Egészen furcsa helyzet alakult ki a lakáshitelek piacán, ugyanis előfordulhat, hogy valaki a kamatkockázat szempontjából legbiztonságosabb, végig fix kamatú hitelét olcsóbban kapja meg, mint más a 10 évente változó kamatú kölcsönét. De azt is láthatjuk, hogy egy 15 millió forintos lakáshitelnél akár 30 ezer forint is lehet két banki ajánlat között a különbség havi fizetnivalóban, ami 20 éves futamidőnél már 7 millió forintot jelent! Ám nem csak pénzügyileg lehet ezen nagyot bukni, hanem akár a hitelképesség is múlhat a dolgon.
Amikor lakáshitelt keres magának valaki Magyarországon, akkor 90-95%-uk a 10 éves kamatperiódusú vagy a futamidő végéig rögzített kamatú termékek közül próbál választani. Ez rendjén is van, hiszen a jelenlegi, meglehetősen kiszámíthatatlan gazdasági és pénzügyi környezetben egy másfél-két évtizedre szóló hitelnél egyértelműen a kamatkockázat jelenti a legkomolyabb veszélyt.
A hosszú kamatperiódus, valamint a futamidő végéig bebiztosított fix kamat pedig éppen ez ellen hatékony pajzs, hiszen míg az előbbinél 10 évig nem módosíthat a bank egyoldalúan a kamaton, addig az utóbbinál a hitel teljes futamideje alatt változatlat marad a kamat, ezzel együtt pedig a havi törlesztők összege. Egyértelmű tehát, hogy a végig fix kamat jelenti a legnagyobb biztonságot, ám ennek a biztonságnak ára van, amit a magasabb havi törlesztőkben fizet meg az adós.
A hosszú kamatperiódusú – az 5 évnél hosszabb kamatperiódust nevezzük hosszúnak – hitelkamatai rendszerint az 5, 10, 15 és 20 éves BIRS mutatóhoz igazodnak, ami az a kamat, amelyen a bankok hosszú futamidőre hitelt nyújtanának egymásnak az adott futamidőre. A BIRS pedig annál magasabb, minél hosszabb a futamidő, ezért a bankok „beszerzési” költségei is magasabbak például 20 éves futamidő – 20 éves BIRS – esetén, mint 10 évesnél. A lakáshitelt felvenni szándékozóknak éppen ezért gondosan mérlegelniük kell, hogy a magasabb kamat, és az ezzel járó magasabb havi törlesztő számukra megéri-e a plusz biztonságot.
Hirdetés
Hirdetés
Lehet olcsóbb egy „biztonságos” hitel, mint egy kockázatosabb
A 10 éves kamatperiódusú és a végig fix kamatú megoldás közötti különbség jelentős lehet, ám a döntést az is megnehezíti, hogy a bankok nagyon különböző árakon kínálják a termékeiket. A 12 hazai bank lakáshiteleit összehasonlító Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint például jelenleg találni 10 évre rögzített kamatú lakáshitelt 6,79%-os és 3,24%-os kamattal egyaránt, ami 3,55%-os különbséget jelent. Hogy mit jelent ez forintra fordítva például egy 15 millió Ft-os, 20 évre felvett lakáskölcsön esetében? Azt, hogy az igénylő ezért a hitelért fizethet havonta 85 600 Ft-ot és 115 260 Ft-ot egyaránt, attól függően, melyik bankot választja. Ez pedig havonta 30 000 Ft különbséget jelent a törlesztőben, ami teljes visszafizetésben több mint 7 millió Ft!
A futamidő végéig „bebetonozott” kamatú hitelek kamatai között is van különbség, ha nem is akkora, mint a 10 éves kamatperiódusúaknál. Itt a legkedvezőbb havi törlesztő – a példánkban szereplő hitelösszegre – 98 300 Ft, míg a legmagasabb 102 370 Ft, vagyis az optimális választáson havi 4 000 Ft múlik, ami még így is 1 millió Ft feletti különbség teljes visszafizetésben. (A kamatot illetően 0,55% a differencia.)
Három nagyon fontos következtetést vonhatunk le a fentiekből:
1. Látható, hogy a bankok jelenleg a 10 éves kamatperiódusú hitelek piacán versenyeznek leginkább egymással, így itt a legkisebb a különbség a pénz „beszerzési ára” és a legkedvezőbb hitelkamat között.
2. A 10 éves kamatperiódusú hitelek esetében lényegesen nagyobb a jó választás tétje, mint a futamidő végéig fixáltaknál.
3. Nem körültekintő választás esetén elfordulhat, hogy valaki drágábban szerződik le 10 éves kamatperiódusú hitelre, mint amennyibe a legdrágább fix kamatú termék kerülne!
Az alacsony havi törlesztő másodlagos előnye
Az alacsonyabb havi törlesztőnek azonban a nyilvánvaló pénzügyi előnyön túl – miszerint kevesebbet kell fizetni – van egy másik fontos pozitív hozadéka is. Ugyanis a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) korlát pontosan meghatározza, hogy a jövedelem mekkora százaléka fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre. Ez a 10 éves kamatperiódusú és a végig fix kamatú hitelek esetében – 500 000 Ft nettó jövedelem alatt – 50%.
Eszerint a minimális jövedelem a legolcsóbb és a legdrágább példánkban szereplő hitel esetében:
10 éves kamatperiódusnál: 171 200 Ft – 230 520 Ft
végig fix kamatnál: 196 600 Ft – 204 700 Ft.
Vagyis a hitelválasztáson akár az is múlhat, hogy valaki megkapja-e a szükséges hitelösszeget, vagy akár egyáltalán kap-e kölcsönt!
Biztosan megkapom a legolcsóbb hitelt?
A hitelt keresők számára tehát több szempontból is rendkívül fontos az elérhető kamatszint, valamint az ennek megfelelő havi törlesztő összege. Tisztában kell lenni azonban azzal is, hogy a bankok hitelbírálati gyakorlata nagyon különböző, például nem minden fedezetet és jövedelmet hiteleznek egyformán, mint ahogy a kedvezőbb kamatért elvárt feltételek is nagyon eltérőek.
Vannak bankok például, amelyek most egyáltalán nem hitelezik a külföldi vagy a készpénzben kapott jövedelmet, de olyan is akad, ahol a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének kisebb százalékáig hiteleznek, mint máshol. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy míg az egyik bank a forgalmi érték akár 80%-áig is hitelez, egy másik 65-70%-ig megy csak el, vagyis az utóbbi magasabb önerőt vár el.
Tovább bonyolíthatja a dolgot, ha a lakáshitel mellé csok támogatást, csok-hitelt, falusi csok-ot, vagy éppen Babaváró hitelt is igényelne valaki, hiszen például falusi csok-ot nem is minden pénzintézet kínál. Ezekben a kérdésekben segíthet egy olyan hitelszakértő, aki ismeri az aktuális banki gyakorlatokat, így meg tudja mondani, hogy az igénylő számára egyáltalán mely bankok jöhetnek szóba, és közülük melyik adhatja a legkedvezőbb ajánlatot.
