Jobb tudni tudástár

Lakásvásárlásnál a vételi/eladási szándék megerősítésére, nyomatékosítására szokták használni a foglalót. A foglaló a vételár egy része, melyet a teljes vételár megfizetése előtt ad át az eladó a vevő részére. (A teljes vételár összegébe beleszámít a foglaló összege is.)

Az adásvételi szándék megerősítésére szolgál a foglaló, a szerződés meghiúsulásakor ugyanis a foglaló sorsa attól függ, hogy ki miatt esett kútba a vásárlás:

• Ha egyik félnek sem róható fel a szerződés meghiúsulása - vagy mindkét félnek azonos mértékben -, akkor a foglaló összege visszajár a vevőnek.
• Ha a vevő hibájából lesz sikertelen a vásárlás, akkor a foglaló összegét megtarthatja az eladó.
• Ha az eladó hibája miatt lesz semmis a szerződés, akkor a foglaló összegének a dupláját kell a vevő részére visszafizetni.

A foglaló jellemzően a vételár 10 százaléka szokott lenni.

Általában a vevő hibájának számít az az eset, ha lakáshitel igénylését a bank elutasítja. Ezzel fontos tisztában lennie mindenkinek az adásvételi szerződés megkötése előtt.

Használt lakás vásárlásáról akkor beszélhetünk, ha az ingatlan eladója már az ingatlanban lakik, kvázi az épületet használja. 

Használt lakás vásárlására CSOK támogatást, falusi CSOK támogatást is lehet igényleni. Egy ingatlan adásvétel akkor minősül használt lakás vásárlásnak, ha nem megfelel meg a jogszabályban foglal új lakáshoz kapcsolódó elvárásoknak. (Kizárólag vállalkozótól első izben megvett ingatlan minősül új lakásnak.) Ez lényeges lehet, hiszen az új lakás vásárlására magasabb támogatási összeg jár.

A lakásvásárlás során az ingatlan meglévő tulajdonosa eladja a vevőnek saját tulajdonrészét. Új lakás, vagy új építésű lakás vásárlásáról akkor beszélhetünk, ha az eladó az ingatlan építője és még senki nem lakott a lakásban.

Új lakás vásárlására CSOK támogatást is lehet igényelni, ebben az esetben azonban az eladó mindenképpen cég, vállalkozás kell legyen. (Gyakorlatilag magánszemély által épített lakás nem minősül új ingatlannak ebből a szempontból.)

A használati megosztás egy megállapodás egy ingatlan tulajdonosai között. Egy osztatlan közös ingatlan esetén ebben rögzítik azt, hogy ki mely ingatlanrésznek a kizárólagos birtokosa, illetve nevesítve vannak benne a közös használatú részek is.

Ha osztatlan közös tulajdon lenne egy lakáshitel fedezete, akkor a bank mindenképpen elvárja a használati megállapodás elkészítését.

A dokumentummal kapcsolatos banki elvárások:

• Minden tulajdonosnak alá kell írnia.
• Ügyvéd által ellenjegyzett dokumentum fogadható el.
• Pontosan rögzíteni kell benne az egyes tulajdonosok saját, kizárólagos használatú tulajdonrészeit. Emellett szerepelni kell a dokumentumban a közösen használt részeknek is.
• Általában vázrajzot is szükséges mellé csatolni.
• A tulajdonosváltásra is kell kérnie, vagyis a jogutódokra is érvényesnek kell lennie a megállapodásnak.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) az MNB által támasztott speciális elvárásoknak megfelelő lakáskölcsön.

A fogyasztóbarát lakáshitel bevezetésével a jegybank célja az volt, hogy a kereskedelmi bankok olcsóbb, gyorsabban igényelhető és könnyebben átlátható hitelkonstrukciókat hozzanak létre.

A nem hitelcélhoz kötött kölcsönöket hívjuk szabad felhasználásúnak, vagyis az igényelt hitelösszeget szabadon, bármire felhasználhatjuk. Alapvetően két fő típust különböztethetünk meg: a szabad felhasználású, fedezet nélküli hiteleket és a szabad felhasználású jelzáloghiteleket.

A legismertebb szabad felhasználású, fedezetet nem igénylő kölcsön a személyi hitel, amellyel ingatlanfedezet bevonása nélkül igényelhetünk jellemzően 200 ezer forint és 10 millió forint közötti összeget, bármilyen felhasználási célra.

Előfordulhat, hogy a fedezetként felajánlott ingatlan értéke nem bírja el az általunk igényelt kölcsön összegét. (A fedezet forgalmi értékének legfeljebb 80%-át teheti ki a hitelösszeg.)

Ebben az esetben lehetőség van további ingatlanfedezet felajánlására, azaz pótfedezetet bevonni a hitelügyletbe. ebben az esetben ugyanis a fedezeti ingatlanok együttes értékének a 80 százalékát teheti ki a kölcsön összege.

Egy lakás adásvételi szerződését minden esetben ügyvédnek kell elkészítenie. A szerződés elkészítéséért cserébe az ügyvéd díjat vár el, melyet a vevőnek szükséges minden esetben megfizetnie. A díj jellemzően a vételár egy meghatározott százaléka szokott lenni.

Érdemes elsőre alaposan átnézni az adásvételi szerződést, esetlegesen véleményeztetni a bankkal is, amennyiben lakáshitelt is igényelnénk. A szerződés módosításáért – a módosításnak több oka is lehet – ugyanis az ügyvéd újabb díjat fog felszámolni.

Egy ingatlan forgalmi értékének legfeljebb a 80 százalékát teheti ki a rá adott lakáshitel összege. A vételár maradékát saját megtakarításból, azaz önerőből szükséges rendezned.

Az adható hitelösszeg megemelhető, amennyiben pótfedezet kerül bevonásra, ebben az esetben ugyanis az ingatlanok együttes értékének a 80 százalékát nem haladhatja meg a kölcsön összege. Illetve egyes támogatások – CSOK, Babaváró – legalább részben helyettesíthetik a minimálisan elvárt önerőt.

Az értékbecslés során az általad fedezetként felkínált ingatlan forgalmi, vagyis reális eladási értékét állapítja meg a bank egy értékbecslő segítségével, ami azért nagyon fontos, mert behatárolja, hogy mekkora hitelt kaphatsz. A független értékbecslő számos paramétert (például az ingatlan elhelyezkedése, szerkezete, állapota) figyelembe vesz, és ezek alapján készíti el a becslését az ingatlan piaci értékére.

Az értékbecslésnek díja van – jellemzően 30-40 ezer forint -, melyet neked kell rendezned az értékbecslő vagy a bank felé. Egyes bankok azonban a folyósítást követően a díjat visszatérítik.

Egy telken egy lakóingatlan készítését nevezik építkezésnek. Magánszemély igényelhet az építkezés finanszírozására hitelt is, ezt nevezik építési hitelnek.

A CSOK támogatást fel lehet használni lakóingatlan építésének finanszírozására is.

Speciális lakáscélra, lakóingatlan építésére nyújtott kölcsönt nevezzük építési hitelnek. Az építési hitel jellemzően több részletben kerül folyósításra az adós részére.

Minden egyes részlet lehívása előtt igazolni kell műszaki ellenőrzéssel azt, hogy az építkezés megfelelő ütemben halad, az eddig kifolyósított rész beépítésre került.

A bank a hitel mögötti fedezeti ingatlanra a jelzálogjog mellé jellemzően elidegenítési és terhelési tilalmat (ETT) is bejegyeztet. Ez azt jelenti, hogy a zálogkötelezett nem adhatja el a lakást a bank hozzájárulása nélkül. Illetve az ingatlan egy újabb kölcsönhöz kapcsolódó jelzálogjoggal, vagy más teherrel nem terhelhető meg a pénzintézet beleegyezése nélkül.

A CSOK és falusi CSOK támogatás esetén az állam javára jegyeznek be a kedvezménnyel érintett lakás tulajdoni lapjára elidegenítési és terhelési tilalmat.

A bank minden ingatlanra bejegyzi egyetemlegesen a kölcsönhöz kapcsolódó zálogjog összegét abban az esetben, ha több ingatlan is fedezetül szolgálna a hitel mögött.

Természetesen ez nem azt jelenti, hogy a bank duplán követelné vissza a hitelösszeget. A bankot egy esetleges fizetési nehézség során az ingatlanok eladásának árából csak az aktuális fennálló tartozás és elmaradások összeg illeti meg.

A lakáshitel fedezeteként felajánlott ingatlan tulajdonosai zálogkötelezettként kerülnek be a hitelügyletbe. (A zálogkötelezett és az adós ugyanazon személy is lehet.)

A zálogkötelezett a hitel visszafizetéséért a zálogtárggyal felel: amennyiben az adós nem fizeti a kölcsön törlesztését, akkor a bank értékesítheti a fedezetül felajánlott ingatlant.

A jelzálog egy hitelszerződést biztosító kötelezettség, amelyet a bank jegyeztet be a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra. A tulajdoni lapon megjelenő zálogjognak addig nincs jelentősége, amíg a hitelt rendesen törlesztjük. Viszont, ha nem tudunk a kölcsönszerződésnek megfelelően eljárni és fizetési nehézségünk lesz, akkor a bank alkalmasint értékesítheti az ingatlant, vagyis érvényesítheti jelzálogjogát.

A családi otthonteremtési kedvezmény és a falusi CSOK esetében a is jegyeznek be jelzálogjogot az állam javára.

A lakáshitel mögött ingatlanfedezet van, amire a bank jelzálogjogot jegyeztet be. Ez azt jelenti, hogy ha nem fizetjük a hitel törlesztőrészletét rendesen, akkor bizonyos idő után érvényesítheti a fedezetet a bank, például eladhatja az ingatlant. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a bank végrehajtást indít. (Az ingatlan árverezését megelőzően azonban már a jövedelmünk letiltására is sor kerülhet.)

Persze ez csak a végső megoldás, ezt megelőzően a fizetési nehézségeket másként is megpróbálják orvosolni. Ezért is kell megfontoltan dönteni, és olyan törlesztőrészletet választani, amit ki tudunk gazdálkodni.

Minden ingatlannak van tulajdoni lapja. Ez egy olyan okirat, melyen feltüntetésre kerülnek az ingatlannal kapcsolatos legfontosabb információk: az ingatlan jellege, a tulajdonosok, illetve az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és terhek is. A tulajdoni lappal kapcsolatos bejegyzéseket a Földhivatalban intézik, vezetik át, és a tulajdoni lap ott kérhető ki. A tulajdoni lap lekérésének ára van, amely 1 000-6 250 Ft között mozoghat attól függően ki és honnan kéri ki a dokumentumot. (Érdemes a bank által elektronikus formában lekérni, az jellemzően olcsóbb.)

Egy jelzáloghitel bírálatakor a bank ellenőrzi a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lapját. (Emiatt már az igényléshez szükséges egy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap.) Amennyiben nem megfelelő az ingatlan jellege, vagy van valamilyen nem elfogadható teher az ingatlanon, akkor a hitelkérelmet elutasítják.

Egy lakáskölcsön jóváhagyását követően a bank jelzálogjoga rákerül a fedezetül felajánlott ingatlanra, ami a tulajdoni lapon is megjelenik.

Olyan ingatlanfedezet mellett nyújtott jelzáloghitel, melynél a kölcsönösszeg felhasználására nincs megkötés: az adós tetszőlegesen, bármire elköltheti a kapott összeget.

A szabadságnak azonban ára van, a szabad felhasználású jelzáloghitelek drágábbak, mint a lakáshitelek. De például az ingatlanfedezet nélküli fogyasztási kölcsönök kamatszintjénél jóval kedvezőbb kondíciókkal lehet még mindig szabad célú jelzáloghitelt igényelni.

A szerződés aláírását követő azon időszak, amelyen belül a kölcsön összegének kifizetését kérhetjük a bank részéről. Ezen időszakon belül szükséges teljesíteni valamennyi folyósítási feltételt. A bank jogosult felmondani a hitelszerződést, amennyiben a rendelkezésre tartási idő lejárt és a kölcsön nem folyósították. Ha kicsúsznánk a határidőből, érdemes a bankkal szerződésmódosítást kötni az időszak meghosszabbításáról.

Egy összegben lehívható, piaci kamatozású lakáshitelek esetében ez az időszak jellemzően 3-6 hónap szokott lenni, míg szakaszos folyósítású kölcsönöknél (például építési hitel) a rendelkezésre tartási idő 1,5-2 év is lehet.

A kedvezményes Zöld hitel esetében a hitel lehívására rendelkezésre álló időszak akár 3-4 év is lehet.

A már jóváhagyott hitel folyósítása előtt fizetendő díjtétel, amit akkor számol fel a bank, ha a megítélt hitelt nem azonnal, vagy nem teljes mértékben hívja le az adós. Jellemzően a szakaszos folyósítású, több részletben lehívható lakáshitelek esetében merülhet fel ez a költség.

Jellemzően a fel nem használt hitelösszeg százalékában meghatározott díjat jelent. Számos bank nem számol fel ilyen díjat.

Olyan lakáscélú jelzáloghitel, melynél az induló kamat mértékét a bank saját maga határozhatja meg a forrásköltsége, az elvárt nyereség és egyéb paraméterek alapján. Jogszabályi előírás a THM maximális értékére van, ez jelzáloghitelek esetében a jegybanki alapkamat + 24%.

A piaci kamatozású kölcsönök kamata jellemzően magasabb, mint egy kedvezményes kamatozású, támogatott hitelé. Ez utóbbiak esetében azonban jellemzően szigorúbb, jogszabály által meghatározott feltételeket is teljesítenie kell az igénylőknek.

Az osztatlan közös ingatlannak, vagy ingatlanrésznek több tulajdonosa van, mindenki bizonyos arányban tulajdonos. Ők az ingatlan közös, valamint az elkülönült saját részeket használhatják.

Ha hitelt szeretnél felvenni egy osztatlan közös ingatlan fedezete mellett, akkor feltétlenül szükséges egy ügyvéd előtt készített, minden tulajdonos által aláírt megállapodásra, amely azt tartalmazza, hogy az egyes tulajdonosok mely ingatlanrész kizárólagos birtokosai. Ezen részeket kizárólag az adott tulajdonos, tulajdonosok jogosultak használni.

Ezt a megállapodást használati megosztásnak hívják, amely vázrajzot is tartalmaz. A vázrajz ábrázolja, hogy a teljes ingatlan melyik részét melyik tulajdonos használja. Ez azért is szükséges, mert így csak azt a részt fogják jelzálogjoggal terhelni, amelyik a hitelfelvétellel érintett tulajdonosé.

Műszaki ellenőrzésre vagy hitelbiztosítéki érték felülvizsgálatra szükség van a több részletben, szakaszosan folyósított kölcsönök egyes részleteinek kifizetésekor. Tipikusan ilyen hitel az építési kölcsön.

Ekkor a műszaki ellenőr szakaszonként kimegy és megvizsgálja, hogy a folyósított kölcsön felhasználásra került-e, és az anyagokat beépítettük-e. Ez alapján dönt arról, hogy milyen készültségi foknál jár az építkezés, és hogy utalható -e a következő rész.

Ezen kívül történhet ellenőrzés akkor is, ha a futamidő alatt változás történik az ingatlanon, például valamilyen kár éri (például tűz, földrengés, árvíz, stb.).

A műszaki szemlének díja van, melyet az értékbecslő részére meg kell fizetnünk, ennek mértéke 10-20 ezer forint szokott lenni. egyes bankok a műszaki szemle díját elengedik, vagy utólagosan megtérítik részünkre.

Léteznek lakástakarék (ltp) szerződéssel kombinált lakáshitelek is. Ebben az esetben a bank felé havi szinten kezdetben csak kamatot kell fizetni, a tőkerészt a lakástakarék szerződésbe szükséges rendezned. Majd az ltp lejáratát követően az ott felhalmozott megtakarításodból automatikusan előtörlesztik a kölcsönöd. A fennálló tartozást a hátralévő futamidő alatt normál módon, egyenletes törlesztőrészlettel kell tovább fizetned.

A lakástakarékkal kombinált hitelekre összességében többet kell fizetned, mivel kezdetben nem csökken a tőke, vagyis nagyobb összeg kamatozik. Ugyanakkor az ltp szerződésekhez kapcsolódó állami támogatás ezt a hátrányt sok esetben kompenzálhatja. (Fontos, hogy 2018. októberétől már nem jár állami támogatás az új ltp szerződésekre befizetett összeg után, emiatt ezen kombinált hitelek egyre kevésbé népszerűek.)

Az ingatlan komfortfokozatát, (például a víz-, gáz-, csatorna-, elektromos közműellátás bevezetésével) és/vagy energetikai besorolását (napenergia, nyílászárócsere, szigetelés, fűtésrendszer segítségével) emelő munkálatok.

Nem szabad összekeverni a felújítással, a korszerűsítés során ugyanis nem az eredeti állapot helyreállítása a cél. A munkálatok befejezését követően ugyanis a lakás az eredeti állapotához képest is magasabb minőségű lesz bizonyos szempontok alapján. (Például jobb szigetelés, korszerűbb fűtési rendszer, modernebb nyílászárók lesznek az ingatlanban.)

Az Otthonfelújítás támogatást 2022. év végéig meglévő otthonod korszerűsítésére is felhasználhatod.  Ez jó lehetőséget teremthet arra, hogy otthonod modernizáld, átalakítsd. Ha preferált kistelepülésen, tanyán fekszik az ingatlanod, akkor pedig a Falusi CSOK-ot is ki tudod használni a munkálatok finanszírozására.

Az ingatlan egészére, vagy bizonyos részeire kiterjedő állapotjavító munkálatok, amelyek az ingatlan használhatóságát, üzembiztonságát, esztétikai megjelenését növelik. Ilyen lehet például a festés, mázolás, tapétázás, szerkezeti elemek javítása.

A felújítás nem azonos a korszerűsítéssel, jelen esetben ugyanis az ingatlan eredeti állapotának helyreállítása a munkálatok célja.

Meglévő otthonod felújítására 2022. december végéig meglévő otthonod felújítására, korszerűsítésére Otthonfelújítás támogatást is igényelhetsz, ezzel a munkálatok költségének a felét akár meg is spórolhatod.

A hitelcélok egyike a lakásbővítés, ez az ingatlan hasznos alapterületének, lakóterének növelését jelenti oly módon, hogy legalább egy új lakószoba kerül kialakításra az ingatlanban.

Megfelelő megoldások lehetnek:

• Tetőtér-beépítés
• Emeletráépítés
• Toldalék építés

Akkor beszélhetünk bővítésről, ha az új egységben nem egy új, önálló lakóegység jön létre.

Lakásbővítési célra a támogatások közül a falusi CSOK és a sima Családi Otthonteremtési Kedvezmény is felhasználható.

Klasszikus vagyonbiztosítás, ami a lakásban keletkezett károk után fizet. Jelzáloghitelek esetén a bankok ragaszkodnak hozzá, hiszen egy-egy elemi kár komoly kárt tehet a hitel fedezetéül felajánlott ingatlanban, vagy akár meg is semmisítheti azt.

A bank jellemzően meghatározza azt a minimálisan elvárt biztosítási összeget, amely az ingatlan újjáépítési költséggel, de legalább a felvett hitel összegével megegyezik. Köthető a lakásban lévő ingóságokra is biztositás, ugyanakkor a minimálisan elvárt biztosítási összegnek önmagában az ingatlanra kell szólnia.

Jelzáloghitelek kötelező elemeként, a hitel-, biztosítéki szerződést a közjegyző által hitelesített okiratba szükséges foglalni. A bank kockázatát csökkenti, mivel egy esetleges nemfizetés esetén a bank ez alapján tud pereskedés nélkül végrehajtást kérni a fedezeti ingatlanon. A dokumentum a kölcsön folyósításának feltétele, enélkül nem kaphatjuk meg az összeget.

A közjegyző a dokumentum elkészítéséért díjat számol fel, melyet azonban számos bank a hitel kifizetését követően legalább részben visszatérít számunkra.

A jelzáloghiteleknél induló költségként merül fel, a hitel-, vagy biztosítéki szerződés közjegyzői okiratba foglalásáért kifizetett díj. Ára a közjegyzői díjszabás alapján kerül meghatározásra. A THM mutató értékében ez a díj nem jelenik meg.

Egyes bankok akciós jelleggel a díjat részben, vagy egészben visszatérítik az adós részére a kölcsön folyósítását követően.

A hitel kamatát referenciakamathoz is igazíthatja a bank. (Ez jellemzően a változó kamatozású lakáshiteleknél, illetve támogatott kölcsönöknél fordulhat elő.) Ilyen referencia kamat például a 3, 6, vagy 12 havi BUBOR, államilag támogatott hitelek esetén pedig az 1,5 éves állampapír átlaghozama. Ez annyit jelent, hogy a fizetendő éves kamat a referenciakamat és a kamatfelár együttes összegéből áll. Így a hitel kamata a referenciakamat mozgásával együtt változik, de csak kamatperiódus-váltáskor, azaz 3, 6, 12 havonta, illetve 1,5 évente.

A kamatfelár viszont a kamatfelár-változtatási mutató értékének megfelelően módosulhat annak fordulójakor.

A hosszabb kamatperiódusú lakáshitelek – 3, 5, 10, 15 éves – kamata kamatfordulókor a kamatváltoztatási mutató értékének megfelelően módosulhat.

A változó kamatozású lakáshitelek kamatfelára – az a rész, mellyel a referencia mutató értékét megnövelik – a kamatfelár-változtatási mutató értéke alapján módosulhat a felár fordulójakor.

Mindkét mutatóból többféle létezik, aktuális értéküket az MNB a honlapján publikálja.

Alapvető elvárás, hogy a bankok a futamidő alatt legfeljebb 5 alkalommal módosíthatnak az érintett hiteleknél kamatot, kamatfelárat a kamatperiódus lejártát megelőző 120. napon érvényes kamatváltoztatási-, illetve kamatfelár-változtatási mutató értéke alapján.

Azon kölcsönöket nevezzük jelzáloghitelnek, melyek igénylésekor biztosítékként a bank jelzálogjogot jegyez be a hitel biztosítékául szolgáló ingatlanra. Az ingatlanfedezetnek hála az adós kedvezőbb feltételek mellett, olcsóbban kap hitelt, míg a bank csökkenti az adós esetleges nem fizetéséből eredő kockázatát. Mindezek miatt jellemzően a maximálisan igényelhető összeg is magasabb egy jelzáloghitel esetében, mint a fedezetlen hiteleknél.

Két nagyobb fajtáját különböztetjük meg a jelzáloghiteleknek: lakáshitel, szabad felhasználású jelzáloghitel.

A bank a hitel biztosítékául szolgáló ingatlanra jelzálogjogot jegyez be. (Ezt az ingatlan tulajdoni lapjára jegyzi be a Földhivatal.) Amennyiben az adós nem szerződésszerűen törleszti a felvett hitelt, akkor a bank érvényesítheti jelzálogjogát (eladhatja a fedezeti ingatlant).

A jelzáloghiteleknél elvárás, hogy a kölcsön biztosítékaként az adós ingatlanfedezetet is felajánljon, melyre a pénzintézet jelzálogjogot jegyez be. A bank a törlesztőrészletek elmaradása esetén a lakást értékesítheti, és a vételárból rendezheti az adós elmaradását.

A hitelhez fedezetként elfogadható ingatlan Magyarországon lévő, forgalomképes, per-, teher- és igénymentes ingatlan lehet. Alapvetően magánszemély tulajdonában lévő ingatlant lehet jelzáloghitel mögé fedezetként befogadni.

A fedezet típusa szerint általában az alábbi ingatlanok fogadhatók el:

• Családi ház, sorház, ikerház
• Társasházi lakás
• Hétvégi ház, üdülő
• Vegyes funkciójú ingatlan abban az esetben, ha a lakófunkció alkotja a nagyobb részt
• Építési telek
• Tanya
• Garázs (kiegészítő fedezetként)

Fedezetként többnyire NEM elfogadható ingatlanok:

• Műhely
• Kiskereskedelmi és vendéglátó egység
• Gazdasági épület
• Szőlő, gyümölcsös
• Erdő

Egy ingatlan megvásárlása után vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Az illeték mértéke 4%, melynek alapja a lakás vételára. Több esetben is igénybe vehető illetékmentesség vagy illetékkedvezmény: például a csok támogatással vásárolt lakások esetében az illeték elengedésre kerül.

A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja a kölcsön kamatát. Lakáshitel igényelhető különböző kamatperiódusok mellett is.

Általában a legalább 5 éves kamatperiódusú kölcsönöket – ezek kamata 5 éven át nem módosulhat – nevezzük hosszú kamatperiódusú hiteleknek.

A kamatperiódus hosszának növelésével a kölcsön egyre biztonságosabbá válik, hiszen a kamat és így a törlesztőrészlet mértéke egyre ritkábban módosulhat. Ugyanakkor általában a hosszabb kamatperiódusú kölcsönök induló kamata magasabb, mint a rövidebb, változó kamatozású kölcsönöké.

Jelzáloghitelek esetében a hitelösszeg és a fedezeti ingatlan forgalmi értékének az arányát hitelfedezeti mutatónak nevezik. A jogszabály alapján a felvehető kölcsönösszeg lakáshitel esetén a fedezetül felajánlott ingatlan értékének maximum a 80%-a lehet, ettől azonban egyes bankok szigorúbb irányba eltérhetnek.

Amennyiben több ingatlant is fel tudsz ajánlani, úgy a fedezetek értéke összeadódik a mutató számítása során, vagyis adott esetben akár a teljes vételárat is megfinanszírozhatod hitelből.

Euróban vagy más devizában felvett kölcsön esetén a hitelfedezeti mutató maximális értéke alacsonyabb, nem haladhatja meg az 50%, illetve a 35%-ot.

Egy jelzáloghitelt számos célra fordíthat az adós:

• Használt lakásvásárlás
• Új építésű lakás vásárlás
• Építkezés
• Bővítés
• Korszerűsítés
• Felújítás
• Hitelkiváltás
• Szabad felhasználás

Ezek közül a lakáshoz köthető célokra fordított hiteleket szokás lakáscélú kölcsönnek nevezni.

A fedezeti ingatlan hitelbiztosítéki érték az értékbecslés során megállapított forgalmi, azaz piaci értékből számított, csökkentett érték. Jellemzően a forgalmi érték 80-85%-a szokott lenni, de erősen függ az adott ingatlan elhelyezkedésétől, szerkezetétől, állapotától.

Többek között ebből az értékből állapítják meg az adható kölcsönösszeget, amely azonban nem lehet több a jelenlegi szabályok szerint, mint a forgalmi érték 80%-a. Valamint ebből számítják ki azt a minimális összeget, amely alatt a bank nem árverezheti el az ingatlant, amennyiben nem fizet az adós.

A futamidő a kölcsön felvétele és lejárata közti időszakot jelöli. Ezen időszak alatt kell visszafizetned havi részletekben a felvett összeget.

A futamidő befolyásolhatja a felvehető hitelösszeget is: hosszabb futamidő alatt kisebb részleteket kell fizetned ugyanakkora hitelösszegre. A futamidő kitolásával azt is elérheted, hogy a jövedelmedbe magasabb kölcsönösszeg törlesztőrészlete is beleférjen.

Ugyanakkor a futamidő növekedése miatt emelkedhet a teljes visszafizetendő összeg is. Ez érthető, hiszen a bank pénzét tovább használod, vagyis hosszabb időn keresztül kell rá kamatot is fizetned.

A lakáshitelek futamideje 2-35 év között lehet, vagyis elég széles skálán határozhatod meg azt, hogy mennyi idő alatt szeretnéd visszafizetni a felvett összeget.

Az ingatlan forgalmi, vagy piaci értéke jelenti azt az összeget amennyiért az ingatlant adott időpontban értékesíteni tudnád. A forgalmi értéket alapvetően az ingatlan paraméterei (például az ingatlan elhelyezkedése, szerkezete, állapota) és az ingatlanpiac alakulása határozza meg.

A banki hitelezési gyakorlatban az értékbecslés során gyakran a tényleges vételár alá teszik a piaci értéket.

A pénzintézet a kölcsön bírálatához és folyósításához kapcsolódó kiadásainak fedezésére folyósítási díjat szedhet be.

Lakáshitelek esetében a legtöbb esetben a pénzintézetek nem kérnek el ilyen díjat: vagy nincs is ilyen díjtételük, akciós jelleggel elengedik, vagy visszatérítik azt az adós részére.

A hitel visszafizetése során az esedékes törlesztőrészleten kívül lehetőséged van a bank részére egy nagyobb összeget befizetni, mellyel a tőketartozásod csökken. Előtörlesztési szándékod mindig előre kell jelezned a bank felé, enélkül a számládra befizetett összeggel a pénzintézet nem fogja a fennálló tartozásod csökkenteni.

Az előtörlesztést követően a havi törlesztőrészleted csökkenni fog, sőt a teljes visszafizetendő összeg is kevesebb lesz, ugyanis az előtörlesztett összegre már nem kell kamatot fizetned a hátralévő futamidő alatt.

A végtörlesztés az előtörlesztés egy speciális formája, ebben az esetben az éppen aktuális teljes fennálló tartozást kifizeted a bank felé. A végtörlesztést követően a kölcsön megszűnik.

A Bankok jellemzően előtörlesztési, végtörlesztési díjat kérnek az előtörlesztésért, végtörlesztésért cserébe, melynek mértéke lakáshitelek esetében jellemzően az előtörlesztett összeg 1,5-2 százaléka. Ugyanakkor Minősitett Fogyasztóbarát Lakáshitel esetében az előtörlesztési díj mértéke nem haladhatja meg az 1 százalékot.

Amennyiben még nem találtad meg a megfelelő ingatlant, vagy csupán előre szeretnéd tudni, hogy mennyi hitelre vagy jogosult, akkor több banknál is kérhetsz előbírálatot. Ennek keretében egy teljes hitelbírálaton esel át, leszámítva a megvásárlandó ingatlan értékelését és annak költségeit (logikusan, hiszen a megvásárolandó ingatlan még nem ismert).

Azaz pusztán a jövedelmi adataid alapján megtudhatod azt a maximális hitelösszeget, amennyi hitelt folyósítana neked a bank. Ezzel az előbírálattal már könnyedén nézelődhetsz az eladó ingatlanok között: amennyiben a banknak is megfelelő ingatlant találsz, és ezalatt nem változnak az előbírálat során megadott adatok (pl. munkahely, fizetés, meglévő hitelek, hitelkamatok stb.), akkor biztos lehetsz benne, hogy megkapod a kívánt hitelösszeget.

Egy ingatlanfedezet mellett nyújtott jelzáloghitel, amelyet kizárólag valamilyen lakáscélra lehet felhasználni. A kölcsön kamata jellemzően kedvezőbb, mint egy személyi hitelé, hiszen az ingatlanfedezet plusz biztosítékot jelent a bank számára. Sőt a dedikált felhasználhatóság miatt - lakáscél - jellemzően a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél is olcsóbbak a lakáskölcsönök.

A hitelcél egy lakáshitel esetében lehet új lakás vásárlás, használt lakás vásárlás, építkezés, felújítás, bővítés, korszerűsítés, vagy lakáscélú hitel kiváltása.

Az egyes bankok ajánlatai is jelentős mértékben eltérhetnek egymástól, a Bankmonitor kalkulátora segít a számodra ideális kölcsön kiválasztásában.

A CSOK mellé igényelhető a futamidő végéig fix, 3 százalékos kamatozású támogatott lakáshitel is, amennyiben legalább két gyermek után vetted igénybe a vissza nem terítendő támogatást.

A kedvezményes hitel maximális összege 10 millió forint, amennyiben két gyermek után igényeltél CSOK-ot. Az igényelhető összeg akár 15 millió forint is lehet, amennyiben legalább 3 gyerekre kérted a CSOK támogatást. A támogatott hitelt ki lehet egészíteni piaci kamatozású lakáshitellel is, amennyiben nem lenne elégséges a támogatás és a kedvezményes kölcsönnel elérhető összeg.

Azon személyek alkotnak egy háztartást, akik együtt élnek és az alapvető költségeket is közösen viselik.

Hiteligénylés szempontjából lényeges lehet az, hogy hányan élnek egy háztartásban, ez ugyanis megmutathatja azt, hogy a család jövedelméből hány személyt kell eltartani. Ez pedig egy jelzés a pénzintézet felé, hogy mennyi is lehet a család szabadon, hiteltörlesztésre elkölthető jövedelme.

A hitelbírálat fontos része az ügyfélminősítés, aminek keretében a bank megvizsgálja a jövedelmi helyzetünket és a beadott nyomtatványok valódiságát. Minél nagyobb jövedelmet tudunk a hitel mögé tenni, minél kevesebb egyéb fizetési kötelezettségünk van és minél kisebb hitelre van szükségünk, annál jobb lehet az ügyfélminősítésünk.

Ez azért is lényeges, mert egyes bankoknál a jobb kategóriába eső adósok számára kedvezőbb a hitelkamat.

A hitel futamideje alatt kifizethetjük bármikor a teljes tartozásunkat, ezzel megszűntetve a kölcsönt. Ezt nevezzük végtörlesztésnek, melyért egy meghatározott díjat – jellemzően a fennálló tartozás egy meghatározott százalékát – kérheti tőlünk végtörlesztési díjként.

A futamidő alatt a fennálló tartozásunk egy részét is visszafizethetjük a havi részleteken felül, ezt nevezzük előtörlesztésnek.

Az összes hitel változó kamatozásúnak tekinthető, melynél a futamidő alatt a kamat módosulhat. Ugyanakkor változó kamatozású lakáshitelként azon lakáskölcsönökre szokás hivatkozni, melyek kamata 3, 6, 12 havonta módosulhat. Ezen kölcsönök kamata jellemzően egy referenciamutató értékéhez kötött, ez a mutató a BUBOR szokott lenni. A BUBOR értékének megváltozása kamatfordulókor maga után vonja a kölcsön kamatának változását is.

Személyi kölcsönök között csekély számban találni változó kamatozású konstrukciót, ugyanis a legtöbb konstrukció futamidő végéig fix kamat mellett érhető el. A Babaváró hitel a kamattámogatás ideje alatt fix kamatozású, ha pedig azt elveszítené az adós, akkor 5 éves kamatperiódusú piaci kamatozású hitellé alakulna át. Vagyis ez a konstrukció konstrukció klasszikus értelemben nem változó kamatozású hitel.

A kölcsönt jellemzően havi részletekben egyenletes törlesztés mellett kell visszafizetnünk. Az egyenletes törlesztő minden hónapban változatlan nagyságú – a kamat megváltozásakor azonban a törlesztőrészlet mértéke is módosulhat -, a benne lévő tőke- és kamatrészlet nagysága azonban folyamatosan módosulhat.

Tőketörlesztés az a rész, amellyel a fennálló tartozásunk csökken, a kamattörlesztés pedig a fennálló tartozásunkra adott hónapban fizetendő kamat összegét takarja.

A hitel felvételét követően a kamatrész a nagyobb, a lejárat közeledtével azonban a kamatrész mind kisebb lesz.

Jellemzően a hitel folyósítását követő átmeneti időszak, amely alatt az adósnak csak kamatot kell fizetnie a bank felé. Ezen időszak lezárultát követően kezdjük meg a normál annuitásos részlet megfizetését.

Vagyis kezdetben a törlesztőrészlet alacsonyabb lenne, mivel nem fizetnénk a bank felé tőkét. A teljes visszafizetendő összeg azonban a türelmi idő miatt magasabb lenne, ugyanis a futamidő elején nem csökken a tőketartozás, vagyis a teljes hitelösszeg után fizetnénk kamatot. Ilyet kérni jellemzően lakáshitelek igénylésekor lehet.

Fizetési problémákkal küzdők kaphatnak a futamidő alatt is átmeneti türelmi időt. Ezen időszak alatt a bank felé csak a kamatot kellene megfizetni, vagyis csökkenne a havi részlet összege. Remélhetőleg ezen átmeneti kedvezményes időszak alatt az adós jövedelmi helyzete is rendeződhet. A rossz helyzetbe kerülő adósoknak kérniük kell ezt a lehetőséget bankjuktól, a pénzintézet jóváhagyása esetén pedig szerződésmódosításra is sor kerülhet. (Hiteltípustól függetlenül bármelyik rossz helyzetbe kerülő adós beadhatja kérelmét.)

Lakáshitelt és személyi kölcsönt jellemzően havi szinten, egyenletes törlesztés mellett – úgy is nevezik, hogy annuitásos részlet – kell visszafizetni. Az annuitásos részlet azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet minden hónapban állandó – a kamat módosulásakor a törlesztőrészlet nagysága is módosul -, ugyanakkor azon belül a kamat és tőke mértéke folyamatosan változik. (Kezdetben a kamat aránya magasabb a törlesztőrészleten belül, a futamidő előrehaladtával azonban fokozatosan a tőkerész aránya válik egyre magasabbá.)

A felvett hitelösszeget a futamidő alatt kamatokkal növelten vissza kell fizetnünk. Jellemzően nem egy összegben kell rendezni lejáratkor a teljes tartozást – bár van ilyen hitelkonstrukció is -, hanem meghatározott időközönként kell egy meghatározott összeget fizetnünk a bank részére. Ez a részletet nevezzük törlesztőrészletnek.

Egy kölcsön mellé köthető törlesztési biztosítás. Ez azt jelenti, hogy bizonyos események bekövetkeztekor a biztosító átmenetileg megfizeti helyettünk a kölcsön havi törlesztőrészletét.

Különböző káresemények ellen kérhetünk védelmet: ilyen lehet a baleset, tartós betegség, vagy épp a munkanélküliség.

Természetesen ezért a szolgáltatásért havi díjat kell fizetnünk, ami lehet a fennálló tartozás, vagy épp az aktuális törlesztőrészletünk egy meghatározott százaléka.

A THM százalékos formában mutatja meg egy kölcsön éves átlagos költségét. Ideális lehet az egyes hitelajánlatok költségének összehasonlítására. A THM értéke a kamat mellett a hitelhez kapcsolódó egyéb költségeket is tartalmazza: ilyen például a szerződéskötési díj, folyósítási díj, értékbecslés költsége. Emiatt a THM pontos képet adhat egy kölcsön valós költségeiről.

Talán meglepő, de a hitelhez kapcsolódó szolgáltatások díja is megjelenik a teljes hiteldíj mutató értékében. Ilyen például a bankszámlavezetés költsége, amennyiben a pénzintézet a hitelnyújtás feltételeként elvárja, hogy nála nyisson az adós számlát. Illetve ilyen jelzáloghitel esetében az ingatlan vagyonbiztosítási díja is, hiszen a kölcsön folyósításához elvárás egy megfelelő összegű vagyonbiztosítási szerződés aláírása.

Vannak azonban olyan díjak is, melyek a THM értékében nem jelennek meg. Ilyenek jellemzően a hitelszerződés átalakításához kapcsolódó költségek, vagy a törlesztők elmaradásához kapcsolódó extra kiadások. Ilyen például a futamidő hosszabbításának díja, a szerződésmódosítási díj, a késedelmi kamat, vagy épp a közjegyzői okirat díja.

A teljes hiteldíj mutató értékét a pénzintézeteknek a jogszabályban foglalt előírások, elvek, képletek alapján szükséges meghatározniuk. Ezzel is biztosítva van, hogy a kölcsönök a THM alapján összehasonlíthatóak legyenek.

Kereskedelmi kommunikációban és szerződésben szereplő THM

Minden konkrét ajánlatra ki kell számolnia a banknak a telje hiteldíj mutató értékét. Vagyis a pénzintézet ajánlatadáskor be kell mutassa az igényelt hitelösszeg, futamidő és egyéb paraméterek alapján meghatározott THM értéket. Sőt a teljes hiteldíj mutató értékének magában a hitelszerződésben is meg kell jelennie. Vagyis minden adós megismerheti a mutató általa kért összegre érvényes értékét.

A reklámokban, hirdetésekben azonban egy adott példa ügylet THM értéke kell megjelenjen, méghozzá legalább olyan feltűnő formában, mint a kamat nagysága. Az összehasonlítás érdekében meghatározták az egyes hiteltípusok esetében, hogy milyen paraméterek mellett kell szerepeltetni a THM értékét a kereskedelmi kommunikációban.

A kereskedelmi kommunikációban megjelenő kölcsönök alap paraméterei:

• Jelzáloghitel esetén 12 millió Ft hitelösszegre, 20 éves futamidőre kell meghatározni a teljes hiteldíj mutató értékét. (2022. október 31-ig más paraméterekkel kellett szerepeltetni a THM értékét a kereskedelmi kommunikációban.)
• Hitelkártyánál 375 ezer forint keretösszegre kell meghatározni a THM értékét.
• Folyószámlahitel esetében 375 ezer forintra kell kiszámolni a teljes hiteldíj mutató nagyságát.
• Lakástakarék-pénzár által nyújtott kölcsön esetén 2 millió forint hitelösszegre és 5 éves futamidőre kell a THM értékét meghatározni.
• Lakástakarék-pénztár által nyújtott áthidaló kölcsön esetén 5 millió forint hitelösszeg és 15 éves futamidő mellett kell a THM értékét megállapítani.
• Babaváró hitelnél 10 millió forint és 20 éves futamidő mellett kell a THM értékét meghatározni.
• A fentiekbe be nem sorolható kölcsönök esetén a maximális hitelösszeg nagyságától függenek a paraméterek: legfeljebb 1 millió forintig igényelhető hitelnél  500 ezer forint és 3 éves futamidő mellett kell a THM-t meghatározni, ha az igényelhető összeg meghaladja az 1 millió forintot, akkor pedig 3 millió forint hitelösszeg és 5 éves futamidő mellett kell a THM értékét megadni.

THM plafon

A jogszabály alapján a THM értéke nem haladhat meg egy meghatározott értéket. A hitelszerződés semmisnek tekinthető, amennyiben a plafon értékét meghaladja a mutató nagysága. A THM plafon értéke a jegybanki alapkamathoz van kötve: az adott félévet megelőző utolsó hónap első napján érvényes alapkamat alapján határozzák meg.

A THM plafon a fenti módon meghatározott alapkamat megnövelve egy meghatározott százalékponttal:

• Jelzáloghitel, személyi kölcsön esetében az alapkamatot 24 százalékponttal kell megnövelni. Jelenleg a THM plafon értéke 29,9%.
• Hitelkártya, folyószámlahitel, áruhitel - kivéve autóhitel - és kézizálog mellett nyújtott kölcsön esetében az alapkamatot 39 százalékponttal kell megnövelni. Jelenleg a THM plafon értéke 44,9%.

A jegybanki alapkamat aktuális értéke 13%. Ha a mutató értéke nem változik, akkor 2023. januárjától a THM plafon értéke is emelkedni fog.

Egy hitel esetében azt mutatja meg, hogy a felvett kölcsönre a futamidő alatt összességében mennyit kell visszafizetned. Nem elegendő csak a havi törlesztőrészleteket összeadnunk, hogy ezt megkapd, hanem hozzá kell adni a banknak fizetett egyéb díjakat is. Érdemes tudni, hogy hacsak nem veszel fel végig rögzített kamatozású hitelt, akkor ennek mértékét pontosan nem fogják tudni megmondani, hiszen a kamat változásával a havi törlesztőrészleted is módosulhat.

Előfordulhat, hogy az adós szeretne változtatni a kölcsön alapvető feltételein. Például változtatna a futamidőn, ki szeretne kerülni az ügyletből egy adóstárs. De lakáshitelek esetében előfordulhat az is, hogy a fedezetként felajánlott ingatlant szeretné megváltoztatni, lecserélni az adós.

Ebben az esetben kérelmet kell benyújtani a bank részére, melyről minden esetben egyedi döntés születik. Jóváhagyás esetén a változtatást szerződésmódosításba kell foglalni, melyet mind a banknak, mind az igénylőnek alá kell írnia.

A változtatásért cserébe jellemzően szerződésmódosítási díjat kell fizetnünk, melynek pontos mértékét tartalmaznia kell az eredeti szerződésnek, illetve a bank hirdetményének.

A bank, akitől a lakáshitelt, igényeltük, esetenként felszámolhat díjat a szerződéskötéskor. Nem összetévesztendő a folyósítási díjjal, ami a hitel folyósításával kapcsolatban merül fel. Jellemzően a bankok a szerződéskötési díjat elengedik akció keretében, amivel néhány tízezer forintot is nyerhetünk.

Babaváró hitel és személyi kölcsön esetében ilyen díjjal nem találkozhatunk.

A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a kamat rögzített, annak mértékét a pénzintézet nem módosíthatja. Minél hosszabb a kamatrögzítés hossza, annál biztonságosabb a kölcsön, hiszen a kamata ritkábban módosulhat.

Vannak 3, 6, 12 havonta, illetve 3, 5, 10, 15 évente módosuló kamatozású kölcsönök, de létezik futamidő végéig fix kamatozású megoldás is.

A személyi kölcsönök között szinte kizárólag lejáratig változatlan kamatozású hiteleket lehet találni, a lakáshitelek között azonban jóval többféle konstrukció közül is lehet választani. A Babaváró hitel 5 éves kamatperiódusú kölcsön, azonban a kamattámogatás időszaka alatt - ez akár a teljes futamidőre érvényes lehet - az adósnak nem kell kamatot fizetnie.

Egyes hitelek kamatát a bank egy referenciakamathoz is igazíthatja. Ezen kölcsönök kamata két részből tevődik össze: a referenciamutató értékéből és a kamatfelárból. A referenciakamat lehet állampapírok kamata, bankközi kamat, vagy egyéb előre meghatározott érték.

Hazánkban jellemzően a referenciakamat a 3, 6, vagy 12 havi BUBOR, államilag támogatott hitelek esetén pedig az 1 vagy 5 éves állampapír átlaghozam. Így a hitel kamata a referenciakamat mozgásával együtt változik, de csak kamatperiódus-váltáskor, azaz 3, 6, 12 havonta, illetve 1, 5 évente.

Referenciamutatóhoz kötött kamatozású kölcsön hazánkban jellemzően a lakáshitelek között található. A személyi kölcsönök ugyanis rendszerint futamidő végéig fix kamatozású hitelek.

Hitellel kombinált bérleti szerződés, melynek során a bérlemény a lízing végéig a lízingbe adó tulajdonában marad. Típusától függően a lízing végén a lízing tárgya vagy automatikusan átkerül a bérlő tulajdonába, vagy bizonyos összegért megvásárolhatja azt.

A lízing tárgya lehet többek között ingatlan, személygépjármű, haszongépjármű, egyéb gép is.

Olyan adóslista, amelyben minden aktív hitellel rendelkező (pozitív lista) és nemfizető, késedelmes hitellel rendelkező adós (negatív lista) szerepel. A hitelbírálat során a banknál azonnali kizáró feltételt jelent, ha valaki a negatív adóslistán szerepel, így nem kaphat hitelt. A negatív listára azok kerülnek fel, akiknek a minimálbért meghaladó elmaradásuk van, amely legalább 90 napja fennáll. (A rossz adósok listájára felkerülnek még a hiteligénylés során visszaélést, csalást elkövetők is.)

Az elmaradás rendezését követően még egy évnek el kell telnie ahhoz, hogy valaki ismét hitelképessé váljon. Korábban BAR (Bankközi Adós- és Hitelinformációs Rendszer) listának hívták, de az elnevezés használata még a mai napig gyakori.

Kezes az adós mellett a hitelügyletbe bevonásra kerülő személy. A kezes lehet családtag, vagy kívülálló harmadik személy. A kölcsön visszafizetéséért a kezesek teljes vagyonukkal felelnek.

Kezességen belül megkülönböztethetünk egyszerű (sortartó) kezességet és készfizető kezességet. (Ez utóbbi esetben a hitelező egyszerre követelheti az elmaradást az adóstól és a kezestől is, nem kell megpróbálnia először az adóstól behajtani a meg nem fizetett összeget.) A hitelszerződések esetén a bankok kizárólag készfizető kezességet fogadnak el. Ma már jellemzően a hitelszerződésbe nem kezesként, hanem adóstársként kerülnek be a társigénylők.

A kamatperiódus a futamidőn belül egy olyan időszak, amely alatt a kamat mértéke állandó, azt a bank egyoldalúan nem módosíthatja.

A személyi kölcsönök jellemzően futamidő végéig fix kamatozás mellett igényelhetők. Ugyanakkor lakáshitelnél létezik 3, 6 hónapos, illetve 1, 3, 5, 10, vagy 15 kamatperiódus is. De itt is található a teljes futamidő alatt változatlan kamatozású konstrukció. A Babaváró hitel a kamattámogatás ideje alatt kamatmentes, ha valami miatt elveszíti az igénylő a kamattámogatást, akkor piaci kamaton kell a kölcsönt tovább fizetni, melynek mértéke 5 évente megváltozhat.

A hosszabb kamatperiódus előnye, hogy a hitel törlesztése hosszú távon kiszámítható válik. Jellemzően az ilyen kölcsönök drágábbak, mint a változó kamatozású hitelek, ugyanakkor a jelen piaci helyzetben a kiszámíthatóbb konstrukciók még olcsóbbak is.

A futamidő során kamatfordulókor nőhet vagy csökkenhet a hitel kamata, így a törlesztőrészlete is. A személyi kölcsönök jellemzően futamidő végéig fix kamatozásúak, vagyis ezen hiteleknél nincs kamatkockázat. A Babaváró hitel a kamattámogatás alatt kamatmentes, ezen időszak alatt nincs kamatkockázata ennek a hitelnek sem.

Ugyanakkor egy lakáshitel felvételekor kritikus kérdés a megfelelő kamatperiódus kiválasztása. A gyakran változó kamatozású hitelek általában olcsóbbak, ugyanakkor pozitív és negatív piaci folyamatokat is egyaránt gyorsan lekövetik, ezért a törlesztőrészlet nagy mozgásnak van kitéve, így a havi kiadás nehezen tervezhető lehet. A hosszú időre rögzített kamatozás előnye a kiszámíthatóság, amiért cserébe jellemzően drágább is, mint a gyakran változó társa. (A jelenlegi piaci helyzet különleges, ugyanis a változó kamatozású kölcsönök még drágábbak is, mint a kiszámítható kamatozású társaik.)

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt határozza meg, hogy az adós jövedelmét legfeljebb milyen mértékben terhelheti a hitel törlesztőrészlete. A számítás során a hitelügyletben részt vevő valamennyi szereplő nettó igazolt jövedelmét figyelembe veszik. Ugyanakkor az új hitel mellett a már meglévő törlesztők összegét is számításba veszik a pénzintézetek. (Sőt a meglévő folyószámlahitel, hitelkártya teljes keretösszegének 5 százaléka is törlesztőrészletnek számít.) Figyelem! 2023. július 1-től változik a JTM rendelet!

2023. július 1. előtti igénylés esetén Személyi kölcsönnél és Babaváró hitelnél 500 ezer forint alatti jövedelem esetén a havonta törlesztésre fordítható összeg a jövedelem 50%-a, 500 ezer forint, vagy ezt meghaladó jövedelem esetén pedig a 60%-a lehet.

2023. július 1. előtti igénylés esetén jelzáloghiteleknél  500 ezer forint alatti jövedelem esetén a havonta törlesztésre fordítható összeg 5 évnél rövidebb kamatperiódus esetén a jövedelem 25%-a, 5 évnél hosszabb, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 35%-a, legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozás esetén 50%-a lehet.

Jelzáloghitelek esetén 500 ezer forintot elérő vagy meghaladó jövedelem és legalább 5 éves futamidő mellett a havonta törlesztésre fordítható összeg 5 évnél rövidebb kamatperiódus esetén a jövedelem 30%-a, 5 évnél hosszabb, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 40%-a, legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozás esetén 60%-a lehet.

2023. májusában a Magyar Közlönyben megjelent MNB rendelet alapján szigorodnak a hitelezés szabályai, melyek a JTM-et is érintik. A meglévő kölcsönöknél nincs változás, de akiknek júliustól aktuális a hiteligénylés, már az új szabályok szerint fog eljárni a bank. A változás minden típusú kölcsön esetében a jövedelemi szintet emeli meg 500 ezer forintról 600 ezer forintra.

Ennek értelmében 2023. júliusától fedezetlen hitelek (például személyi hitel és Babaváró kölcsön) esetén amennyiben az igénylő havi nettó jövedelme 600 ezer forintnál alacsonyabb, annak legfeljebb 50 százaléka fordítható törlesztésre, míg hatszázezer forintot elérő vagy meghaladó bevételnél 60 százalék a felső határ.

Jelzáloghitelek esetén, ha az igénylő(k) jövedelme 600 ezer forint alatti, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú kölcsön esetén a jövedelem 25 százalékáig, 5 évet elérő, 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 35 százalékáig, illetve legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozású konstrukció esetén 50 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel.

Ha az igénylők havi összjövedelme eléri, vagy meghaladja a nettó 600 ezer forintot, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú kölcsön esetén a fizetés 30 százalékáig, 5 évet elérő, 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 40 százalékáig, illetve legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozású konstrukció esetén 60 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel.

Az az összeg, melyet a bank folyósít számodra és amelyet a futamidő alatt - kamatokkal növelten – vissza kell fizetned a pénzintézet felé.

A megfelelő hitelkonstrukció megtalálása nagyon fontos, ugyanis az igényelhető minimális és maximális kölcsönösszeg jelentősen eltérő az egyes hiteltípusok esetében:

• Személyi kölcsön és Babaváró esetében legfeljebb 10 millió forintot lehet igényelni.
• Lakáshitel esetében azonban a kölcsönösszeg akár 60-80 millió forint is lehet, sőt egyes bankoknál a felvehető összegnek nincs is felső határa.

A hitelcélok egyike a hitelkiváltás: meglévő hiteledet lecserélheted egy másik, számodra kedvezőbb feltételű kölcsönre. Például válthatsz olcsóbb kamatozású vagy hosszabb ideig fix törlesztőrészletet kínáló hitelre, ezért érdemes 1-2 évente felmérni az aktuális piaci kínálatot. A meglévő hitel lezárása a végtörlesztési díj kifizetésével, az új hitel felvétele pedig az induló költségek megfizetésével jár, ezen extra költségeket is figyelembe kell venned a döntés során.

A hitelkiváltás mindig egy új hitel igénylését is jelenti, vagyis össze kell szedned a hitelfelvételhez szükséges valamennyi dokumentumot és át kell esned a bank hitelbírálatán is, ugyanakkor az új hitel felvétele által elért kedvezőbb költségek megmutatkoznak a teljes visszafizetendő összegben és a törlesztőrészletekben is, esetleg a kamatváltozás kockázatának mérséklődésében.

Bankmonitor tipp

Nézd meg, melyik most a legolcsóbb jelzáloghitel lakáshiteled kiváltására a Bankmonitor Hitelkiváltás Kalkulátorával!

Ha fedezetlen kölcsönt vagy kölcsönöket szeretnél rendezni (például személyi kölcsön, folyószámla hitelkeret, áruhitel, hitelkártya tartozás), használd az Adósságrendező hitel Kalkulátort!

A felvett hitel után kamatot kell fizetni, ez a hitel ára. A kamatot a bankok éves szinten, százalékban adják meg, attól függetlenül, hogy a hitel visszafizetése havi gyakoriságú. A kamat mértéke a fennálló tőketartozás alapján kerül meghatározásra, így a futamidő előrehaladtával a törlesztőrészlet egyre kevesebb kamatot és egyre több tőkefizetést tartalmaz.

A kamat nagysága függ többek között a hitel típusától – lakáshitel, Babaváró hitel, vagy személyi kölcsön -, a hitelcéltól, a hitelösszegtől, a kamatperiódustól, a jövedelemtől. Ráadásul az egyes pénzintézetek sem azonos kamaton kínáljak a hasonló kölcsöneiket.

A kölcsön igénylésekor az adósnak meg kell mondani azt, hogy milyen célra szeretné felhasználni a kért összeget. Ez sok esetben befolyásolhatja a kölcsön kamatát, a választható futamidő hosszát, az elérhető kedvezmények körét.

Vannak dedikált célhoz nem kötött kölcsönök, ezek összege bármire elkölthető. Az ilyen hiteleket nevezzük szabad felhasználású kölcsönnek.

A hitelbírálat azt a folyamatot jelenti, amely során a bank azt állapítja meg, hogy mennyire vagy hitelképes, azaz mekkora kölcsönösszeget kaphatsz.

• Egy lakáshitel esetében a felajánlott fedezet, illetve a jövedelmünk alapján végzi el a bank a vizsgálatot.
• Ugyanakkor egy fedezet nélküli, fogyasztási hitel esetében a pénzintézet kizárólag a jövedelmi helyzet alapján hozza meg a döntést.
• A Babaváró hitelnél is lényeges a banki bírálat, ugyanis a jogszabályi feltételek mellett az egyedi banki elvárásokat is teljesítenünk kell.

Fix kamatozású hitelnek azokat a kölcsönöket nevezzük, amelyek kamata a futamidő alatt nem változhat, vagyis a törlesztőrészlet a kölcsön lejáratáig változatlan szinten marad. Tágabb értelemben a hosszú kamatperiódusú – 5, 10, 15 éven keresztül változatlan kamatozású – kölcsönöket is fix kamatozású hitelnek szokták nevezni.

• A személyi kölcsönök jellemzően futamidő végéig fix kamatozásúak.
• A lakáshitelek között még számos, különféle kamatperiódusú konstrukció megtalálható.
• A Babaváró hitel a támogatás időszaka alatt a futamidő végéig kamatmentes. Ha valami miatt a kamattámogatást elveszítjük, akkor a kölcsön 5 éves kamatperiódusúvá alakulna át.

A BUBOR, vagyis a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb azt a kamatot mutatja meg, amelyen a kereskedelmi bankok egymásnak hajlandók hitelt adni rövid futamidőre. A hitelszerződésben gyakran találkozhatsz vele, ugyanis a rövid kamatperiódusú lakáshitelek kamata egy referenciamutató értékének megfelelően módosulhat. Ez a mutató jellemzően a BUBOR szokott lenni.

Ha például a 3 havi BUBOR értéke 3 hónap alatt 2 százalékról 4 százalékra emelkedik, akkor a 3 havi kamatperiódusú lakáshitelek kamata is 2 százalékponttal fog növekedni.

A bank hitelnyújtás során elvárhatja az adóstól, hogy különböző biztosítékokat adjon számára, ezzel csökkentve a pénzintézet kockázatát. Ennek elsősorban akkor lehet később jelentősége, ha az igénylő nem tudja fizetni a havi részleteket.

A biztosíték lehet személyi jellegű: ha például egy adóstárs, vagy kezes is bekerül a hitelügyletbe. A pénzintézet a társigénylőtől, kezestől is kérheti az elmaradt összeget, amennyiben az adós nem fizeti a törlesztőt.

Illetve ez a garancia ölthet dologi jellegű formát is. Például lakáshitel esetében a bank jelzálogot jegyez be a fedezetül felajánlott ingatlanra. A bank végső esetben az ingatlant eladhatja és az eladási árból is rendezheti az adós elmaradásait.

Az alapkamat az a hozamszint, amelyet az MNB fizet a kereskedelmi bankok részére a náluk elhelyezett kéthetes kötvények után.

A jegybanki alapkamat a gazdaságban irányadó kamatnak is tekinthető, hiszen egyik bank sem fog rövid futamidőre ennél kedvezőbb kondíciókkal kölcsönt nyújtani. Végső soron a pénzintézetek az alapkamat ismeretében határozzák meg a betétek és hitelek kamatát is.

A hitelek és betétek kamata is növekedni fog, amennyiben az MNB emeli az alapkamatot, ez a változás azonban a legtöbb esetben nem azonnal jelentkezik.

Az igénylő mellé a hitelügyletbe bevonásra kerülhet más személy is, őt nevezzük adóstársnak.  Bizonyos esetekben kötelező az adós mellé más szereplőnek is bekerülni a hitelügyletbe, például az igénylő házas-, élettársa, vagy akár az ingatlanon haszonélvezettel, özvegyi joggal rendelkező személynek mindenképpen alá kell írnia a hitelszerződést.

Előfordulhat az is, hogy az adós szeretné azt, hogy társigénylő is szerepeljen az ügyletben. A bank ugyanis ebben a helyzetben a két szereplő együttes jövedelme alapján határozza meg az igényelhető hitelösszeget. (Elképzelhető, hogy az adós jövedelme önmagában – a JTM szabályok alapján - nem bírja el a kért összeg havi törlesztőrészletét.)

A hitel visszafizetésére az adós mellett az adóstárs is kötelezettséget vállal. Ha az igénylő nem rendezi a havi törlesztőrészletet, akkor az adóstársnak kell rendezni az elmaradást.

Adós az a személy, aki a kölcsönt megigényelte, a hitelösszeget részére folyósította a bank, illetve, neki kell a tartozást visszafizetnie.

Bár a Babaváró hitel alapvetően szabad felhasználású kölcsön, van egy fontos megkötés akkor, ha a Babaváró folyósítása és a lakáshitel felvétele között nem telik el 90 napnál több. Ebben az esetben ugyanis a babaváró összegének 75%-a számít csak önerőnek, míg 25%-a hitelnek minősül. Ez azért lényeges, mert a megvásárolt ingatlan vételárának legfeljebb 80%-át hitelezhetik meg a bankok, míg 20%-ot önerőként kell előteremteni. Mivel a babaváró hitel összegének 25%-a hitelnek minősül, ez csökkenti a hiteként felvehető összeget.

Egy bankszámla akkor válik aktívvá, ha a számlatulajdonos használja azt: általa kezdeményezett terhelés és jóváírás is történik a számlán minden hónapban.

Hitelfelvételhez általában elengedhetetlen, hogy az adós rendelkezzen legalább egy bankszámlával. A bankok kifejezetten kedvelik, ha az adós náluk vezeti azt a bankszámláját, ahová a rendszeres jövedelme érkezik. Aki vállalja, hogy a hitel futamideje alatt a megadott bankszámlára érkezteti a bevételeit, és költekezéskor is aktívan használja a számlán tartott pénzt (például a kártyás vásárlásokat innen intézi), ő ezért cserébe kedvezményekben részesülhet. Elképzelhető, hogy a bank elengedi a hitel kezdeti költségeit, kamatkedvezményt ajánl fel, vagy ingyenes számlavezetést biztosít. Egy átlagos bankszámla azonban még a kedvezményekkel együtt is drágább lehet, mint az elérhető legkedvezőbb bankszámla: ugyanis bizonyos feltételekkel teljesen ingyenes számlacsomagot is lehet találni a piacon.