Az Otthon Start indulása óta Budapesten csak 3,92%-kal drágultak a lakások

Az MNB statisztikái szerint 2026. II. negyedévében minden településtípusnál csökkentek a lakásárak. De ennél talán sokkal nagyobb meglepetés, hogy az Otthon Start program indulása, azaz szeptember elseje óta a fővárosban csupán 3,92 százalékkal drágultak az ingatlanok.

Megjelent a jegybank legfrissebb, 2026. II. negyedévére vonatkozó lakásárindexe. Az MNB minden településtípusnál – így a fővárosban, a városoknál és a községeknél is – azt látta, hogy valamelyest csökkentek a lakásárak az előző negyedévhez képest.

Csökkentek a lakásárak hazánkban

Lakásárak változása 2026. első és második negyedéve között:

• A fővárosban 0,58 százalékkal mérséklődtek átlagosan a lakásárak.
• A vidéki városokban 0,60 százalékkal mérséklődtek átlagosan a lakásárak.
• A községekben 2,77 százalékkal mérséklődtek átlagosan a lakásárak.
• Országosan 1,08 százalékos árcsökkenést mért a Magyar Nemzeti Bank.

Azért ez nem egy hatalmas áresés: az 1,08 százalékos árcsökkenés azt jelenti, hogy egy korábban 60 millió forint értékű lakást már meg lehet vásárolni 59,35 millió forintért. Azért ez a durván 650 ezer forintos árcsökkenés nem fogja átírni a hazai lakáspiacot.

Néhány dolog azért egészen más megvilágításba helyezheti ezt az árkorrekciót.

Az elmúlt évtized egy ritka pillanatát lehet látni

Az ingatlanárak csökkenése azért nem túl gyakori esemény volt hazánkban az elmúlt időszakban. Utoljára 2022. IV. negyedévében lehetett látni olyat, hogy csökkentek az ingatlanárak az előző negyedévhez képest.

Az elmúlt bő tíz évben pedig összesen három alkalommal mért országos árcsökkenést a jegybank az ingatlanoknál. Ezek alapján a mostani minimális árkorrekció mindenképpen egy ritka és figyelemre méltó eseménynek tekinthető.

Vannak olyan régiók, ahol közel 10 százalék az áresés

Ez az 1-2 százalékos árcsökkenés nem javítja érdemben a vevők helyzetét. Arról azonban nem szabad megfeledkezni, hogy a lakáspiac nem homogén, egyes ingatlanoknál ennél jóval nagyobb lehet az árcsökkenés, míg mások még mindig drágulhatnak.

2026. II. negyedévében az észak-magyarországi városok (Borsod-Abaúj-Zemplén megye, Heves megye és Nógrád megye) esetében egy negyedév alatt 9,8 százalékos volt a lakások átlagos árcsökkenése. Ez azért már egy komolyabb változás: ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy egy 50 millió forint értékű lakás ára 45,1 millióra csökkenne.

Persze ezen árcsökkenést is érdemes a korábbi adatok fényében értékelni. A korábbi két negyedévben a kérdéses régióban kiemelkedően magas volt az áremelkedés. (2025. IV. negyedévében 6,98 százalékkal, míg 2026. I. negyedévében 5,34 százalékkal emelkedtek az árak az előző időszakhoz képest.) Azonban még ezen erős időszak után is drasztikus volt az idei második negyedévi árcsökkenés. A három negyedév alatt összességében csak 1,64 százalékkal emelkedtek az árak. A többi régió városaiban az áremelkedés ugyanezen időszakban 7,34–12,07 százalék volt.

Ez azért jól mutatja, hogy az alacsonyabb bérdinamikájú, kevésbé fejlett régiókban a lakások ára nem tud érdemben, hosszú távon emelkedni még egy olyan program mellett sem, mint az Otthon Start hitel.

Hogyan emelkedtek a lakásárak az Otthon Start indulása óta?

Az Otthon Start 2025. szeptember elején indult, így az MNB statisztikákban szereplő adatokból egészen könnyen ki lehet számolni, hogyan is változtak a lakásárak a program indulása óta. Gyakorlatilag a 2025. IV. negyedév és 2026. II. negyedév közötti időszakot érdemes összegezni.

Nagyon sok helyről lehetett hallani jelentős 20, akár 30 százalékos drágulásról. Ezt az MNB statisztikái nem tudják megerősíteni, országosan a kérdéses 3 negyedévben átlagosan 6,62 százalékkal emelkedtek az árak. A drágulás a fővárosban még ettől is elmaradt, ott ugyanis 3,92 százalékos árnövekedés látható.

A városokban átlagosan a program indulása óta 9,2 százalékkal növekedtek az árak – ez régiótól függően 1,64–12,07 százalékos növekedést jelent -, míg a községekben 3,63 százalékos volt a drágulás mértéke.

A program indulása, vagy a bejelentése számít?

Azért ezeket az áremelkedéseket is érdemes alaposabban megvizsgálni.

1. Itt is érdemes kiemelni, hogy a lakáspiac nem homogén – még az egyes régiókban sem -, vagyis egyes településeknél, ingatlantípusoknál teljesen más változásokat lehet látni. Például a fővárosi paneleknél jóval nagyobb áremelkedést említettek a szakértők.
2. Reálisabb az Otthon Start piacra gyakorolt hatását inkább a program bejelentésétől kezdve mérni, vizsgálni. Ez logikus, hiszen maga a bejelentés már erősen befolyásolta a vevőket, eladókat a piacon. Az új támogatott hitelt július elején jelentették be, így érdemes a teljes évet – 2025- júliustól 2026 júliusáig terjedő időszakot – vizsgálat alá vonni, ez gyakorlatilag egy negyedévvel hosszabb időszakot jelent.
   Itt azért már érdemben magasabb számokat lehet látni, ugyanis a tavalyi harmadik negyedévben jelentősen növekedtek az ingatlanárak. Országosan 12,35 százalékos drágulást mért a Magyar Nemzeti Bank, a fővárosban pedig a drágulás mértéke 8,32 százalék volt. A vidéki városokban emelkedtek leginkább az árak, átlagosan 15,61 százalékkal, de még a községekben is 9,28 százalékos áremelkedést lehetett látni.

Persze azt önmagában nehéz megítélni – függetlenül attól, hogy a program bejelentésétől, vagy az indulásától mérjük a változást -, hogy ez az árváltozás jelentős-e vagy sem.

Mekkora áremelkedés tudná elsöpörni az Otthon Start kamatelőnyét?

Alapvetően három szempontból érdemes megvizsgálni, hogy a Otthon Start program bejelentése óta mért árváltozás magas-e vagy sem. Mivel a bejelentéstől kezdve nagyobb árváltozást lehetett látni, így ezt az értéket érdemes inkább vizsgálat alá vonni.

1. Korábban volt-e hasonló szintű áremelkedés

Az éves drágulás mértéke országosan 12,35 százalék volt június végén. A fővárosban 8,32, a vidéki városokban 15,61, míg a községekben 9,28 százalékkal növekedtek az ingatlanárak egy év alatt.

Ilyen mértékű árnövekedés igen gyakran előfordult az elmúlt 10 évben hazánkban. 2016 eleje óta a 42 negyedévből 33 esetben ennél magasabb volt az országos árnövekedés mértéke. Vagyis az elmúlt évtizedben az esetek 21 százalékában volt alacsonyabb az áremelkedés mértéke a legutóbb mértnél. Ez mindenképpen pozitívumként fogható fel a lakásvásárlók szempontjából, hiszen a drágulás nem volt kiugró.

2. Érdemes a lakásárakat az inflációval is összevetni

Hajlamosak vagyunk manapság a 10 százalék alatti lakásáremelkedést olyan hurráoptimizmussal fogadni, mintha az már valami kuriózum lenne. Pedig más termékek árának a vizsgálatakor a kétszámjegyű drágulás sosem vált ki pozitív hangulatot.

Elég csak az átlagos áremelkedésre tekinteni: nem értékeli senki pozitívan a 10 százalék körüli éves inflációt. Márpedig az ingatlanárak az elmúlt években keményen rávertek a inflációra.

Az elmúlt 10 évben igazából egyetlen komolyabb reálleértékelődést lehetett látni, ez pedig a 2022-ben látható magas inflációnak volt köszönhető.

Természetesen a rendszerváltás óta voltak még hasonló mélyrepülések. Elég csak a 90-es évek első felére vagy a 2008-2015 közötti időszakra gondolni. Hosszabb időtávon tehát egyáltalán nem evidens az, hogy az ingatlanpiacon folyamatos és dinamikus az áremelkedés.

Az viszont tény, hogy az utóbbi 10 évben inflációval korrigálva, azaz reálértelemben is erősen felértékelődtek az ingatlanárak. Így az ember valóban hajlamos már pozitívan értékelni azt, ha a drágulás éves szinten egyszámjegyűre mérséklődik. Ezt azonban az utóbbi időben tapasztaltak mondatják az emberrel.

3. Mekkora az Otthon Start kamatelőnye?

A lakáspiac, a lakásvásárlás nagyon összetett dolog, számos tényező befolyásolhatja azt, hogy a vevők helyzete hogyan is változott az elmúlt időszakban. A Bankmonitor szakértői azt vizsgálták meg, hogy az ingatlanárak és a finanszírozási lehetőségek változása együttesen hogyan befolyásolta a vevők helyzetét.

De mit is értünk finanszírozás alatt? A vételárat sok esetben nem kizárólag saját megtakarításból teremtik elő a vevők, az érdeklődők sokszor lakáshitelt is igényelnek álmaik megvalósításához. Ez természetesen azt is jelenti, hogy a hitelkamatok alakulása, a törlesztőrészlet változása is befolyásolja a vevők helyzetét.

Márpedig az Otthon Start indulása azt is jelenti, hogy a lakásvásárlók jó része jóval kedvezőbb feltételekkel tud hitelt igényelni, mint korábban. A támogatott hitel éves kamata ugyanis nem haladhatja meg a 3 százalékot, míg a piaci hitelek kamata valahol évi 6,5 százalék körül mozog.

Így már adott két tényező:

1. Van egy lakásáremelkedés, ami a támogatott hitel bejelentése óta országosan durván 12,35 százalék volt.
2. Van egy, az Otthon Start indulásához köthető kamatcsökkenés, ami miatt az adósok jó része kedvezőbb feltétellel tud lakáshitelt igényelni. A piaci kölcsönök átlagos 6,5 százalékos kamatszintje helyett legfeljebb évi 3 százalék kamat mellett kapnak hitelt az érintettek.

Ez természetesen két ellentétes hatás: az áremelkedés kedvezőtlen, míg a kamatcsökkenés kedvező a vevők számára. De melyik tényező az erősebb? Ennek megítéléséhez fontos azt is tudni, hogy a vételár mekkora részét finanszírozná a vevő hitelből. Minél nagyobb ez az arány, annál lényegesebb a hitelkamat, vagyis annál nagyobb lesz a hatása a kedvezőbb kamatszintnek.

A vizsgálat során a Bankmonitor szakértői azt nézték meg, hogy piaci lakáshitelből történő finanszírozásnál mekkora törlesztőt kell fizetnie az érdeklődőnek 25 éves futamidő és 6,5 százalékos éves kamatszint mellett. Ezt követően megnézték, hogy ugyanezen törlesztő mekkora 25 éves futamidejű, 3 százalékos Otthon Start részletének felel meg. Természetesen az alacsonyabb kamat miatt magasabb hitelösszegnek lesz ugyanakkora a törlesztője.

Majd ehhez az Otthon Start összeghez hozzáadták a piaci hitel mellett meglévő önerő összeget, így kijött a lakás újabb, megemelt vételára. Amennyiben az ingatlan tényleges vételára ezen árszint fölé nőne, akkor az Otthon Start kedvező kamatszintje mellett is emelkedne a hitel törlesztőrészlete.

A konkrét vételártól és önerőtől függ a hitelösszeg és a törlesztőrészlet nagysága. Ugyanakkor csak az önerő és a hitelösszeg arányától függ az, hogy a vételár százalékos emelkedése hogyan alakul. Mit jelent ez pontosan? Vegyük alapul a fenti ábránál azt az esetet, amikor a vevő a vételár felét finanszírozná 25 éves futamidejű piaci hitelből. Ebben a helyzetben a lakásár 21,19 százalékos emelkedéséig a megnövekedett Otthon Start hitelösszeg törlesztője alacsonyabb lenne a piaci hitel havi részleténél. Ezt a 21,19 százalékos áremelkedési küszöböt nem befolyásolja az eredeti vételár: akkor is igaz, ha az eredeti vételár 1 millió, vagy épp 100 millió forint volt.

Az azért látható, hogy itt igen komoly áremelkedési szinteket lehet a legtöbb esetben látni. Ha valaki eredetileg a vételár 90 százalékát finanszírozta volna piaci hitelből, akkor az Otthon Start kedvezőbb kamata miatt a törlesztőrészlet még akkor sem emelkedne meg a piaci kölcsön részlete fölé, ha a lakásár 38,15 százalékkal megemelkedne.

Az Otthon Start bejelentése óta június végéig látott 12,35 százalékos lakásáremelkedés jelentős, de szerencsére csak alacsony hitelösszegek esetén viszi el az Otthon Start bevezetésének kamatelőnyét. Annak kellene ma többet fizetnie havonta az Otthon Start hitelére, aki tavaly júniusban a vételár kevesebb mint 30 százalékát finanszírozta volna 6,5 százalékos piaci kamatozású hitelből. 2025. II. negyedévében az MNB statisztikái alapján a lakáshiteleknek durván a 11 százalékánál volt ilyen alacsony a finanszírozási arány. Vagyis a potenciális vevők jó részének segít a mai árak mellett is az Otthon Start bevezetése, legalábbis a program bejelentése óta látott áremelkedés még nem vitte el a támogatás kamatelőnyét.

Persze azok számára ez nem vigasz, akik nem felelnek meg a program feltételeinek – például azért, mert nem első lakásvásárlók –, számukra esetleg az elkövetkező időszakban a piaci hiteleknél várható kamatcsökkenés nyújthat könnyebbséget.