni a hitelt.

Minden bank a saját hitelminősítéséhez szükséges dokumentumlistát kéri be a hiteligénylőtől, így nem biztosítható, hogy ugyanazzal a paksamétával ’A’ és ’B’ bank esetében is megkaphatjuk a kötelező érvényű hitelajánlatot.

Háááát… Igen. Ehhez elegendő pl. ha a bank értékbecslője alacsonyabb árat állapít meg az adott ingatlan vonatkozásában, mint amennyi az adásvételi szerződésben szerepel. Az alacsonyabb ingatlanérték a lakáshitelhez viszonyítva ugyanis növeli a bank kockázatát. Ha nő a kockázat,  az ronthatja a hitelminősítést, ez pedig együtt jár a magasabb kamatszinttel.

A szabályozás értelmében „a hitelminősítési folyamat során felmerülő érdemi, új kockázati tényező” is befolyásolhatja a kötelező érvényű ajánlattól való eltérést. Annak érdekében, hogy azért ne legyen teljesen gumiból a „kötelező érvény”, az MNB ellenőrizni fogja időről időre a bankok visszalépését a kötelező érvényű ajánlatoktól.

Ahánytól szeretnénk, és ahánynak képesek vagyunk leadni a hitelminősítéshez szükséges teljes dokumentumlistát.

Bizonyos mértékben egységesíteni fogja az új minősítés a bankok kínálatát, mely növeli az összehasonlíthatóságot és egyszerűbbé teszi a hiteligénylők döntését.

A lakáshitel felvétele azonban változatlanul egy rendkívül komplex és hosszú időre az adós életét befolyásoló döntés marad. A döntés során számtalan olyan tényezőt kell mérlegelni, mint pl.:

• mennyi hiteltörlesztést vállalhat fel biztonsággal a család,
• milyen mértékben éri meg drágább, de biztonságosabb hitelt választani
• hogyan csökkenthető a kiválasztott hitel THM mutatója állami támogatás igénybevételével
• …stb.

Azaz a józan gondolkodás a Fogyasztóbarát Lakáshitel megjelenése után is elengedhetetlen lesz a hitelfelvételnél.