Felújítási célú lakáshitel kalkulátor

Otthonod korszerűsítésére, felújítására használhatod fel a felújítási célú lakáshitelt. Többek között tetőfelújítás, festés, hideg-, melegburkolat lecserélése, fűtéskorszerűsítés, szigetelés, konyhabútor csere, a fürdő felújítása is megfinanszírozható a hitelből.

A személyi kölcsönhöz nincs szükség ingatlanfedezetre, éppen ezért a kamata is magasabb, mint egy jelzálog fedezet mellett nyújtott hitelnek. Ha fontos számodra az alacsony kamat és a hitel teljes költsége, akkor érdemes jelzáloghitelt választani.

Jelenleg legfeljebb 10 millió forint hitelösszegig nyújtanak személyi kölcsönt a pénzintézetek, ezért ha ennél több hitelre van szükséged, akkor azt piaci kamatozású felújítási célú lakáshitelből tudod felvenni.

A személyi kölcsönök futamideje legfeljebb 10 év lehet – a jelenlegi banki gyakorlat szerint -, emiatt a havi törlesztőrészlet megterhelő lehet egy jelentősebb összegű kölcsön esetében. A piaci felújítási jelzáloghitel azonban akár 20-30 éves futamidő mellett is kérhető, emiatt jelentősen csökkenne a havi fizetnivalód.

Bizonyos feltételek teljesítését elvárják a bankok, enélkül nem lehet felújítási célú lakáshitelt igényelni. Ezek teljesítése azonban nem jelenti azt, hogy a kölcsönt automatikusan megkapod, inkább beugró feltételeknek lehet tekinteni ezeket:

• Legalább a nettó minimálbérrel megegyező jövedelemmel szükséges rendelkezned.
• Legalább 3 hónapos folyamatos munkaviszony szükséges az igényléshez és nem állhatsz próbaidő alatt.
• Legalább két hónapos bankszámla múlttal kell rendelkezned a kölcsön felvételéhez.
• Egy megfelelő magyarországi ingatlannal is szükséges rendelkezned, melyet a pénzintézet a kölcsön fedezetéül elfogad.

A bankok jellemzően három kategóriába sorolják be az egyes jövedelemtípusokat:

Önállóan elfogadható jövedelem: Ezt a jövedelmet a pénzintézetek minden további nélkül elfogadják. (Ilyen például tipikusan az alkalmazotti munkaviszonyból, vállalkozásból származó jövedelem, vagy éppen a nyugdíj.)

Másodlagos jövedelmek: Ezeket csak akkor fogadják el a bankok a hitel szempontjából bevételként, ha van mellé az igénylőnek önállóan elfogadható jövedelme is. (Ilyenek tipikusan a GYES, GYED, családi pótlék, bármilyen bérkiegészítés, bónusz, ingatlan bérbeadásból származó jövedelem.)

Nem elfogadható jövedelmek: Ezeket a pénzintézetek, akkor sem fogadják el a hitel szempontjából jövedelemként, ha van mellette a háztartásnak más bevétele is. (Ilyen például a munkanélküli segély, vagy a közfoglalkoztatásból származó bevétel.)

Jellemzően az elsődleges jövedelemből szükséges teljesíteni a pénzintézet által elvárt minimális jövedelmi szinten.

Bizonyos jövedelmek esetében a pénzintézetek nem a leigazolt nettó jövedelemmel kalkulálnak a hitelbírálat során. Például több pénzintézet a GYES, GYED összegének csak 70-80 százalékával kalkulál a jövedelem terhelhetősége során.

Jellemzően legalább 3 hónapos, határozatlan idejű munkaviszony szükséges a hiteligényléshez egy adott munkahelyen. (Egyes bankok azonban ennél hosszabb, hat hónapos munkaviszonyt várnak el.)

A határozott idejű szerződéssel rendelkezőket sem utasítja el a pénzintézet, azonban jellemzően szigorúbb feltételeket várnak el:

• Az igénylőnek legalább 6 hónapos munkaviszonnyal kell rendelkeznie az adott munkahelyen. (Több pénzintézet azonban legalább egy éves munkaviszonyt vár el.)
• Jellemzően legalább 6 hónapra kell szólnia a szerződésnek. (Egyes bankok hosszabb időt várnak el.)
• Ha hiteligényléskor már közel van – néhány hónapon belül - a határozott szerződés lejárta, akkor a pénzintézetek jellemzően elvárnak a munkaadótól egy nyilatkozatot a munkaviszony tervezett meghosszabbításáról.

A vállalkozói jövedelem is elfogadható a legtöbb banknál jelzáloghitel igényléséhez. A pénzintézetek jellemzően egy éves vállalkozói múltat és egy teljes lezárt üzleti évet várnak el az igénylőtől. (Emiatt többnyire nem elégséges az egy éves vállalkozói múlt.)

Alapesetben elégséges egy munkáltatói igazolás és bankszámlakivonatok – arról a számláról, ahova a fizetés érkezik - a jövedelem leigazolására. Vannak azonban speciális esetek, amikor a fenti igazolások mellett NAV jövedelemigazolással is alá kell támasztani a bevételeket:

• Ha készpénzben kapja az igénylő a jövedelmét.
• Ha saját cégében – vagy közeli hozzátartozó cégében - dolgozik az igénylő.
• Ha az igénylő saját magának állította ki a munkáltatói igazolást.
• Ha a vállalkozás mérete kicsi: egyes pénzintézeteknél például akkor is bekérnek NAV jövedelemigazolást, ha az alkalmazottak száma nem haladja meg az 5 főt.
• Vállalkozói jövedelmek esetében.

A törlesztőrészlet összege nem haladhatja meg a bankok által elfogadott igazolt jövedelemnek egy meghatározott százalékát. Ezt az arányt nevezik jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatónak (JTM) is.

A bankok nem határozhatják meg teljesen szabadon a jövedelem terhelhetőségét, erre ugyanis jogszabályi előírások is vannak. A jogszabály alapján jelzáloghitelek esetében a jövedelem maximális terhelhetősége függ a kamatperiódustól és az igazolt jövedelem nagyságától is.

Vagyis egy 300 ezer forinttal rendelkező család legfeljebb 150 ezer forintot költhet hitele törlesztőrészletére, amennyiben legalább 10 éves kamatperiódusú kölcsönt igényelne.

Ráadásul nem csak az új hitelre fizetendő összeget vizsgálják meg, a meglévő hitelek törlesztőrészletét is figyelembe veszik a JTM kiszámításánál. Sőt, a hitelekeretek – folyószámlahitel, hitelkártya – teljes hitelkeretének 5%-át akkor is hiteltörlesztésnek kell tekinteni, ha abból éppen nincs kihasználva egyetlen forint sem.

A pénzintézetek a jogszabályi korláttól szigorúbb irányban eltérhetnek.

A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja a hitel kamatát: vagyis a kölcsön törlesztőrészlete sem változhat meg ezen időszak alatt.

Létezik olyan hitel, amelynek kamata akár éven belül is megváltozhat: ezt változó kamatozású kölcsönnek nevezzük. Vannak 5, 10 vagy épp 15 éves kamatperiódusú hitelek, de van olyan konstrukció is, amikor a kamat a futamidő végéig fix, nagyságán a pénzintézet egyoldalúan nem módosíthat.

Minél hosszabb a kamatperiódus annál kiszámíthatóbb egy kölcsön: havi részlete ritkán, vagy épp egyáltalán nem változhat meg. A nagyobb biztonságnak azonban általában ára van: minél hosszabb ideig fix egy hitel kamata, annál magasabb az induló kamat nagysága is. Mindemellett érdemes összehasonlítani a különböző kamatperiódusú ajánlatokat, hiszen könnyen lehet olyan a kamatkörnyezet, hogy épp a fix kamatozású konstrukció a kedvezőbb.

A hosszú kamatperiódusú kölcsönöknél nagyobb mértékben lehet megterhelni a jövedelmet a hitel törlesztőrészletével, mivel ezek esetében kisebb a kamatemelkedés kockázata. (300 ezer forintot kereső család esetében egy 5 évnél rövidebb kamatperiódusú kölcsönnél a jövedelemnek legfeljebb a negyedét teheti ki a törlesztőrészlet, míg egy legalább 10 éves kamatperiódusú hitelnél akár a havi bevételek fele is elkölthető törlesztésre.)

Igen, ingatlanfedezet mellett nyújtott kölcsönről van szó. Fedezetként a legtöbb bank a lakhatási feltételeknek megfelelő ingatlant fogad csak el. (Legyen konyha, fürdőszoba, wc, lakószoba az ingatlanban. A fűtés, az áramellátás és az ivóvízellátás is elvárás az ingatlannal kapcsolatban.)

A hitelösszeg nem haladhatja meg jogszabály alapján az ingatlan értékének 80 százalékát. Jellemzően a pénzintézetek ettől szigorúbb egyedi finanszírozási arányt határoznak meg.

Egy jelzáloghitel bírálati ideje jellemzően 4-8 hét, emiatt érdemes legalább 2 hónappal azelőtt benyújtani a hiteligénylést, hogy a pénzre ténylegesen szükség lenne.

Mindenképpen a felújítási munkálatok megkezdése előtt érdemes felvenni a kapcsolatot a bankkal. Ugyanis a pénzintézet az ingatlan aktuális állapota alapján határozza meg az adható összeget. Amennyiben a bontási munkálatok már megkezdődtek, akkor csak csökkentett értéken veszi figyelembe a pénzintézet a lakást.

Sőt, a pénzintézet akár el is utasíthatja a hitelkérelmet azért, mert jelen állapotában – a felújítási munkálatok közben – nem lakható az ingatlan, vagyis nem fogadható el fedezetként sem.

Jellemzően nem, hiszen a lakás értékének akár a 80%-át is megkaphatja az igénylő felújítási hitelként. Márpedig ennél jellemzően kisebb a felújítási költség.

A legtöbb pénzintézet egy összegben folyósítja a hitelt és csak utólag, a munkálatok befejezését követően győződik meg arról, hogy a felújítást tényleg elvégezték. Van azonban olyan pénzintézet is, amely a munkálatok előrehaladtával több részletben folyósítja a kölcsönt. Minden részfolyósítás előtt meggyőződve arról, hogy az addig kifizetett összeget az igénylő megfelelő célra költötte el.

A legtöbb pénzintézet nem vár el ilyet, a munkálatok elvégzéséről egy utólagos értékbecslés keretében győződik meg a bank. (Amennyiben csok támogatás kapcsolódik a korszerűsítéshez a pénzintézet be fogja kérni a számlákat: ez a támogatás miatt kötelező.)