A felvett hitelösszeg dupláját kell visszafizetnünk, a THM mégis csak 8%

Argyelán József

Cikk2022-06-07 Frissítve: 2022-06-09

Több olvasónknak is szemet szúrt egy furcsaság: hogyan lehet a THM 7-8% úgy, hogy összességében a felvett összeg dupláját fizetjük vissza? (Ha így nézzük, a hitel költsége 100 százalék lenne.) A Bankmonitor szakértői most tiszta vizet öntenek a pohárba.

A Bankmonitor.hu nyújtó weboldal: több, mint 30 bank és pénzügyi szolgáltató több ezer termékének objektív összehasonlítása, szakértői írások a jó és megalapozott pénzügyi döntésekért.

Több felháborodott jelzést is kaptunk a lakáshitelek THM értékével kapcsolatban: hogyan lehet a teljes hiteldíj mutató értéke csupán 6-8 százalék, amikor a felvett hitelösszeg közel dupláját kell visszafizetni?

A teljes visszafizetendő összeg és a THM ilyen összehasonlítása mindig tévútra fog vinni. A THM ugyanis egy évesített költségmutató, a teljes visszafizetés viszont összegzi a teljes futamidő alatti kiadásokat. Ez alapján egyáltalán nem meglepő, hogy ha ez utóbbit a felvett összegre vetítjük, akkor egy jóval nagyobb értéket kapunk.

Hirdetés

Miért tér el ennyire a THM és a teljes visszafizetendő összeg?

Nézzük meg ezt egy példán keresztül: tegyük fel, hogy 20 millió forint lakáshitelt szeretnénk igényelni 20 éves futamidőre, 10 évig fix kamatozással. A jövedelmünk pedig havi nettó 500 ezer forint. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a legolcsóbb ajánlat THM-értéke 6,90 százalék. A teljes visszafizetendő összeg pedig 36 413 960 forint. (Ez az igényelt összeg 182 százaléka.) Vagyis 16 millió forinttal többet kell visszafizetni, mint a felvett összeg.

Teljesen érthető, hogy a futamidő előrehaladtával emelkedik a visszafizetendő összeg is, hiszen tovább használjuk a bank pénzét, vagyis az hosszabb ideig is kamatozik.

Kalkulálj

Közelítsük meg egy kicsit másképp a dolgot. Tegyük fel, hogy kölcsönadunk valakinek 10 ezer forintot és végül 11 ezer forintot kérünk vissza. Egyáltalán nem mindegy azonban, hogy mennyi idő után is kapjuk vissza a pénzünket. Ha egy év után fizetik ki a 11 ezer forintot, akkor gyakorlatilag az egy év kamata a plusz ezer forint, vagyis 10 százalék a kamatláb. Ha 10 év múlva kapjuk rendezik felénk a tartozást, akkor az éves kamat csak 100 forint, ami 1 százalékos kamatszintnek felelne meg.

Ha ennyire fontos a futamidő, akkor miért igénylünk hosszú lejáratú kölcsönt? Miért nem vesz fel mindenki 1-2 éves futamidőre hitelt?

A futamidő csökkenésével a törlesztőrészlet emelkedik

A helyzet korántsem ilyen egyszerű: a rövidebb futamidő miatt ugyanis a hitelt kevesebb részletben kell rendeznünk, ez pedig azt is jelenti, hogy emelkedik a törlesztőrészlet. Márpedig egyáltalán nem mindegy, hogy havi 130 ezer, vagy 230 ezer forintot kell kigazdálkodnunk a fizetésünkből.

Valóban havi szinten 100 ezer forintot spórolhatnánk, ha 10 éves futamidő helyett 25 évre igényelnénk 20 millió forintot.

jó tudni

Ezen pedig akár az igénylés sikere is múlhat. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra (röviden JTM) vonatkozó előírások alapján ugyanis a fizetésünknek csak egy meghatározott részét költhetjük el hiteltörlesztésre. A példában szereplő 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében 500 ezer forintot elérő fizetésnél 60%, míg az alatti jövedelemnél 50% a határ.

Vagyis a 20 millió forint felvételéhez 10 éves futamidőt választva legalább 461 ezer forintos fizetésre van szükségünk. Ugyanekkora összeget 25 éves futamidőre azonban már megkaphatunk 275 ezer forintos jövedelemmel. (Ez a jogszabályi plafon, ettől a bankok elvárhatnak nagyobb fizetést is.)

Hogyan érdemes hitelt választani?

A törlesztőrészlet nem minden, a hosszabb futamidő miatt a teljes visszafizetendő összeg jelentősen emelkedik. Összességében a 25 éves futamidő választásával 13,7 millió forinttal kellene többet visszafizetnünk, mint ha 10 évre igényeltük volna a hitelt. Akkor mégis mi alapján érdemes választani?

A Teljes hiteldíj mutató (THM) sajnos nem igazán lesz segítségünkre, az éves költségek ugyanis nagyságrendileg azonosak, azt a futamidő érdemben nem befolyásolja. (6,90-6,91 százalék között mozog a THM értéke a fenti példák esetében.)

Ötlet

Érdemes egyedileg mérlegelnünk, hogy nekünk mi a fontos. Mekkora törlesztőrészletet tudunk bevállalni nagy biztonsággal. Érdemes azt a legrövidebb futamidőt választanunk, amelynél a törlesztőrészlet megfizetése akkor sem okozna gondot, ha a fizetésünk 20-25 százalékkal csökkenne.

Lakáshitel kalkulátor