Nem a fizetésed lett kevesebb, és nem is az ingatlan veszített az értékéből. Egyszerűen csak 2026. január 1-jével megváltoztak a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) szabályai. De mi is pontosan ez a sokat emlegetett banki mutató, miért véd valójában téged is, és hogyan számolhatod ki hajszálpontosan, mekkora lakáshitelben gondolkodhatsz idén?
Képzeld el a következő helyzetet: kinéztél magadnak egy ideális lakást, megegyeztél az eladóval, és fejben már a bútorokat is elrendezted. Tavaly ősszel még a bank is rábólintott volna a hitelre a fizetésed alapján. Most, 2026 elején viszont a hitelbírálatnál hidegzuhanyként ér a hír: ugyanazzal a jövedelemmel hirtelen 8-9 millió forinttal kevesebb lakáshitelt kaphatsz, mint pár hónappal ezelőtt. Mutatjuk a részleteket.
Mi az a JTM, és miért szól bele a lakásvásárlásba?
A JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató) a Magyar Nemzeti Bank úgynevezett adósságfék szabályozásának egyik legfontosabb eleme. Ez a mutató határozza meg, hogy a havi rendszeres, igazolt nettó jövedelmed legfeljebb mekkora százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ezt az előírást 2026-ban minden 550 000 forintot meghaladó hitelösszegnél kötelező vizsgálni, legyen szó piaci lakáshitelről, Otthon Startról vagy Babaváróról.
A szabályozás együttes célja az ügyfelek és a bank védelme. Az ügyfelek túlzott eladósodásának megakadályozása, garantálva, hogy a havi törlesztőrészletek kifizetése után is maradjon elegendő pénz a megélhetésre egy váratlan inflációs ugrás vagy egy hirtelen jött nagyobb kiadás esetén. A szabály szigorú, és a bankok nem köthetnek benne kompromisszumot. Mindemellett a bank számára is egy biztosíték arra nézve, hogy az adósnak lesz elegendő kerete a törlesztésre.
Számolj a legfrissebb szabályok szerint és tudd meg, hogy a számodra szükséges lakáshitel összegére mennyi a havi fizetnivaló!
Hirdetés
Hirdetés
A 2026-os JTM-szigorítás: 600 ezerről 800 ezerre ugrott a léc
2026. január 1-jétől egy olyan jelentős változás lépett életbe, amely leginkább a középosztálybeli hiteligénylők számára jelenthet némi fejtörést. A kedvezőbb, magasabb eladósodottságot engedő sáv határa a korábbi nettó 600 000 forintról 800 000 forintra emelkedett.
A leggyakoribb, legalább 10 éves kamatperiódusú (vagy végig fix) lakáshiteleknél jelenleg a következő JTM-limitek érvényesek:
- 800 000 forint alatti nettó jövedelem esetén a havi fizetésed legfeljebb 50%-a fordítható törlesztésre.
- 800 000 forintot elérő vagy meghaladó nettó jövedelem esetén a fizetésed maximum 60%-a vihető el hitelekkel.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Tegyük fel, hogy a havi nettó jövedelmed (vagy adóstárssal együtt a közös jövedelmetek) 650 000 forint. 2025-ben ez az összeg a felső, 60 százalékos sávba esett, így akár havi 390 000 forintos törlesztőt is vállalhattál. 2026-ban ugyanez a fizetés visszacsúszott az 50 százalékos kategóriába. A maximális havi törlesztőd így már csak 325 000 forint lehet, ami egy 20 éves lakáshitelnél nagyjából 8 millió forinttal alacsonyabb maximális hitelösszeget jelent.
Hogyan számold ki a saját JTM-keretedet?
A matek papíron egyszerűnek tűnik, de a hitelintézetek rendkívül szigorúan és precízen számolnak. Ahhoz, hogy ne érjen meglepetés a bankfiókban, az alábbi lépéseket kell követned:
- Add össze a nettó jövedelmeket: Ha adóstárssal (például házastárssal) közösen igényled a hitelt, a kettőtök hivatalosan igazolt, NAV által is elfogadott havi nettó jövedelme összeadódik a számításnál.
- Vedd az elfogadható igazolt jövedelmednek az MNB által meghatározott maximális részét. (Például 800 ezer forint alatti fizetéls esetén egy legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitel igénylésekor a felét.
- Vond le a meglévő hiteleidet: Minden már meglévő, aktív hitel törlesztőjét le kell vonni a JTM-keretből. A ki nem használt keretekre is ügyelj! A JTM számításánál a meglévő hitelkártya-kereted 5 százalékát akkor is fizetendő törlesztőként veszi figyelembe a bank, ha egyetlen forintot sem költöttél el róla. Egy 1 millió forintos hitelkeretnél ez havi 50 000 forint levonást jelent a JTM-ből.
Van egy kiskapu: a zöld lakáshitelek kivétele
A JTM-szabályok alól kevés kivétel van, de az energiahatékonyság ma prioritást élvez. Ha energiahatékony (zöld) lakást vásárolsz, építesz, vagy ilyen célú felújítást tervezel, kedvezményes JTM-elbírálás alá eshetsz.
Zöld hitelcél esetén, amennyiben a kamat legalább 10 évre fix (vagy végig fix), a JTM-határ a jövedelem nagyságától függetlenül egységesen 60 százalék lehet. Ebben az esetben egy 800 ezer forint alatti jövedelemmel rendelkező háztartás is maximálisan kihasználhatja a hitelfelvevő képességét, megkerülve az 50 százalékos korlátozást.
Jó ha tudod, hogy a jogszabályi előírásoktól a bankok szigorúbb irányba eltérhetnek. Ha a terveidhez nagy kölcsönösszeg, magas törlesztő társul, mely éppen csak befér az MNB szabályokba, akkor érdemes a bankokkal egyeztetned előre. Ne az adásvételi szerződés megkötése, fogolaló kifizetése után derüljön ki problémák.
A jövedelemvizsgálat mellett a bankok a fedezetet is nézik (LTV-mutató): általánosságban az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékáig adnak hitelt, azaz 20 százalék önerőre van szükséged. Első lakásvásárlóként, például Otthon Start lakáshitellel vagy energiahatékony ingatlanok esetén azonban elegendő lehet mindössze 10 százalék önerő is.
Mit tehetsz, ha a kalkuláció alapján nem elég a keret?
Ha az előzetes számításaid alapján kiderül, hogy a kinézett ingatlanhoz szükséges lakáshitel nem fér be a 2026-os JTM-korlátba, még nincs minden veszve. Ilyenkor érdemes bevonni egy további adóstársat, akinek a jövedelme megemeli az összesített JTM-keretet.
Szintén bevett gyakorlat a nem használt hitelkártyák és folyószámlakeretek megszüntetése a bírálat előtt, hiszen ezzel azonnal fellélegzik a mutató.
A harmadik opció a futamidő meghosszabbítása: ez lecsökkenti a havi törlesztőrészletet, így a hitel már beférhet a fizetésed engedélyezett százalékába. (Ahogy egy korábbi szakértői cikkünkben is bemutattuk, a hosszabb futamidő miatt összességében jóval több kamatot kell majd visszafizetned a banknak.)
Mielőtt belevágnál az ingatlanvásárlásba és letennéd a foglalót, elengedhetetlen, hogy pontosan lásd a saját, forintra kiszámolt lehetőségeidet. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora már a friss, 2026-os JTM-szabályok alapján számolja ki, hogy a jelenlegi jövedelmed mekkora hitelösszegre elegendő a piacon elérhető legkedvezőbb kamatok mellett. Érdemes ezzel indítani a tervezést, szakértői segítséggel végigmenni a folyamaton, hogy a bankfiókban már csak a jó hírek várjanak rád.
