Fél év alatt érezhetően mérséklődtek a lakásárak és a bérleti díjak Gazdagréten – pont azon a panelpiacon, ahol az Otthon Start program berobbanása után az árazás már-már elérte az 1,5 millió forintos négyzetméterszintet. A Bankmonitor friss elemzése szerint a 4,4%-os átlagáresés sokak számára meglepetés lehet, számunkra azonban inkább egy logikus piaci korrekció első jele.
Mi történt a lakásárakkal?
Tavaly november közepén feltérképeztük a teljesen sztenderd panelek kínálatát Gazdagréten, a XI. kerületben. Elemzésünk legfontosabb szempontja az volt, hogy abszolút azonos lakásokat – 54 nm-es panel ±3 nm – és azonos lokációt vegyünk figyelembe, így biztosítva a tiszta összehasonlíthatóságot. (A vizsgálat során az ingatlan.com portálon szereplő hirdetésekből indultunk ki.)
Felmérésünk szerint fél évvel ezelőtt 1,44 millió forintért árultak egy négyzetméter panelt ebben a kategóriában, azaz az átlagos vételár 77,8 millió forint volt.
Fél év leforgása alatt a helyzet megváltozott: a mai átlagos négyzetméterár 1,38 millió forint, ami az összes vételárat 3,4 millió forinttal, 74,3 millió forintra csökkentette. Ez 4,4%-os mérséklődést jelent.
Hirdetés
Hirdetés
Mi történt a bérlakások piacán?
Fél évvel ezelőtt havi 238 ezer forintért lehetett kibérelni egy 54 nm-es panelt a kínálati árak alapján. Ma ugyanez havi 231 ezer forintért megtehető, ami 2,9%-os csökkenést jelent.
A bérleti díjak tehát némileg mérsékeltebben csökkentek, mint a kínálati eladási árak – ami önmagában is fontos jelzés a piac irányáról.
Hogyan értékelhetjük mindezt?
A panellakások mutatták az egyik legnagyobb felértékelődést az Otthon Start hitelek megjelenését követően. Budapest legfrekventáltabb részein az árazás már-már elérte az 1,5 millió forint/négyzetméteres küszöböt.
Gazdagrét az egyik legkedveltebb panelterület, így az 1,44 millió forintos átlag négyzetméterár itt is bekövetkezett. Tekintettel azonban arra, hogy hamarosan újépítésű lakások jelennek meg a piaci kínálatban ugyanezen az árszinten, várható volt, hogy az Otthon Start okozta hatalmas felfutást egy kisebb lecsengő szakasz követi.
Várható-e további árcsökkenés?
Összességében nem számítunk erős csökkenő ártrend kialakulására – még a gazdagréti panelek piacán sem.
Elképzelhető, hogy további lemorzsolódás következik be az árakban, de a lakáspiac egyszerűen nem úgy működik, hogy a több szempontból kimutatható túlárazottságot rövid távon, hatalmas áreséssel korrigálja. Ilyen helyzetben ugyanis az eladók visszalépnek az értékesítési szándéktól, és inkább kitartják az árat.
A jövő: relatív leértékelődés
Az ingatlanpiacon a túlárazott helyzetekre leginkább a relatív leértékelődés a jellemző válaszreakció. Ez azt jelenti, hogy a bérek felzárkóznak, miközben az ingatlanárak nem nőnek tovább – így idővel az ár-jövedelem arány lassan visszarendeződik anélkül, hogy az árak nominálisan komolyan esnének.
A friss gazdagréti adatok ennek a folyamatnak az első, óvatos jelei.
