Hogyan válassz a különböző hitelajánlatok közül?
A lakáshitel igénylés egy komoly pénzügyi döntés, hiszen több 10 millió forintot kell visszafizetned az évtizedek alatt. Rengeteg banki ajánlat közül lehet választani, melyeket nem olyan egyszerű összehasonlítani egymással. Eltérhet a kamatperiódus, a kedvezmények feltételei, a futamidő, a bírálati elvárások. Egyáltalán nem biztos, hogy az a legjobb kölcsön számodra, amelynek az induló törlesztőrészlete a legalacsonyabb.
1. THM – Mit tartalmaz a mutató és miről nem árul el semmit?
A teljes hiteldíj mutató (THM) egy egységes és mindenki által használt mutató, amelynek segítségével össze lehet hasonlítani az egyes ajánlatokat. A THM ugyanis megmutatja a kölcsön éves átlagos költségét százalékos formában. A rendszeres kiadások mellett – kamat, kezelési költség - az egyszeri költségeket is tartalmazza a mutató: ilyen lehet többek között a folyósítási díj, a szerződéskötési díj, vagy az értékbecslés díja. A teljes hiteldíj mutató valóban az egyik legjobb eszköz a kölcsönök összehasonlítására. A mutató azonban nem árul el mindent a lakáshitelek kondícióiról: tudnod kell például, hogy a THM nem tartalmazza az összes hitelügylethez kapcsolódó költséget.
Például a THM értéke nem tartalmazza a közjegyzői okirat elkészítésének a díját sem. A díj a banktól független, logikusan feltételezhető, hogy a különböző banki ajánlatoknál – azonos hiteltípus, hitelösszeg, futamidő esetén – megegyezik. Ez igaz is lehet, ugyanakkor több pénzintézet visszatéríti a díjat, vagy ennek egy részét, ezek a kedvezmények pedig nem fognak megjelenni az adott bank ajánlatának THM értékében. A teljes hiteldíj mutató értékében megjelenik olyan szolgáltatások díja, amelyeket a hitelfelvételéhez kötelező igénybe venned. Ilyen például a bankszámlavezetés, vagy épp a vagyonbiztosítás díja. Azonban egyáltalán nem mindegy, hogy a különböző szolgáltatáscsomagok közül melyiket választod: például választhatsz magasabb alapdíjú bankszámlát azért, mert az egyes megbízások díjmentesek. (Így lehet, hogy összességében havonta kevesebbet kellene fizetned a bankszámládra, mint egy alacsonyabb alapdíjú számla választásával.) A THM értékében azonban csak a számla alapdíja jelenik meg, az egyes megbízások költsége már nem. Emiatt előfordulhat, hogy mindent összevetve – a számla teljes havi költsége alapján - egy olcsóbb számlával lenne a kölcsönünk THM értéke magasabb. Csak az azonos paraméterekkel rendelkező kölcsönök THM értékét érdemes összehasonlítanod: ebből a szempontból pedig kiemelt fontosságú lehet a kamatperiódus. Hiszen a THM értékét az induló kamat alapján határozzák meg, a mutató azonban nem tudja visszaadni a kamatemelés kockázatát.
2. Kamatperiódus – mikor emelheti meg a pénzintézet a hitelkamatot?
A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja a kölcsön kamatát. Jelenleg az alábbi kamatperiódusok mellett lehet lakáshitelt igényelni:
- 3 hónap
- 6 hónap
- 1 év
- 5 év
- 10 év
- 15 év
- Futamidő végéig fix kamatozás
Minél hosszabb a kamatperiódus annál kiszámíthatóbb a kölcsön kamatozása, hiszen a pénzintézet ritkábban változtathatja a kamatot. A jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú kölcsön esetében egy évtizeden át nem változhat meg a kölcsönöd kamata. Választhatsz azonban olyan kölcsönt is, amelynél a bank egyáltalán nem módosíthat a kamat nagyságán, az a futamidő végéig fix. Természetesen a biztonságnak ára van: jellemzően a kamatperiódus hosszának növelésével az induló kamat egyre magasabb lesz. (A jelenlegi piaci környezet ebből a szempontból különleges: az egy éves kamatperiódusú kölcsön drágább, mint egy hasonló 10 éves kamatperiódusú konstrukció.)
A kamatperiódus választásánál van még egy lényeges szempont: a biztonságosabb kölcsöntípust választva a jövedelmedet nagyobb mértékben terhelheti a hitel törlesztőrészlete. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) azt határozza meg, hogy a fizetésed mekkora részét – hány százalékát – fordíthatod a hiteleid törlesztésére. Jogszabály határozza meg a jövedelem terhelhetőségének felső korlátját, melynél fontos szempont a lakáshitel kamatperiódusa is.
A korlát kiszámításánál figyelembe veszik a már meglévő kölcsönök törlesztőrészletét is – ha hitelkiváltásra igényelnéd a kölcsönt, akkor az új hitelből előtörlesztett kölcsönöd részlete nem számítana -, sőt a meglévő folyószámlahiteled, hitelkártyád teljes hitelkeretének 5%-a tehernek minősül abban az esetben is, ha nem használtad ki egyáltalán a kereted.
3. Futamidő – a teljes visszafizetendő összeg, vagy a havi törlesztőrészlet a fontos?
A bevállalható törlesztőrészlet a kamatperiódustól és a jövedelemtől függ egy lakáshitel esetében. A havi részleted nagysága azonban nem határozza meg pontosan az igényelhető hitelösszeget. Ez érthető is, hiszen egyáltalán nem mindegy, hogy meddig kell fizetni a hitel részleteit, vagyis milyen hosszú a futamidő. Minél hosszabb a futamidő annál kisebb lesz a havi törlesztőrészleted, legalábbis meghatározott hitelösszeg és kamatszint mellett. Fontos tudnod azonban, hogy a teljes visszafizetendő összeg – a kölcsönre a teljes futamidő alatt kifizetett pénz – a futamidő növelésével emelkedik. Ez érthető is, hiszen tovább használod a bank pénzét, kvázi tovább is fizetsz kamatot rá.
Vagyis hosszabb futamidő választásával elérheted azt, hogy a jövedelmed elbírja a kért hitelösszeg törlesztőrészletét. Ugyanakkor a hitelre visszafizetendő teljes összegről sem szabad megfeledkezned, ami a futamidő kitolásával folyamatosan emelkedni fog. (A futamidő szempontjából a kamatperiódus is lényeges lehet. Egy 5 éves kamatperiódusú kölcsön kamata 10 éves futamidő mellett csak egyszer változhat meg, míg ugyanezt a hitelt 25 évre igényelve a törlesztőrészlet akár négyszer is módosulhatna.)
4. Akciók – milyen feltételt kell teljesíteni a kedvezményekért?
Mindenki a legolcsóbb kölcsönt keresi egy hitel igénylése előtt. Egyáltalán nem mindegy azonban az sem, hogy a piacon elérhető legjobb ajánlat eléréséhez milyen feltételeket kell teljesítened?A legtöbb pénzintézet ugyanis számos kedvezményt, akciót vezetett be, melyeket azonban feltételhez kötött. (Márpedig a kedvezmények nélkül akár 1 százalékponttal is magasabb lehet a kölcsönöd kamata, THM értéke.) Ezek az előírások lehetnek olyanok, melyeket elég az igényléskor teljesítened, de lehetnek olyan elvárások is, melyeknek végig a futamidő alatt meg kell felelned.
Az sem lényegtelen, hogy mi történik a kölcsönöddel, ha nem teljesíted az elvárásokat. A kamatkedvezményt mindenképpen elveszíted, az azonban már egyáltalán nem mindegy, hogy mennyi időre. Vannak bankok, amelyek végleg elveszik a kedvezményt, míg más pénzintézetek csak átmenetileg, az adott hónapban várják el a magasabb törlesztő megfizetését. (Ez utóbbi esetben, ha újra teljesíted az elvárást, akkor a kedvezményt is visszakapod.) Mindenképpen gondold át, hogy mit tudnál teljesíteni az akciós feltételek közül, ez különösen azok esetében lényeges, amelyeket a hitel lejáratáig teljesíteni kell. Csak olyat vállalj be, amit nagy valószínűséggel teljesíteni is tudsz. (Lehet számodra egy kicsivel drágább kölcsön – magasabb THM érték – lesz ideális, mert a konstrukcióhoz kapcsolódó feltételeket biztos teljesíteni tudod a futamidő végéig.)
5. Induló költségek – mennyit kell fizetned a hitel igénylésekor?
Sokaknak lehet lényeges szempont a kölcsön kiválasztásakor az, hogy mennyit kell kifizetni a bank, vagy egyéb szolgáltató felé a kölcsön igénylésekor. Vagyis döntő szempont lehet a hitel induló költségeinek nagysága. Természetesen ez a THM értékében is megjelenhet, ugyanakkor az egyszeri induló költségek – különösen hosszú futamidő esetén – már nem növelik meg jelentős mértékben a THM értékét. (Illetve van olyan költségelem – például a közjegyzői díj – is, ami nem is számít bele a teljes hiteldíj mutató értékébe.) Ha a saját megtakarításodra szükség van az önerőhöz, vagy épp a lakásvásárláshoz kapcsolódó egyéb kiadások – például a vagyonátruházási illeték – megfizetéséhek, akkor bizony minden a hiteligényléshez kapcsolódó extra kiadás rosszul jöhet.
Az egyes pénzintézetek az induló költségekből is adhatnak kedvezményt: bizonyos feltételek teljesülése esetén elengedhetik az adott költségelemet, vagy annak egy részét. Egyáltalán nem mindegy azonban, hogy a díjat elengedi-e a bank, vagy esetleg utólag visszatéríti. Ez utóbbi esetben ugyanis ki kell fizetned a díjat, azt csak utólag, a kölcsönösszeg folyósítását követően írja jóvá a számládon a pénzintézet. Az elengedett, visszatérített díjak akkor is lényegesek lehetnek, ha az igénylést követő években előtörlesztenéd, visszafizetnéd a kölcsönt. Ebben az esetben ugyanis egyes bankok az elengedett, visszatérített díjakat levonják tőled a kölcsön előtörlesztésekor. Jellemzően ezeket a díjakat a pénzintézetek csak akkor vonják le tőled utólag, ha a futamidő első éveiben törleszted elő kölcsönöd. (Az egyes bankoknál eltérő lehet az az időszak, amelyen belül az előtörlesztést ilyen formában büntetik.)
6. Egyéb szempontok – Mi a terved a hitelfelvételt követően?
A kölcsön felvételét követő terveid is mindenképpen vedd figyelembe a hitel kiválasztásakor. Ha módosítani szeretnéd a szerződést – például adóstárs kivonás, vagy fedezetcsere miatt -, vagy épp egy nagyobb összegből részben előtörlesztenéd a hitelösszeget, akkor ezen szempontokat is figyelembe kell venned a lakáshitel kiválasztásakor. Márpedig ezek a módosításokhoz kapcsolódó költségek nem jelennek meg a THM értékében. Ha egy nagyobb összeget vársz a hiteligénylét követően – eladod az ingatlanod, vagy épp ltp szerződésed fog lejárni -, akkor a beérkező pénzből tervezheted az új kölcsön részbeni előtörlesztését is. Ebben a helyzetben a tartozás lejárat előtti – teljes vagy részbeni – visszafizetésért díjat kell fizetned. Ennek mértéke az előtörlesztett összeg 1-2 százaléka is lehet. Márpedig a pénzintézetek 10 millió forint előtörlesztésért akár 100-200 ezer forint költséget is felszámolhatnak. Egyes bankok azonban a kiemelt ügyfeleiknek ingyenes előtörlesztési lehetőséget is biztosítanak, míg mások annak díját maximalizálják 30-50 ezer forintban. Vagyis a megfelelő pénzintézet kiválasztásával spórolhatsz akár 100-150 ezer forintot is. Ráadásul több pénzintézet a kölcsön teljes előtörlesztésekor – amennyiben a futamidő első pár évében történne az meg – az elengedett induló költségeket is beterheli utólag. Vagyis az előtörlesztés költsége mellett még további 100-200 ezer forintot kellene megfizetned. Ezek a költségek pedig már könnyedén ellensúlyozhatják az egyes hitelek THM értéke közötti különbségeket. Hasonló a helyzet akkor, ha szerződést szeretnél módosítani az igénylést követő néhány éven belül. A pénzintézet a módosításért is felszámít díjat, aminek mértéke jelentősen eltérhet az egyes ajánlatok esetében.
7. Eltérő bírálati gyakorlat – hol kapod meg a kért összeget?
Természetesen nem csak a kondíció lényeges a hitelező kiválasztásakor, sőt... Talán a legfontosabb tényező az, hogy melyik pénzintézettől kaphatod meg a kért hitelösszeget. Az egyes pénzintézetek bírálati gyakorlata jelentősen eltér egymástól. Másképp ítélik meg a speciális jövedelmeket a bankok: például a kismamák jövedelmét, a készpénzben kapott jövedelmet, a határozott munkaszerződést, vagy épp a katás vállalkozások bevételét. Eltérő a pénzintézetek fedezetértékelési szabályzata is, vagyis másképp értékelik a fedezetként felajánlott ingatlanokat. Más lehet az elfogadható ingatlanfedezetek köre, vagy az ingatlan tulajdoni lapján lévő terhek megítélése is eltérő lehet. De alapvetően az is különböző az egyes pénzintézeteknél, hogy a jövedelem mekkora része fordítható törlesztésre, vagy épp az ingatlan értékének hány százalékát teheti ki a hitel összege. (Természetesen a jogszabályi korlátokat figyelembe véve határozza meg a pénzintézet saját belső szabályzatát.) Vagyis a bankok kiválasztásakor kiemelten kell figyelned arra is, hogy melyik banktól kaphatod meg a kért összeget. Márpedig az egyes bankok bírálati szabályzataiban lévő különbségeket sokkal nehezebb megismerni, hiszen ezek nem nyilvánosak. Éppen ezért érdemes lehet független hitelszakértőhöz fordulni, aki tisztában lehet az egyes bankok gyakorlatával.