Az MNB nemrég tette közzé a legfrissebb adatait a lakásbérbeadási hozamokról. A kép első ránézésre lesújtó: Budapesten az éves bérleti hozam 2016 óta 7,8%-ról 4,3%-ra esett vissza, a vidéki városokban 11,7%-ról 6,2%-ra. Aki ingatlant tart befektetési céllal, joggal teszi fel a kérdést: megéri ez még egyáltalán?
Az ingatlanbefektetés hozama két részből áll – de a kettőt együtt ritkán számolják
Amikor az emberek ingatlanbefektetési hozamról beszélnek, szinte mindig vagy a bérleti hozamra gondolnak (éves bérleti bevétel osztva a vételárral) vagy az ingatlanok értékváltozására. Ezek kényelmes számok, mert könnyen mérhetők, még az MNB is publikálja őket. Csakhogy a valós hozam csak akkor látható tisztán, ha a kettőt egyszerre vizsgáljuk — együtt adják meg, hogy egy ingatlanbefektetés ténylegesen mennyit termelt.
Budapesten a hozam 80%-a nem a bérlőtől jött
Ha valaki 2016 elején vett egy átlagos budapesti lakást és végig bérbe adta, 2025 végére a befektetett tőkéje reálértéken számítva közel megháromszorozódott. Ez önmagában impozáns szám. Csakhogy érdemes megnézni, honnan jött ez a hozam.
A Bankmonitor számítása szerint a teljes tíz éves hozamon belül az ingatlanárak emelkedése 79,9%-ot magyaráz, a bérleti díjakból befolyó nettó bevétel pedig mindössze 20,1%-ot.
Az arány ráadásul az évek során egyre szélsőségesebbé vált. Amikor az ingatlanárak gyorsan emelkedtek, a bérleti hozam szinte eltűnt a képből — nem azért, mintha nem létezett volna, hanem mert az árfelértékelődés mellett elhanyagolható tételnek látszott. Amikor viszont 2022-ben az áremelkedés megtorpant, hirtelen kiderült, mennyit ér a bérleti díj önmagában: nem sokat. A bérleti díjból befolyó bevétel egyedül közel sem képes olyan ütemben gyarapítani a befektetést, mint ahogy azt korábban az ingatlanárak emelkedése tette.
Ez nem azt jelenti, hogy a bérbeadás felesleges. Azt viszont igen, hogy a budapesti ingatlanbefektetők az elmúlt évtizedben valójában elsősorban az ingatlanpiacra fogadtak — a bérlő hozzájárulása csak mellékes volt.
Vidéki városokban más a kép – de nem annyira más
Vidéken az arány valamivel kiegyensúlyozottabb: a tíz éves hozamon belül az áremelkedés 63,5 százalékot, a bérleti bevétel 36,5 százalékot tett ki.
A különbség valódi — a vidéki befektető tényleg jobban támaszkodhat a bérleti díjakra, mint a fővárosi. De a főszerepet itt is az ingatlanárak játszották, nem a bérlők.
A 2020-2023 idősszak szemléletesen megmutatta, hogy amikor a vidéki ingatlanárak alig mozdultak, az áremelkedésből fakadó hozamkomponens közel nullára esett. Aki akkor kizárólag a bérleti díjra számíthatott, azt tapasztalhatta, hogy a hozama a töredékére olvadt — hiába volt tele a lakása bérlővel. Ez nem egyszeri balszerencse volt, hanem komoly figyelmeztetés arra, amit a cikk következő részében részletesen megvizsgálunk.
Mi marad, ha az áremelkedés megáll?
Ez az a kérdés, amelyet az ingatlanbefektetők egy része nem szeret feltenni — pedig érdemes lenne.
Ha az áremelkedés leáll, Budapesten marad egy jelenlegi 4,3 százalék körüli bruttó bérleti hozam. Ez elsőre talán elfogadhatónak tűnik, de az amortizáció, a biztosítás és az adó levonása után már csak nagyjából 2 százalékos hozam marad belőle. Ez az a szám, amellyel a befektetőnek valójában számolnia kell.
Összehasonlításképpen: egy FixMÁP jelenleg évi 7 százalékot fizet, a befektetési alapok — alaptípustól függően — az elmúlt évben 5 és 26 százalék közötti hozamot értek el.
Természetesen az ingatlan nem helyettesíthető közvetlenül egyetlen pénzügyi eszközzel sem: más a kockázati profilja, más a likviditása, és más élethelyzetekben tölt be szerepet. De az összehasonlítás mégis sokat elárul. Ha az áremelkedés eltűnik a képből, a bérleti hozam önmagában meglehetősen gyenge érv a befektetés mellett — különösen akkor, ha a pénz máshol, kisebb kötöttséggel és hasonló vagy magasabb hozammal dolgozhat
Ingatlan vagy tőkepiac?
Az elmúlt tíz év ingatlanbefektetői döntő többsége jól járt — de nem elsősorban azért, mert jó bérlőt talált, hanem azért, mert az árak emelkedtek. Ez a különbség a jövőre nézve nem mellékes.
Aki ma azon gondolkodik, hogy hova tegye a megtakarításait, annak érdemes az egész képet látnia — nem csak az ingatlant, hanem a mellette lévő alternatívákat is. A tőkepiaci megoldások az elmúlt években sokat fejlődtek: ma már nem kell intézményi befektetőnek lenni ahhoz, hogy valaki professzionálisan kezelt portfólióhoz jusson. A HOLD Online Vagyonkezelés erre kínál lehetőséget kisebb összegtől is — a részletekről itt tájékozódhatsz.
