Gyakori igény, hogy valaki a meglévő ingatlanját szeretné lecserélni egy újabb, nagyobbra, amely az igényeiket jobban kielégíti. Azonban felmerül a kérdés, hogy hogyan lehetséges ez, ha még nem adták el a korábbi ingatlant, de annak értékét felhasználnák önerőként az újonnan megvásárolandóhoz.
Ez a helyzet egy átmeneti finanszírozási problémát rejt magában. Ugyanis nem feltételezhető, hogy vevőt is azonnal találunk, aki ráadásul még készpénzben is kifizeti a vételárat. Erre áthidaló megoldást jelenthet a pótfedezet bevonása, amely megfelelő feltételek mellett lehetővé teheti, hogy a meglévő lakás eladása előtt is megvalósuljon a finanszírozás.
Mi a kiinduló helyzet?
Tegyük fel, hogy kinéztünk egy új lakást, amelynek vételára 90 millió forint. Emellett önerőként összegyűjtöttünk 12 millió forintot készpénzben, azonban ez nem elegendő az új hitel igényléshez, mint önerő. A jelenlegi ingatlanunk értéke pedig 66 millió forintot ér, de még nem hirdettük meg azt, így azzal nem számolhatunk.
Természetesen nem minősülünk első lakásvásárlónak, így minimum az ingatlan forgalmi értékének a 20 százalékát biztosítanunk kell, ehhez pedig még 6 millió forint hiányzik a jelenlegi megtakarításunkon kívül. Ezt az összeget kétféleképpen lehet előteremteni: saját forrásból vagy pótfedezet bevonásával. Nézzük meg, hogyan tudjuk megvenni a kinézett ingatlant!
Hirdetés
Hirdetés
Mi történik pótfedezet bevonásakor?
A pótfedezetnek szintén ugyanazoknak feltételeknek meg kell felelnie, mint az „első” fedezetnek, azaz jelen esetben a megvásárolni kívánt ingatlannak. Vagyis Önállóan forgalomképesnek, jogilag rendezettnek kell lennie.
Előnye, hogy a plusz fedezet bevonásával a még önerőhöz szükséges készpénz helyettesíthető, hiszen így több kölcsönt tudunk felvenni a vásárlásra. Gyakorlatilag a két ingatlan együttes értékének a 80 százalékát teheti ki az igényelhető hitelösszeg. Persze mindez akkor műkdóképes, ha a jövedelmünk elbírja a megemelkedett törlesztőrszletet.
Fontos tudni, hogy ilyen helyzetben a megvásárolt ingatlan mellett a pluszban bevont pótfedezetre is rákerül a jelzálogteher. Illetve annak tulajdonosa bekerül a hitelügyletbe zálogkötelezettként.
Viszont jó hír, hogy a pótfedezet később egy módosítás keretében kivonható a hitelből. Ennek feltétele, hogy a jelzálogteher hez kapcsolód kölcsönből fennáll tartozást teljes egészében elbírja a bentmaradó fedezet. Alapesetben a töresztőkkel csökken a tartozás hónapról hónapra, de ez egy nagyon lassú folyamat. Szerencsés esetben egy előtörlesztéssel felgyorsíthatjuk ezt a dolgot, ezzel a lépéssel ugyanis érdemben lecsökkenhet a fennálló tartozás.
Az ingatlan kiengedése azonban nem automatikus folyamat, a bank erről mindig egyedi döntést hoz – adott esetben készíttethet új értékbecslést is a bentmaradó lakásról -, illetve mindig szerződésmódosítással jár.
Mi történik, ha sikerült eladni az ingatlant?
A kapott vételárat, amelyet a korábbi ingatlan eladásából származott előtörlesztheti a már kifolyósított hitelbe. Az előtörlesztett összeg a hitel tőkerészébe kerül, így azon kívül hogy kisebb lesz a hitel a havi törlesztő is jelentősen csökken. Fontos azonban, hogy az egész eladáshoz a hitelt nyújtó bank hozzájárulása kell. Előre meg fogják határozni, hogy mekkora előtörleztés mellett engedi ki a második ingatlant a hitelből.
Ha a havi költségvetésünk engedi, akár egy módosítás keretében a futamidő csökkentését is kérhetjük az előtörlesztést követően. Így bár ismét magasabb lesz a törlesztőrészlet, de hamarabb kifizetésre kerül a maradék hitelösszeg, emiatt a teljes visszafizetés érdemben mérséklődhet.
Mire érdemes még figyelni?
1. Jövedelemterhelés
Egy hitel felvételénél ügyelni kell arra, hogy a jövedelemterhelési szabályoknak megfeleljünk. Amikor egy drágább ingatlanra cseréljük a korábbi otthonunk, akkor az jó eséllyel együtt jár – a jelenlegi ingatlanárak mellett – egy magasak hitelösszeggel. Emiatt a törlesztőrészlet is magas leht még egy hosszabb futamidő mellett is. A jelenlegi elvárásoknak megfelelően az összes igazolható bevétel maximum 50-60 százalékáig terhelhető hiteltörlesztéssel. A pontos terhelhetőség függ a jövedelem pontos nagyságától, a kamatperiódustól, a banki egyediszabályoktól is. Az így meghatorázott terhelhetőségbe kell beleférnie az új és a már meglévő kölcsönök törlesztőrészletének együttesen.
2. Előzetes értékbecslés
Ha bizonytalanok vagyuk, hogy a pótfedezet megfelelő lesz-e a hitelkérelemhez, akkor érdemes egy előzetes értékbecslést rendelni a választott bankon keresztül. Ha megfelelő az eredménye, akkor az már fel is használható a hitelhez. Viszont, ha gond van vele, akkor jobb, ha még a foglaló átadása előtt kiderül.
3. Nincs készpénz
Ha nem áll rendelkezésünkre megtakarítás, akkor sem hiúsul meg a vásárlás. Pótfedezettel akár a teljes szükséges önerőt helyettesíthetjük. Viszont ez következményként magával vonja, hogy ebben az esetben a teljes vételárat kell felvenni hitelként. Itt kiemelten fontos, hogy az adásvételi szerződés nem tartalmazhat hitelbírálat előtti vételárrészleteket. Például foglalót sem lehet kikötni, hiszen azt jellemzően az adásvételi aláírásakor adja át a vevő az eladónak. Jelen esetben azonban mindent a bank állna, a hitelbírálathoz pedig aláírt adásvételi szerződés kell. Ebbe nem minden eladó fog belemenni, éppen ezért a fizetési ütemezés nagyon fontos lehet a csak hitelből történő finanszírozásnál.
Természetesen jelen esetben is igaz, hogy a törlesztőrészletnek a terhelési szabályoknak megfelelően bele kell férnie a jövedelemünkbe. Ebben a helyzetben kiemelten fontos lehet egy előzetes előminősítés kérése. https://bankmonitor.hu/szakertok/gabos
A legfontosabb, hogy ne az adásvétel közben derüljön ki, hogy a szükséges hitelösszeg vagy önerő nem áll rendelkezésre. Egy előzetes banki előminősítéssel már a vásárlás előtt láthatóvá válhat, mekkora hitelre számíthatsz, milyen fedezetre van szükség, és hogyan érdemes időzíteni a régi lakás eladását és az új ingatlan megvásárlását.
