Egy nemzetközi kutatás érdekes eredményre jutott a napokban, mint kiderült, az utóbbi 150 év legjobb befektetése az ingatlan volt a gazdag országokban. Megnéztük, hogy a legrégebben elérhető adatok szerint itthon mire lehetett számítani és a győztesek a részvények voltak. Sőt, még az államkötvények is megelőzték az ingatlant. Még mielőtt elkeserednénk, ez csak a múlt, a jövőben a sorrend alaposan át fog rendeződni. Meg is mutatjuk, hogy hogyan.
Befektetési célú lakásvásárlás előtt használd hitelkalkulátorunk az igényeidhez legjobban illő ajánlat megtalálásához!
Aki otthonosan mozog a befektetések témakörében, annak biztos beugrik az a tétel, miszerint minél nagyobb kockázatot vállalsz, annál nagyobb hozamot érhetsz el. A szép az egészben, hogy vannak időszakok, amikor ez az alapigazság felborul. És mint látni fogjuk, nálunk is erről van szó.
Hirdetés
Hirdetés
A gazdag országokban az ingatlan volt a nyerő
Többek között erre mutatott rá az a nemzetközi elemzés (angolul itt érhető el), ami szerint 1870-2015 között (145 évben!) a vizsgált 16 vagyonos országban a legjobb befektetés sorrendben: ingatlan, részvény, kötvény, kincstárjegy.
A nemzetközi kutatócsoport szerint az ingatlan átlagosan évente 7,05%-os reálhozamot hozott, a részvény ettől csak hajszálnyival maradt el, ami 6,89%-ot hozott az infláció felett. A kötvények és a kincstárjegyek ettől jelentősen elmaradtak, a maguk 2,5%-os és 0,98%-os teljesítményükkel az infláció felett.
Persze több ponton is vannak bizonytalanságok az elemzésben, pontosan azért, mert ilyen hosszú időszakot még sosem vizsgáltak. De mégis, annyira mellbeütött minket is az eredmény, hogy nekiveselkedtünk megnézni a magyar adatokat. Világos, hogy ilyen hosszú időtávra nincs adatunk, de a 90-es évek közepétől igen, így 21 év adatait bemutathatjuk.
Azt már az elején tudatosítanánk, hogy ezek az elérhető maximális hozamok, egy átlagbefektető ehhez képest csak kevesebbet kaphatott (kivétel a részvény, ahol az osztalékfizetéssel nem számoltunk). Egyrészt a befektetéssel összefüggő költségek, másrészt a nyereség adóvonzata miatt. Ráadásul mi alapvetően nominális hozamokat néztünk, de az írás végén bemutatjuk a reálhozamokat is.
Itthon a részvény volt az éllovas, de…
A jó hír az, hogy a magyar adatok szerint kijött az, amit alapvetően vártunk volna, vagyis az, hogy a részvénnyel lehetett a legmagasabb hozamot elérni. A legnagyobb magyar részvényeket tartalmazó BUX-index 1996 vége és 2017 vége között átlagosan 11,3%-ot emelkedett. Ezért cserébe óriási volt a csapkodás mindkét irányba: például 1997-ben 93%-ot emelkedett az index, míg 2008-ban 53%-ot esett.
De rögtön ezután jött a meglepetés, hiszen nálunk nem az ingatlanok voltak a képzeletbeli dobogó második fokán, hanem a kötvények. Az általunk megnézett MAX-index azoknak a kötvényeknek a teljesítményét adja vissza, melyek hátralévő futamideje hosszabb 1 évnél. Ezekkel a kötvényekkel az utóbbi bő két évtizedben átlagosan 10,2%-ot lehetett keresni. Mellékesen jegyezzük meg, hogy még azok a kötvények is az ingatlanok előtt végeztek, melyek futamideje 3 hónap és 1 év között volt (RMAX-index).
Az MNB által közzétett lakásárindex alapján az ingatlanok 7,5%-os átlagos éves hozamot értek el. Hozzátennénk, hogy egyedül itt nem volt elérhető 2017 végi adat, viszont az volt az előfeltevésünk, hogy az index második negyedéves értéke változatlan maradt, hiszen ekkor jön ki az elemzők által érzékelt 2017-es 8% körüli áremelkedés.
Nem tűnik ez olyan rossznak, viszont akkor már megváltozik a kép, ha elmondjuk, hogy az utóbbi 21 évben 5,75% volt az éves átlagos infláció. Magyarul, a lakosság nagyobb része egy olyan hosszú távú befektetésben (ingatlanban) ült az utóbbi két évtizedben, mely az infláció felett 1,75%-ot hozott. Összességében, ha a kockázatokat is a mérleg serpenyőjébe helyezzük, akkor a kötvények bizonyultak a legjobbnak, hiszen az átlagos hozam a részvénynél 1,1%-kal alacsonyabb, viszont a kockázatossága fényévekkel elmaradt a részvények mögött.
A befektetési alapokkal az államkötvények, az ingatlanok és a részvények teljesítményéből is részesedhetsz. Nézd meg kalkulátorunkkal, melyik a legjobb!
Dobjuk a kukába ezeket az eredményeket, mert a jövőben minden megváltozik
Végül, ne feledjük, hogy a múltbeli hozamok csak a múltat mutatják meg, a jövőt nem fogják. Azt sem tudjuk, hogy mi lesz a legjobb befektetés, ahogy azt sem, hogy pontosan mekkora hozamot fognak elérni a befektetések például az infláció felett.
Ha mégis becslésekbe kellene bocsátkozni, akkor a tankönyvi tételek érvényre jutására tippelnénk. Először is, a részvények hosszabb távon az éllovasok lesznek, de a kilengéseik hasonlóan magasak maradhatnak, mint korábban. Másodszor, a kötvényektől most elvárható hozam töredéke az utóbbi 21 évnek. Az alacsony infláció és sokkal kisebb országkockázat miatt nem kell magas hozamokat ígérni.
Harmadrészt, az ingatlanok kezdenek magukhoz térni és minden bizonnyal el tudnak mozdulni a harmadik helyről. De hangsúlyozzunk, ne essünk abba a hibába, hogy azt gondoljuk, az elérhető hozamok maradnak két számjegyűek, mert ez badarság. A potenciálisan elérhető hozam biztos visszaesik, a részvények első helye megingathatatlannak tűnik hosszabb távon, azonban a kötvények helyét az ingatlanok veszik minden bizonnyal át a következő időszakban.
