A magyar kormány 2024 elejétől 7,3%-os THM-et eredményező kamatplafon alkalmazását kezdeményezte a bankoknál az első félévre. Az időszak lejárt, a piaci kamatkörnyezet jelentősen változott és a legnagyobb bank, az OTP rögtön lépett is és markánsan megemeli a lakáshitelének kamatát. Mi történt? Miért? Hogyan hat mindez a hitelfelvevőkre? Megtörhet-e a lakáshitelfelvételi kedv?
Mi történt a hitelkamatokkal?
Lejárt az önkéntes kamatplafon számára meghatározott időszak június végével. Az OTP ezzel párhuzamosan azonnali kamatemelést hajt végre a piaci kamatviszonyok megváltozása miatt. A kamatplafon bevezetése óta a bankok hitelezési költségeit meghatározó kamatszint (BIRS) 0,6%-kal emelkedett.
Tömören megfogalmazva mindez azt jelenti, hogy 0,6%-kal csökkent a bankok által elérhető nyereség (az ügyfél számára változatlan kamatszint kiajánlása mellett). Hogyan változott az OTP lakáshitel kamatozása? A végig fix lakáshitel kamatai július 1-től 6,99%-ról 7,99%-ra emelkednek, miközben az 1×1 lakáshitel kamatszintje 7,74%-ra emelkedik.
Mindez nem jelenti azt, hogy a hiteligénylők ezen kamatszint mellett kapják meg végül a lakáshitelt, mivel több tényező függvényében kamatkedvezmények érhetők el, így a végső minimális kamatszint a júniusban is érvényes 6,67% marad.
Hirdetés
Hirdetés
Mi értelme volt mindennek, ha a legkedvezőbb kamatszint változatlan?
A döntéssel az OTP Bank kiszélesítette a lakáshitel kamatok sávját, azaz a jobb hitelképességű (magasabb jövedelmű ügyfelek) számára változatlan kamatszint mellett hitelez, a kevésbé hitelképesek számára megemelt kamattal biztosít lakáshitel konstrukciót. Amennyiben a kamatemelést nem lépi meg, minden bizonnyal a kevésbé hitelképes ügyfelek számára nem biztosított volna lakáshitelt. A lépés így azt eredményezi, hogy a lakáshitelek széles körben elérhetők maradtak az OTP Banknál.
Az alacsonyabb hitelképességű ügyfelek számára (20 éves futamidő mellett) a havi törlesztőrészlet júniushoz viszonyítva (új hitel felvételénél) kb. 8%-kal lesz magasabb.
Mi a helyzet jelenleg a lakáshitel piacon?
A Bankmonitor lakáscélú jelzáloghitel kalkulátora alapján jelenleg a legkedvezőbb ajánlat 6,29%-os kamattal, 6,57%-os THM-mel érhető el (futamidő végéig fix, 20 millió forint, 20 éves futamidő, havi nettó 450 ezer forintos jövedelemmel). A havi törlesztés ennél a kölcsönnél 147 674 forint, a hitelre összességében 35 441 790 forintot kell visszafizetni.
A kalkulátor adatai alapján a végig fix lakáshitelek átlagos kamata jelenleg 6,76%.
Az OTP Banknál a fenti paraméterekkel a jelenlegi legkedvezőbb ajánlat az 1X1 évnyerő konstrukció 6,87%-os kamattal, 7,27%-os THM-mel az átlagos érték felett van (116 090 forintos induló, majd a türelmi idő után 159 429 forint törlesztőrészlettel, 37 514 914 Ft teljes visszafizetés mellett), ami minden bizonnyal a változás után sem lesz másképp. Természetesen érdemes mindenkinek a saját paramétereivel (hitelösszeg, futamidő, jövedelem) kalkulálnia, hiszen a például szolgáló jövedelemnél alacsonyabb, vagy magasabb bérrel egészen más eredményeket lehet látni, és a top ajánlatokat kínáló bankok sorrendje is felcserélődhet.
Mi várható a lakáshiteleknél?
Az OTP a legnagyobb magyar bank, így kamatdöntése vélhetően befolyásolni fogja a többi bank lakáshitel kamatmeghatározását is. Vélhetően a többi bank is kamatot fog emelni, mely elsősorban az alacsonyabb hitelképességű ügyfeleket fogja érinteni. Az elérhető kamatok szélesebb sávban fognak mozogni, így lényegesen nagyobb jelentősége lesz az ügyfelek oldaláról a körültekintő bankválasztásnak.
A hitelfelvétel előtt állóknak érdemes lehet sietni, hiszen az OTP Bankot más pénzintézetek is követhetik a közeljövőben.
Mi húzódik meg pontosan a történet mögött?
Az önkéntes kamatplafon bevezetését a kormányzat kezdeményezte a bankoknál. A kezdeményezés célja a lakossági hitelezés élénkítése volt (a hitelezés élénkítése segíteni szokta a gazdasági növekedést). Mindez történt úgy, hogy a magyar lakosság ténylegesen sokkal kevésbé eladósodott, mint az a régiónk országaiban, vagy Európában jellemző.
Az első önkéntes kamatplafon 2023 október 9-én indult 8,5%-os THM értékkel, ami 2024 január 1-én csökkent le 7,3%-ra. Leegyszerűsítve 7,3%-os THM egyet jelent 7,0%-os kamatszinttel. Az összes nagybank kínálatában jelen van/volt a kamatplafonnak megfelelő lakáshitel, ami azt eredményezte, hogy olcsóbban vehettünk fel lakáshitelt, mint amennyi kamatot az állam fizet az állampapírokért (pénzügyileg korrekt összehasonlításban ez a 10 éves állampapír kamata).
A kamatplafon által elvárt kamatszint azonban az utóbbi 2-3 hónapban komoly feszültséget okozott, mivel:
- a bankok kamatköltsége a piaci kamatváltozások miatt emelkedett
- és ezzel párhuzamosan az MNB kamatcsökkentések miatt a bankbetéteken és folyószámla egyenlegeken elérhető banki profitszint is csökkent (2023-ban ez nagy mértékben támogatta a lakáshitelkamatok csökkentését).
Első ránézésre furcsa lehet, hogy folyamatosan csökkenő MNB alapkamat mellett miért lehet indokolt a lakáshitelek esetében a kamatemelés, azonban itt alma-körte összehasonlításról van szó. Az MNB alapkamat a rövid távra érvényes kamatszintet befolyásolja az országban, a lakáshitelezésben pedig a hosszú távra érvényes kamatszintek az irányadók (mivel a lakáshitelek kamatai 10 évig rögzítettek jellemzően).
Még mindig olcsók a lakáshitelkamatok?
A hitelkamatok esetében a lehető legalacsonyabb, leginkább a 0% a kívánt mérték az „átlagember” számára. Mint minden ár esetében a kamatoknál is van egy fenntartható érték (a benzin ársapkája sem tartott örökké…).
Talán mindenki számára befogadhatóan ábrázolja az alábbi példa, hogy a magyar lakáshitelkamatok kifejezetten alacsonyak:
- Ma az USA-ban (az egy az egyben összehasonlítható) lakáshitel kamatszint átlaga 6,29%. Magyarországon júniusban (450 ezer Ft összesített igazolt háztartási jövedelemmel) ez a kamatszint elérhető volt. Az átlagkamatszint pedig kicsit magasabb csak.
- Mind a hazai, mind a nemzetközi lakáshitel tapasztalatok azt mutatják, hogy egy adott országban a kamatok jellemzően a 10 éves állampapír kamatok felett van 1,5-2,0%-kal. Ez a kamattöbblet Magyarországon ma, illetve az elmúlt hónapokban 0%, vagy esetleg negatív érték.
Mikor csökkenhetnek Magyarországon a lakáshitelkamatok?
Összességében az OTP most megismert lépése vélhetően 0,3% körüli mértékben fogja megemelni a lakáshitelek átlag kamatát (a többi bank is lépni fog valószínűleg). Az érdemi kamatcsökkenést a következő esetekben valószínűsíthetjük:
- Nemzetközi szinten csökkennek a (hosszú távú) kamatok.
- Javul Magyarország befektetői megítélése, melynek következtében úgy csökken a magyar kamatszint, hogy a nemzetközi kamatok nem változnak.
- A magyar infláció folyamatosan a vártnál kedvezőbb szinten alakul (és mindeközben a GDP növekedés és államháztartási hiányban is az előrejelzéseknél kedvezőbb elmozdulások következnek be).
