Jelenleg a hosszú – 5, 10 éves kamatperiódusú – lakáshitelek a legnépszerűbbek hazánkban. A hitel kamatát és törlesztőrészletét a kamatperiódus ideje alatt a bank egyoldalúan nem módosíthatja. Kevesen tudják azonban, hogy ezt követően hogyan is alakulhat hitelük törlesztőrészlete, és változhat-e a kölcsönhöz kapcsolódó egyéb díj, költség? Ezeknek jártunk utána.
1. Milyen mértékben változtathatja meg a bank lakáshitelünk kamatát?
A pénzintézetek kizárólag kamatperiódus fordulókor módosíthatják lakáshitelünk kamatát. Ez azt jelenti, hogy egy 10 éves kamatperiódusú kölcsönnél hitelünk kamata és törlesztőrészlete egy évtizeden át biztosan változatlan szinten marad. De mi történik akkor, amikor lejár a rögzítési időszak, a bank ezután kedvére módosíthatja a kamat nagyságát?
Nem, a kamat módosításának lehetőségét jogszabály határozza meg: a kamatot a hitelhez kapcsolódó kamatváltoztatási mutató értéke alapján változtathatja csak meg a bank. A kamatváltoztatási mutatót egy objektív, a bankok által nem befolyásolható referenciamutató alapján kerül kiszámításra, és jól mutatja a bank esetleges forrásköltség változásait.
Több fajta mutató közül választhat a bank, de akár újat is létrehozhat, melyet előzetesen az MNB-nek el kell fogadnia. Fontos, hogy a mutatók aktuális értékét a jegybank közzéteszi a honlapján, vagyis mindenki megismerheti annak értékét.
A hitelszerződésben rögzíteni kell a kamatváltoztatási mutatót, amely alapján a kölcsön kamata a futamidő alatt megváltozhat. Vagyis nem a kamatfordulókor fogunk először szembesülni azzal, hogy mi alapján fog módosulni a törlesztőrészletünk.
Hirdetés
Hirdetés
2. Eltérhet a bank a kamatváltoztatási mutatótól?
Igen, de csak az adós számára kedvező irányban. Ez alapján dönthet úgy a bank, hogy nem emeli meg kamatunkat olyan mértékben, mint amennyire a kamatváltoztatási mutató indokolná azt. Ugyanakkor ezt a kedvezményt később egy újabb kamatváltoztatáskor akár vissza is veheti.
Példaként vegyünk egy hitelt, melynek kamata az induláskor 5% volt. Az első kamatfordulókor a kamatváltoztatási mutató értéke +2%, ennyivel emelhetné meg a bank a kamatunk. Ha nekünk csak 6%-ra emelkedne a kamat, akkor a pénzintézet adott nekünk 1% kedvezményt. Ha a következő kamatfordulókor a kamatváltoztatási mutató értéke -2%, akkor ennyivel kellene csökkentenie a banknak a hitelünk kamatát. De ebből levonhatja a korábban nekünk adott kedvezményt, így a kamatunk a második fordulót követően újra 5% lenne.
3. Minden kamatfordulókor megváltozik a kamatunk?
Nem feltétlenül, elképzelhető, hogy a kamatváltoztatási mutató értéke pont nulla lenne, vagyis a kamat a fordulót követően változatlan mértékű maradna.
Ráadásul a futamidő alatt maximum 5 alkalommal módosulhat a kamatunk. Elképzelhető, hogy a futamidő és a kamatperidus hossza alapján több kamatforduló lenne, de erre a jogszabály nem ad lehetőséget. Ilyenkor az 5. módosulást követően már a futamidő végéig változatlan lenne a kölcsönünk kamata.
Vegyünk példaként egy 20 éves futamidejű, 3 éves kamatperiódusú lakáshitelt. A kamat 3 évente változhatna meg, ez azonban összesen 6 módosítást jelentene. Emiatt az 5. átárazást – a futamidő 15. éve után – követően, a kamat már nem módosulhat, azaz az utolsó 5 évben a kamat változatlan mértékű lenne. Ez jelenthet előnyt és hátrányt is attól függően, hogy abban az időszakban a kamatkörnyezet hogyan alakulna. Ami biztos, hogy ebben az időszakban a piaci helyzet változásából eredő esetleges kamatkockázatokat már a banknak kell elviselnie.
Emiatt számos bank a 3 éves kamatperiódusú kölcsönét csak rövidebb maximális futamidővel kínálja, mint a hosszabb kamatperiódusú lakáshiteleit.
4. Mikor értesülünk a változásról?
Kamatunk a fordulót megelőző 120. napon érvényes kamatváltoztatási mutató apján módosul. Vagyis már 4 hónappal a változás előtt megismerhető annak mértéke. Bankunknak pedig legalább 90 nappal előre értesítenie is kell minket a változásról. Ebben tájékoztatnia kell minket az új kamat nagyságáról és a hitelünk új törlesztőrészletéről is.
Díjmentesen felmondhatjuk hitelünk, amennyiben számukra hátrányosan módosulna a kamat. Ezt legalább 60 nappal a tényleges változás előtt be kell jelentenünk bankunknak, vagyis az értesítéstől számítva 30 napunk van döntést hozni erről. Ha élünk a felmondás jogával, akkor egy összegben ki kell fizetnünk a teljes tartozásunk legkésőbb a kamatforduló napjáig.
5. Módosulhat más a hitelünkhöz kapcsolódó díj, költség?
Igen, de a bank csak olyan díjat, költséget terhelhet, amely az eredeti szerződésben is szerepelt, utólag új díj- és költségelemet nem vezethet be a pénzintézet.
Csak olyan költséget szedhet be a bank, amely a hitelhez kapcsolódó más, harmadik fél szolgáltatásával kapcsolatban merül fel. Ilyen lehet például a hitelfedezeti biztosítás díja is.
A bank csak azokat a szerződéskötéssel, módosítással, felmondással és a pénzintézet ügyviteli eljárásával kapcsolatos díjakat módosíthatja, melyek a hitelszerződésben is szerepelnek. A módosításra évente egy alkalommal, április 1-én van lehetőség, a változás mértéke pedig a KSH által közölt előző évi infláció mértékével egyezhet meg. A díjmódosítás szabálya nem érvényes a folyósítási díjra és a rendelkezésre tartás díjára.
6. Mennyi lehet a folyósítási és a rendelkezésre tartási díj?
A hitelösszeg folyósításához kapcsolódóan a bank szedhet be díjat, ennek mértéke maximum a folyósított összeg 1%-a lehet, és nem haladhatja meg a 200 ezer forintot.
A pénzintézet a szerződéskötést követően a még le nem hívott hitelösszeg után rendelkezésre tartási díjat számolhat fel. Ennek nagysága nem haladhatja meg a hitelkamat nagyságának a felét.
Példaként nézzünk egy építési hitelt, melyet a bank több részletben folyósít. A kölcsön kamata legyen 5%. A már kifolyósított összegre 5% kamatot kellene fizetnünk, emellett a még le nem hívott összeg után a bank jogosult lehet rendelkezésre tartási díjat szedni, melynek mértéke maximum 2,5% lehet. Ha a hitelszerződésbe nem szerepel ilyen díj, akkor utólag a bank nem kérhet tőlünk ezen a jogcímen pénzt.
Érdemes megkeresni a legkedvezőbb ajánlatot
Mielőtt hitelt igényelnénk, érdemes megkeresnünk a számunkra legkedvezőbb ajánlatot, melyben segítségünkre elehet a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor. Hiszen a legolcsóbb és a legdrágább lakáshitel ajánlat havi törlesztőrészlete között akár 37 ezer forint is lehet – 15 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus és 400 ezer forint nettó jövedelem beállítása esetén -, ami összességében 8,8 millió forint eltérést jelentene a teljes visszafizetendő összegben.
Az pedig jól látható, hogy a kamatváltoztatási mutató alkalmazása miatt a különbség megmaradna az átárazódások után is – mértéke valamelyest módosulhat attól függően, hogy az egyes bankok melyik kamatváltoztatási mutatót választották -, vagyis a kezdeti döntésen rengeteg múlik.
