A Duna House lakásárindexe alapján hazánkban 2008. első negyedéve és 2025. harmadik negyedéve között megnégyszereződtek a lakásárak. Már „kiheverte” az ingatlanpiac a 2022-ben látható magas inflációt is, hiszen már reál értelemben, az az inflációval korrigálva is csúcson vannak az ingatlanárak.
A lakásárak dinamikus emelkedéséről számolt meg a Duna House legújabb elemzésében. Négyszeresére emelkedtek az ingatlanárak az elmúlt 18 év alatt. Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy ha egy lakást 2008 első negyedévében 10 millió forintért meg lehetett vásárolni, akkor azért 2025 harmadik negyedévében már 40 millió forintot kellene fizetni.
Azt látni kell, hogy a 2008-as indulópont is még az ingatlanválságot megelőző lakáspiaci helyzetet tükrözi, vagyis nem lehet azt állítani, hogy egy válságos mélypont lenne összehasonlítva a jelenlegi helyzettel.
Természetesen a lakáspiac nem egy egységes homogén piac: van, ahol ennél nagyobb mértékben, míg máshol ennél kisebb mértékben emelkedtek az árak.
Hirdetés
Hirdetés
Már leküzdötték a lakásárak a korábban látott brutális inflációt is
Nyilván a lakásárak mellett minden más ára is emelkedett, érdemes ennek fényében is megvizsgálnia számokat. Összességében a lakásárak az inflációt meghaladó mértékben növekedtek a Duna House adatai szerint. Az általános árváltozástól tisztított reál lakásárindex alapján 80 százalékkal drágult egy átlagos magyar ingatlan 2008 első negyedéve és 2025 harmadik negyedéve között.
Abban nincs meglepetés, hogy a lakásárak összességében az inflációt meghaladó mértékben emelkedtek. Az viszont már megdöbbentő lehet, hogy 2008. első negyedéve óta reál értelemben, azaz inflációval korrigálva is csúcson vannak a lakásárak. Vagyis a lakásárak már leküzdötték a durván 3 éve tapasztalt bőven 20 százalék feletti inflációt és minden értelemben csúcsra értek.
A keresetek is érdemben emelkedtek ezen időszak alatt
Nem csak az infláció szemüvegén keresztül érdemes megvizsgálni a lakásárak alakulását, más a vevők számára lényeges szempontokat is érdemes figyelembe venni. Ilyen például a bérek, a jövedelem alakulása.
A KSH adatai alapján durván 3,5 szeresére emelkedett a nettó átlagbér 2008 és 2025. augusztusa között. (Az átlagos nettó fizetés 125 ezer forintról 476 ezer forintra emelkedett.)
Ez természetesen nem teszi semmissé a lakásárak emelkedését, de más megvilágításba helyezheti azt. Magasabb fizetésből például jellemzően jóval nagyobb lakáshitelt vehetnek fel az érdeklődők, ami legalább részben ellensúlyozni tudja az ingatlanok drágulását.
Meddig emelkedhetnek még az árak?
Sokakat az foglalkoztathat, hogy meddig tarthat még ez az őrület az ingatlanpiacon. Azt látni kell, hogy az év elején is volt egy jelentősebb áremelkedés. Akkor a lejáró, kamatot fizető állampapírokból a lakáspiacra áramló tőke borzolta a kedélyeket.
Ez azonban már a tavasz végére elcsitult, mindenki egy lenyugvó, csendesebb második félévet várt a lakáspiacon csökkenő adásvételi számmal és stagnáló árakkal.
Ezt a várakozást írta felül a júliusban bejelentett Otthon Start program az évi 3 százalékos kamatával. A piac felpezsdült, úgy néz ki ez a lakásárakban és az adásvételek számában is visszatükröződik.
Várhatóan ez a felfokozott állapot nem fog sokáig tartani, 2026. második felére már az első hullám lecsenghet, várhatóan az adásvételek száma is mérséklődni fog (de még mindig a korábbi szint fölött maradhat), a lakásárak emelkedése pedig megállhat, sőt egyes szegmensekben még minimális árkorrekció is bekövetkezhet. Ezt elősegítheti az a számos új lakásprojekt, amely az Otthon Start miatt indulhat és amelyek az elkövetkező években növelhetik a lakáskínálatot.
