Az MNB adatai alapján 2025. IV. negyedévében is tovább zajlott az ingatlanok drágulása. Országosan egy év alatt 23,54 százalékkal emelkedtek az árak, míg az előző negyedévhez képest 5,13 százalékos drágulást lehetett látni. Az Otthon Start bejelentése, azaz 2025 júliusa óta mintegy 10,69 százalékkal drágultak a hazai ingatlanok átlagosan. Ennél azért nagyobb az új támogatott hitel kamatelőnye. De mekkora további drágulás tudná teljes egészében eltűntetni a 3 százalékos támogatott hitel előnyét?
Bőven 20 százalék feletti lakásáremelkedést lehetett látni éves szinten
Az MNB adatai alapján 2025. IV. negyedévében 23,54 százalékkal emelkedtek átlagosan a hazai ingatlanárak egy év alatt. A fővárosban 25,97 százalék, a vidéki városokban 24,84 százalék, míg a községekben 18,31 százalék volt az éves drágulás mértéke. Ez a drágulás igen jelentősnek tekinthető: az elmúlt 10 évben csak két negyedévben mértek ennél magasabb országos éves áremelkedést.
A városoknál az éves áremelkedés területi megoszlását is megadta a jegybank. A legkisebb mértékű drágulást a Pest vármegyében lévő városoknál lehetett látni, ott 16,04 százalékkal emelkedtek az árak egy év alatt, a legdinamikusabb 31,15 százalékos éves áremelkedést a Dél-Dunántúlon fekvő városoknál lehetett látni.
Az előző negyedévhez képest is jelentős volt a drágulás
Az előző negyedévhez képest is komoly áremelkedést lehetett látni: az egész országban átlagosan 5,13 százalékkal növekedtek az árak egy negyedév alatt. A fővárosban 2,93 százalékkal, a városokban 5,99 százalékkal, míg a községekben 5,51 százalékkal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest.
A városokban a területi elhelyezkedéstől függően itt is komoly különbségeket lehet látni. 2025. IV. negyedévében csupán 2,83 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak a Pest vármegyében lévő városok esetében az előző negyedévhez képest. Míg a Dél-Alföldön fekvő városoknál 2025. III. negyedéve és 2025. IV. negyedéve között már 10,09 százalékos drágulást lehetett látni.
Negyedéves alapon is kérdemi áremelkedést lehetett látni, de azért nem tekinthető annyira kirívónak az országosan mért 5,13 százalék. Ennél az adatnál 2015. januárja óta 14 negyedévben is magasabb drágulást mértek az előző negyedévi adathoz képest. Sőt 2025-ben az első és a harmadik negyedévben is jelentősebb volt a drágulás mértéke.
Hirdetés
Hirdetés
Elfogyott az Otthon Start kamatelőnye a lakásárak emelkedése miatt?
Az Otthon Startot 2025 július elején jelentették be. Azt lehet mondani, hogy a tavalyi év második felében látható áremelkedést – legalább részben – az új támogatott hitelnek köszönhetjük.
Az MNB adatai alapján országosan, átlagosan 10,69 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 második felében. A KSH adatai alapján ugyanezen időszak alatt átlagosan 11,91 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. Ez azért magasabb, de az eltérés nem változtatja meg érdemben a vizsgálatot, ezért a Bankmonitor szakértői maradtak az MNB adatainál.
Mennyi az Otthon Start kamatelőnye? Egy sima piaci hitelt tavaly nyáron nagyságrendileg 6,5 százalékos kamat mellett lehetett felvenni – ez a kamatszint azóta nem változott érdemben, míg az új támogatott hitelt legfeljebb évi 3 százalékos kamat mellett lehet felvenni. A durván 3,5 százalékpontos kamatelőny a havi részletekben is megjelenik. Persze a konkrét hitelösszegen múlik, hogy mennyit is spórol havonta a támogatott hitel miatt egy adós.
A Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatják be a lakásvásárlók helyzetének a változását. Tételezzük fel, hogy egy egyedülálló 50 millió forintért tudta volna megvenni első lakását 2025. júniusában. Az érdeklődőnek volt 25 millió forint önereje, a maradék összeget finanszírozná meg lakáshitelből. A vevő piaci hitelt tudott igényelni, melynek kamata évi 6,5 százalék volt akkor. 25 éves futamidő esetében a hitelre havonta 168 802 forintot kell fizetni.
Az év végére a 10,69 százalékos éremelkedésnek köszönhetően a vizsgált ingatlan ára 55 345 000 forintra emelkedett. Ehhez már a 25 millió forintos önerő mellé 30 345 000 forint lakáshitelre lenne szükség. A vevő első lakásszerző, így ezt az összeget megkaphatja 3 százalékos éves kamat mellett is. 25 éves futamidő mellett a havi törlesztő 143 900 forint lenne.
Vagyis az Otthon Start kihasználásával a fél év alatt látott áremelkedés ellenére is havonta 24 900 forintot spórolhatott a vevő, ami összességében 7,47 millió forint megtakarítást eredményez.
Akkor mindenki jól járt az Otthon Start indulásával?
A példában szereplő személy kifejezetten jól járt, ez igaz. De általánosságban ezt nem lehet kijelenteni.
Kiket érinthetett rosszul az Otthon Start indulása, az ebből fakadó lakásdrágulás:
- Alapvetően rosszul jártak azok, akik nem jogosultak az Otthon Startra. Számukra a kedvező kamatozású hitel nem nyújt előnyt, de az emiatt felgyorsult lakásdrágulás hátrányait már érzik a bőrükön.
- A lakáspiac nem homogén, az egyes szegmensekben pedig érdemben eltérhetnek az árváltozások az átlagtól. Simán lehetnek olyan régiók, ingatlantípusok, ahol az áremelkedés jóval átlag feletti. Ezeknél a lakásoknál már eltűnhetett az Otthon Start előnye.
- Az alacsony önerővel rendelkezőknek is gondot okozhat a magas áremelkedés. Hiába a kedvező kamatozású hitel, ha nincs meg a vásárláshoz szükséges minimális önerő. A minimális önerőt a vételár arányában határozzák meg, így ez a probléma önmagában a gyorsuló drágulás miatt is bekövetkezhet.
Azt látni kell, hogy az MNB statisztikái alapján az Otthon Start hitel tette ki tavaly év végén, idén év elején a havi lakáshitelszerződések 70 százalékát, durván 20 százalékot tesz ki a piaci kölcsönök aránya. A maradék 10% más támogatott kölcsön, például a CSOK Plusz lehet.
Az Otthon Start felfutása mellett a piaci lakáshitelek érdemben visszaestek. Nem csak arányuk, hanem a havi volumenük is jelentősen csökkent. Gyakorlatilag az Otthon Start előtti havi 100 milliárd forint feletti szintről 50 milliárd forint alá csökkent a volumen.
Persze sokan a kedvezőbb Otthon Startot igényelhettek piaci hitel helyett. De lehettek olyanok is, akik nem jogosultak a támogatott hitelre és az áremelkedés miatt elestek a piaci hitel igénylésétől is.
Mekkora jövőbeni áremelkedés tudná tényleg eltörölni az Otthon Start kamatelőnyét?
Ezen kérdés megválaszolásához érdemes visszatérni a korábbi példához. A 2025 júniusi induló állapot alapján 50 millió forintért venne lakást az érdeklődő 25 millió forint lakáshitel felhasználásával. Ezen kölcsön törlesztőrészlete évi 6,5 százalékos kamat és 25 éves futamidő mellett 168 802 forint lenne.
A kérdés az, hogy mekkora összegű évi 3 százalékos kamatozású és 25 éves futamidejű Otthon Start hitelnek lenne 168 802 forint a törlesztője. 35 596 000 forint támogatott hitel havi részlete jönne ki a korábban látott piaci hitel törlesztőjéből. Ehhez hozzáadva a 25 millió forintos önerőt már 60 596 000 forintos vételár jönne ki.
Az eredeti 50 millió forintos vételárhoz képest ez 21,19 százalékos áremelkedést jelentene. A tavalyi második félévben látott 10,69 százalékos drágulást követően már csak 9,49 százalékos további áremelkedésre lenne szükség ahhoz, hogy a példában szereplő számára a támogatott hitel kamatelőnye eltűnjön.
Azt mindenképpen tudni kell, hogy nagy mértékben függ az önerő nagyságától is az Otthon Start előnye. Minél nagyobb arányaiban a kölcsönösszeg, annál nagyobb a hatása a kedvezőbb kamatnak is. Vagyis azok számára nagyobb lakásdrágulás tudja eltűntetni az Otthon Start előnyét, akik alacsony önerővel vennének lakást.
Mi történt eddig az idei évben?
Az MNB, KSH adatai még a 2025-ös évre vonatkoznak, azóta azonban eltelt szűk négy hónap. A szakértők szerint az ingatlanpiac az év végéhez képest fokozódó kereslettel és gyorsuló áremelkedéssel indult.
A Duna House például 7 százalék feletti áremelkedést mért az első negyedévben. Elképzelhető, hogy ezen drágulás túlzó, de az biztos, hogy az Otthon Start kamatelőnye még tovább csökkenhetett az idei évben.
