A változó kamatozású – olyan hitel, amelynek a kamata éven belül is megváltozhat – lakáshitelek törlesztőrészletébe a piaci környezet hatásai igen gyorsan megjelenhetnek. 2020 év eleje óta a piaci kamatkörnyezet romlott, emiatt akár 5 százalékkal is megemelkedhetett ezen hitelek havi törlesztőrészlete.
A változó kamatozású lakáshitelek a legérzékenyebbek a piaci kamatkörnyezet változására. Ez érthető is, hiszen ezen kölcsönök kamatát a bank akár éven belül is megváltoztathatja. Szerencsére jelenleg a hiteligénylők elenyésző része – kevesebb, mint 1 százaléka – vesz fel ilyen típusú kölcsönt. Ettől függetlenül a változó kamatozású kölcsönök aránya a magyar lakáshitel piacon igen jelentős, még mindig elérheti a 40 százalékot. (Ez köszönhető annak is, hogy a régi deviza hiteleket a forintra váltás során 3 havi kamatperiódusú kölcsönökké alakították át.)
Az érintett lakossági hitelek szinte teljes egészében valamilyen referencia mutatóhoz kötött kamatozásúak. Az ilyen hitelek kamata két részből tevődik összeg: egy referencia mutatóból és egy felárból. A kamat változása egy a banktól független referencia mutató – ez jellemzően a BUBOR – értékének alakulásától függ. (Gyakorlatilag a kamatfordulókor azt nézik meg, hogy a referencia mutató mennyit változott az előző kamatfordulóhoz képest.)
Vegyünk példaként egy 3 havi BUBOR-hoz kötött, változó kamatozású lakáshitelt. A 3 havi BUBOR értéke hiteligényléskor 0,25%, a kamatfelár 2,75%, vagyis az induló kamatszint 3%. Három hónap múlva megnézik a kérdéses referencia mutató értékét: ha a 3 havi BUBOR értéke 0,5% lenne abban az időpontban, akkor a kölcsön kamata is megemelkedne onnantól 3,25%-ra.
Hirdetés
Hirdetés
A BUBOR értéke jelentősen emelkedett 2020 év eleje óta
A járvány kitörése óta a BUBOR szintje érdemben megemelkedett. (Természetesen voltak a mutató értékében emelkedő és csökkenő időszakok is, de mindez a korábbiaknál magasabb szinten zajlott.)
A mutató értéke különböző futamidők esetében 1,5 év alatt 0,75-0,84 százalékpontot emelkedett. (Gyakorlatilag megötszöröződött a mutató értéke). Az emelkedés pedig már begyűrűzött a hitelkamatokba is.
Mi történt a változó kamatozású kölcsönök törlesztőrészletével?
Egy példán keresztül érdemes megnézni mi is történhetett a változó kamatozású kölcsönök kamatával. A hitel összege 10 millió forint volt 2019. júniusában, ekkor volt a hitel kamatperiódusának fordulója is. A kölcsön kamatfelára 2,5 százalék, ez növeli az adott periódusra érvényes referencia mutató értékét. Nézzük meg hogyan is alakult a törlesztőrészlet 2020 év elejétől 3, 6, 12 havi kamatperiódus esetén.
A különböző kamatperiódusok esetében a BUBOR módosulása eltérő ütemben épül be a kölcsön törlesztőrészletébe. Míg a 3 havi BUBOR-hoz kötött kölcsön kamata 2020 év eleje óta hatszor változott, addig az egy éves kamatperiódusú hitel kamata csak kétszer módosult. (Ez nem mindig jelent előnyt, hiszen a BUBOR csökkenése sem tud gyorsan megjelenni a hitelkamatban.)
A 2020 eleji induló törlesztőrészlet 67,5-69 ezer forint volt, ez 22021. júniusától 70,8-71,8 ezer forintra emelkedne. Vagyis a törlesztőrészlet 2 800 – 3 400 forinttal nőtt meg másfél év alatt. Ez gyakorlatilag 4-5 százalékos emelkedést jelent.
Várható további BUBOR emelkedés?
A változó kamatozású kölcsönnel rendelkezők számára jelenleg az lehet a legfontosabb, hogy a jövőben hogyan fognak alakulni a kamatok, merre fog elmozdulni a BUBOR? Az infláció – az átlagos áremelkedés – mértékének növekedését várják az elemzők rövid távon. Egyre több helyen lehet hallani, hogy az infláció mérséklése érdekében a jegybankok hajlandók az alapkamatot is megemelni. Az MNB sem kivétel, a hazai jegybank már júniusban kilátásba helyezte az alapkamat emelését, ez pedig meg fog jelenni a bankközi referencia hozamokban is.
Sőt, már a bejelentés miatt is megemelkedtek a hozamok, így a BUBOR nagysága is. Május közepe óta 0,12-0,17 százalékpontot emelkedett a BUBOR, ez pedig már be is épül azon hitelek kamatába, amelyeknek a kamatfordulója júniusban lesz. Ha ténylegesen megemelik az alapkamatot, akkor az a BUBOR további növekedését eredményezheti. Vagyis rövid távon mindenképpen a referenciamutató további emelkedésére lehet számítani. (Közép/hosszú távon már nagy a bizonytalanság a mutató étékével kapcsoltban.)
Érdemes lehet változó kamatozású kölcsönünket lecserélni – ezt nevezik hitelkiváltásnak – egy biztonságosabbra, ha el szeretnénk kerülni a kamatemelkedést. Ezzel a hitelünk kamatát törlesztőrészletét több évre, akár évtizedre fixálhatjuk.
