Teljesen kiárazódtak a változó kamatozású lakáshitelek a piacról

A változó kamatozású lakáshiteleknek számos hátránya van, egy alapvető előnyük azonban mindenképpen tagadhatatlan: jellemzően ezek a konstrukciók olcsóbbak, mint a hosszabb kamatperiódusú társaik. Vagy mégsem? A jelenlegi piaci környezetben ez az utolsó előny is elszállt.

Változó kamatozású lakáshitelnek azokat a kölcsönöket szokták nevezni, amelyeknek kamatát a bankok akár éven belül is módosíthatják egyoldalúan. Ezen konstrukciók kamatának alakulására jellemzően egy külső mutató, a BUBOR gyakorol jelentős hatást. A BUBOR mutató azt mutatja meg, hogy a bankok milyen kamat mellett nyújtanak kölcsönt egymásnak rövid futamidőre. A mutató aktuális értékét a jegybank naponta publikálja.

Gyakorlatilag a BUBOR értékének változása alapján módosul a kölcsön kamata is. Egy 6 hónapos kamatperiódusú lakáshitel kamatának változása a 6 havi BUBOR értékétől függ. Ha a mutató értéke fél évvel ezelőtt 2 százalék volt, jelenleg pedig 3 százalék – és a kölcsönnek most lesz a kamatfordulója -, akkor a hitel kamata is 1 százalékponttal fog megemelkedni.

A változó kamatozású kölcsönök kockázatosabbak

A piacon jelenleg a változó kamatozású hitelek mellet még kétféle lakáskölcsön érhető el:

• Hosszú – 5, 10, vagy 15 éves – kamatperiódusú lakáshitel. Ebben az esetben a kamat változatlan szinten marad a kamatperiódus hosszának megfelelő ideig.
• Futamidő végéig fix kamatozású kölcsönöknél a hitel kamata a futamidő alatt nem módosulhat.

Az látható, hogy a változó kamatozású hitelek jóval kockázatosabbak, hiszen a kamat jóval gyakrabban módosulhat. A kiszámíthatóság egy 20-30 éves futamidejű elköteleződés esetén lényeges szempont lehet.

Ezt a kockázatot pedig az igényelhető hitelösszeg meghatározásának folyamatába is beépítették. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabály ugyanis meghatározza, hogy az igénylők fizetésének hány százaléka fordítható a kölcsönök törlesztőrészletére. Márpedig ez az arány nagymértékben függ az igényelt hitel kamatperiódusától is.

Nézzük meg, hogy mit is jelent ez az eltérés egy 400 ezer forint összegű jövedelemmel rendelkező igénylő esetében. Ha a kérelmező változó kamatozású hitelt venne fel, akkor a törlesztőrészlet maximum 100 ezer forint lehet. Ha viszont legalább 10 évig fix kamatozású konstrukció mellett dönt, akkor akár már 200 ezer forint is lehet a havi fizetnivaló. A magasabb törlesztőrészlet viszont általában nagyobb felvehető hitelösszeggel jár együtt.

Már a kamata is magasabb a változó kamatozású kölcsönöknek

Egyetlen elvi előnye volt a rövid kamatperiódusú kölcsönöknek: jellemzően egy gyakrabban változó kamatozású hitel olcsóbb. (Mondhatni azt is, hogy a nagyobb biztonságért cserébe felárat kell fizetni.) Ez az elvi helyzet jelenleg a gyakorlatban megdőlt.

A jelenlegi pénz-, és hitelpiaci környezetben a rövid kamatperiódusú kölcsönök kamata meghaladta a kiszámíthatóbb konstrukciók kondícióit. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján – 15 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és 400 ezer forint jövedelem beállítása esetén – ugyanis a legolcsóbb kölcsönök az alábbi feltételekkel érhetők el:

• Változó kamatozású hitelek közül jelenleg a Raiffeisen bank ajánlata a legkedvezőbb. A hitel 6 havi kamatperiódusú, kamata 4,56%, a törlesztőrészlet 95 384 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 22 892 138 forint.
• 5 éves kamatperiódusú kölcsönöknél az UniCredit Bank ajánlata a legkedvezőbb. A kölcsön kamata 3,16%, a havi törlesztő 84 982 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 20 366 071 forint.
• A jelenleg legnépszerűbb 10 évig fixált kamatozású hitelek esetében ugyancsak az UniCredit Banké a legolcsóbb ajánlat. A kölcsön kamata 3,54%, a havi fizetnivaló 87 934 forint, a teljes visszafizetendő összeg 21 076 898 forint.
• A futamidő végéig fix kamatozású hitelt kínáló pénzintézetek közül az UniCredit Bank ajánlata a legolcsóbb. A hitel kamata 4,52%,a törlesztőrészlet 95 814 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 22 973 415 forint.

Jelen esetben az összes hosszabb kamatperiódusú konstrukció között találni olyat, amelynek kamata kedvezőbb a legolcsóbb változó kamatozású hitel kamatánál. Vagyis a kockázatosabb hiteleknek mára már az árelőnye is elveszett. Nem véletlen, hogy az MNB kiadványa alapján a lakáshitelt keresők kevesebb, mint egy százaléka választ ilyen megoldást.