Egy lakáshitel felvétele összetett, időigényes és nem mellesleg meglehetősen költséges folyamat, a sikeres igénylésnek pedig számos feltétele van. Cikkünkben összegyűjtöttük, hogy mire van szükséged akkor, ha elszántad magad a nagy lépésre.
1. Szükség lesz megfelelő ingatlanfedezetre
A lakáshitel egy úgynevezett jelzáloghitel, ami mögött minden esetben egy vagy több ingatlanfedezet a biztosíték, ami garanciát jelent a bank számára, hogy mindenképpen hozzá fog jutni az általa kihelyezett hitelösszeghez.
Fedezetként csak Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában levő per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges és tulajdonviszonyai rendezettek. Nagyon fontos, hogy a hitel mögé felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Nem kell mérnöknek lenni ahhoz, hogy meg tudja valaki állapítani egy lakásról, hogy lakható-e, vagy sem. Van működő fürdő és WC? Van konyha és abban vízvételi lehetőség? Van ablak a szobán? Van állandó fűtés? Ha ezek valamelyike nincs, akkor az ingatlan lakhatatlannak számít.
A felvehető lakáshitel összegét az ingatlanfedezet úgynevezett becsült forgalmi értéke határozza majd meg, ugyanis ennek legfeljebb 80 százalékáig hitelezhetnek a bankok. Hogy a gyakorlatban meddig mennek el, az függ az ingatlan típusától, minőségétől és elhelyezkedésétől, valamint magától a kiválasztott banktól is.
Célszerű tehát előre tájékozódni a lehetőségekről a szóba jöhető bankoknál, vagy megbízni egy hitelközvetítőt, aki jól ismeri az egyes bankok aktuális hitelezési gyakorlatát. Ha valaki biztosra akar menni, kérhet akár előzetes hitelbírálatot is, ami azt jelenti, hogy a bank elvégezteti az értékbecslést, ellenőrzi az adós jövedelmét, ezek alapján pedig megmondják, hogy mekkora hitelösszegre számíthat náluk az igénylő.
Hirdetés
Hirdetés
2. Ha lakáshitelre is szükség van, akkor kell valamekkora önerő
Ahogy már írtuk, a fedezetként bevont – ez általában azonos a megvásárolni kívánt lakással vagy házzal – ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékáig hitelezhetnek a bankok, vagyis 20 százalék önerőre mindenképpen szükségünk lesz. (Célszerűbb azonban 30-40 százalékkal számolni, a kisebb településeken és falvakban akár 50 százalék önerő is kellhet. Ez minden esetben az adott bank döntése.)
Az önerő lehet saját megtakarítás, Babaváró hitel, vagy akár a meglévő gyerekek után igényelt CSOK támogatás. (A Babaváró esetében van egy kis csavar, erről itt olvashatsz részletesen.) Fontos ugyanakkor, hogy a Magyar Nemzeti Bank kifejezetten tiltja, hogy személyi kölcsönből teremtsük elő az önerőt, ami érthető, hiszen ez komoly pénzügyi nehézséget okozhat, ha nem tudjuk fizetni a törlesztőket.
3. Megfelelő összegű jövedelmet kell igazolnunk
Minden bank meghatároz egy minimális jövedelmet, ami alatt nem hitelez. Egy adós esetén az alsó határ többnyire az aktuális minimálbér összege, ám ennél magasabbra is tehetik a lécet. Ez azonban csak beugró a hitelezhetőséghez, a kívánt hitelösszeg felvételéhez ennél magasabb nettó igazolt jövedelemre lehet szükség. Az öregségi nyugdíj is elfogadható jövedelem, erre ugyanazon szabályok vonatkoznak, ugyanakkor az igénylő életkorát illetően vannak megkötések. Ezekről kapcsolódó cikkünkben olvashatsz részletesen.
Általánosságban elmondható, hogy egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél az igazolt nettó jövedelemnek legfeljebb 50, illetve 60 százaléka lehet a bevállalható hiteltörlesztő attól függően, hogy a kereset alatta van az 500 ezer forintnak, vagy éppen eléri azt.
Mindez ráadásul úgy, hogy a jövedelmet előbb csökkenti valamekkora megélhetési költséggel – ennek számítási módja pénzintézetenként különböző -, majd az így kapott összeg alapján számolják ki a hiteltörlesztő maximális összegét.
Például, ha valaki 400 ezer forint nettó jövedelemmel rendelkezik, a bank pedig 150 ezer forint megélhetési költséggel kalkulál, akkor a fennmaradó 250 ezer forint jövedelem fele, vagyis 125 ezer forint lehet maximálisan a felvenni kívánt lakáshitel törlesztője. A Bankmonitor hitelkalkulátora szerint ilyen havi költséggel jelenleg 14 millió forint lakáshitelhez lehet hozzájutni fix kamattal, 20 éves futamidőre.
4. Meg kell tudnunk finanszírozni a hitelfelvétel előzetes költségeit
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy egy lakásvásárlás már önmagában is komoly költséggel jár, ám ha hitelfinanszírozásra is szükség lesz, akkor még jelentősebb kiadásra lehet számítani.
Az alábbi költségek merülhetnek fel magával az ingatlanvásárlással kapcsolatban: mindenképpen számolnod kell a vagyonszerzési illetékkel, az ügyvédi költséggel és a földhivatali illetékkel, de nem szabad megfeledkezned az esetleges költözéssel és felújítással járó kiadásokról sem. A vagyonszerzési illeték alapesetben a megvásárolt ingatlan értékének 4 százaléka, vagyis egy 50 millió forint értékű ingatlan esetében 2 millió forinttal fogjuk gazdagítani az Államkincstárt. Az esetlegesen igénybe vehető kedvezményekről korábbi cikkünkből olvashatsz részletesen, amelyek jó esetben akár több millió forint megtakarítást is jelenthetnek. Persze már az is nagy segítség lehet, ha részletfizetési lehetőséget sikerül kiharcolnunk, ezért egy próbát mindenképpen megér a dolog.
Amennyiben pedig lakáshitelt is igénylünk a vásárláshoz, akkor a költségek köre tovább bővül: számolni kell az értékbecslés és a hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalásának díjával egyaránt, ami egy 40 millió forint összegű lakáshitelnél körülbelül 150-200 000 forint is lehet. Jó tudni, hogy egyes bankok a sikeres folyóstást követően részben vagy egészben visszatérítik, így a hitel kiválasztásakor erre is érdemes odafigyelni. (A hitelek THM – teljes hiteldíj-mutató – értéke ezt is figyelembe veszi, így már csak ezért is célszerű a THM, és nem a kamat alapján összehasonlítani az bankok ajánlatait.)
5. Csak magyarországi lakcímmel fog menni a dolog
Magyar banktól kizárólag magyarországi lakcím megléte esetén igényelhetünk lakáshitelt, amit lakcímkártyával kell tudunk igazolni. Ezt a feltételt az igénylés időpontjában kell teljesítenünk. Külföldi hitelfelvevő esetében egyes bankoknál kiváltható a lakcím úgynevezett kézbesítési megbízottal, akin keresztül a bank tarthatja az ügyféllel a kapcsolatot.
6. Legyen 3 hónapos bankszámlamúltunk
A bankok minden igényléskor bekérik az elmúlt három teljes hónapra vonatkozó bankszámlakivonatot, ami a hitelbírálók számára rendkívül sok olyan információt tartalmaz, ami alapján dönthetnek az igénylés sorsáról. A legfontosabb természetesen az, hogy ezen jól beazonosítható legyen az adós munkabére. Ezen kívül azt is ellenőrzik, hogy hó végén nem fordul-e esetleg negatívba a számlaegyenlegünk, illetve nincsenek-e arra utaló jelek, hogy a szolgáltatók vagy bankok rendszeresen sikertelenül próbálják meg levonni a fizetnivalókat. Ez ugyanis arról árulkodik, hogy már most nehezen jövünk ki a bevételeinkből, így egy plusz hiteltörlesztő bevállalása már túl kockázatos lehet.
7. Legalább 3 hónapja dolgozzunk a jelenlegi munkahelyünkön
A bankok részéről általános elvárás, hogy legalább 3 hónapja a jelenlegi munkáltatónknál dolgozzunk, fontos ugyanakkor, hogy ez teljes hónapot jelent. Ugyanakkor az igénylés időpontjában nem állhatunk próbaidő alatt, vagyis, ha a próbaidőnk hosszabb 3 hónapnál, akkor bizony várni kell a hitelfelvétellel.
A fentiek kizárólag a határozatlan idejű munkaszerződéssel foglalkoztatottakra vonatkoznak, a határozott idejű munkaszerződéssel rendelkezőket szigorúbban hitelezik. Ez jelentheti azt, hogy hosszabb ideje fenn kell állnia a munkaviszonynak, de azt is megszabhatják, hogy legalább mennyi idő legyen még hátra belőle. Mivel a bankok hitelbírálati gyakorlata ilyen esetben nagyon eltérő, célszerű olyan hitelszakértő segítségét kérni, aki jól ismeri az egyes bankok bírálati gyakorlatát.
8. Be kell szereznünk a munkáltatói igazolást
A hiteligénylés benyújtásához minden esetben szükség lesz egy munkáltatói igazolásra, mégpedig a kiválasztott bank formanyomtatványán. Fontos, hogy az igazolást a legtöbb pénzintézet csak 30 napig fogadja el, a határidőnek a befogadáskor nem szabad még lejárnia.
