Lassan egy éve másról sem lehetett hallani: emelkednek a hitelkamatok, jön a kölcsönök drágulása. És a jóslat valósnak bizonyult, az elmúlt évben brutális kamatemelkedés zajlott le a hitelpiacon. Az idei év második felére jósolták sokan a változást, de lehet korábban érkezik a várva várt fordulat?
A tavalyi év a drágulásról szólt, ez pedig a lakáshitelekre is teljes mértékben igaznak bizonyult. A bankok ugyanis a megváltozott piaci körülmények – magas infláció és emelkedő jegybanki alapkamat – miatt folyamatosan emelték a hitelkamatokat.
Mindez azt jelentette, hogy a hiteligénylés előtt állók az idő előrehaladtával egyre drágábban tudtak kölcsönt igényelni: a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján ugyanis a banki ajánlatok átlagos költsége jelentősen emelkedett. 2022. év elején még 5,60 százalék volt a lakáshitelek átlag THM értéke, jelenleg 9,41 százalék a mutató. Egy átlagos 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű 10 évig fix kamatozású lakáshitel törlesztőrészlete tavaly januárban 138 710 forint volt, míg ugyanilyen kölcsönt jelenleg 185 252 forintos havi részlet mellett tudnánk igényelni. Ez havi szinten 46 500 forintos extra kiadást jelent, ami a 20 év alatt 11,1 millió forintra hízhat. Ennyivel fizet többet az, aki 13 hónapot csúszott a hiteligényléssel.
Hirdetés
Hirdetés
Fellélegezhetünk, vége a hitelek drágulásának?
A lakáshitelek drágulása igen jelentős volt az elmúlt időszakban, ugyanakkor a szűkebb néhány hónapra tekintve láthatunk már számos biztató jelet.
A banki ajánlatok hitelköltségének átlaga valóban dinamikus emelkedett a tavalyi év jelentős részében. Ugyanakkor az év végére a drágulás kifulladni látszik: 2022. novembere óta érdemi változás nem történt. Sőt idén februárban hosszú idő minimálisan csökkent is a lakáshitelek THM értéke. Vagyis valamelyest olcsóbban lehet jelenleg lakáshitelt igényelni, mint az elmúlt néhány hónapban.
Ez a változás még nem tekinthető érdeminek, de az kétségtelen tény, hogy a drágulás szemmel láthatóan megállt. Természetesen ebben a helyzetben az a legfontosabb kérdés, hogy a változás csak átmeneti, vagy valóban elérkeztünk a fordulóponthoz?
Miért állt meg a jelzáloghitelek drágulása?
Merre mehetnek a továbbiakban a hitelkamatok? Ennek a kérdésnek a megválaszolásához első lépésként érdemes megvizsgálni, hogy milyen okok húzódnak a kamatemelkedés megtorpanása mögött.
A hazai kamatkörnyezet alakulását jelentős mértékben befolyásolta az infláció, márpedig a hazai drágulás még januárban is tovább gyorsult, az éves áremelkedés mértéke 25,7 százalék volt. Ettől függetlenül, már láthatunk biztató jeleket, az elemzők várakozása alapján a fogyasztói árindex érdemi növekedésére nem lehet számítani az elkövetkező hónapokban. Elnyújtott tetőzést követően az év második felében jelentősen mérséklődhet az áremelkedés üteme hazánkban.
A jegybank a kamatemelési ciklust már hónapokkal ezelőtt lezárta, a jegybanki alapkamat 2022. szeptember vége óta 13 százalékos szinten van. Míg a jelenleg irányadónak tekintett 18 százalékos kamatszint – ilyen mértékű éves kamatot ad az MNB a kereskedelmi bankoknak egynapos lekötéseikre – is már október közepe óta velünk van. Tavaly ősz óta az MNB részéről kamatemelésre irányuló lépés nem történt.
Ráadásul a pénzpiaci, bankközi hozamok érdemben mérséklődtek:
- A 10 éves futamidejű állampapírok referenciahozama az október közepi 10 százalék fölötti értékről 9 százalék alá mérséklődött.
- A bankközi kamatokat leíró BIRS mutató 10 éves futamidejű változatánál hasonló folyamat zajlott le: a mutató 11 százalék felett is járt ősz közepén, ezzel szemben jelenleg nem éri el a 9 százalékot.
Ezek a pénzpiaci hozamok tekinthetők sok szempontól a banki hitelek kamatköltségének. Ez azt jelenti, hogy az elmúlt hónapokban bizony igencsak kedvező változások zajlottak le a hitelfelvevők szempontjából a piacon.
Változatlan kamat mellett is helyreállhat az új hitelek nyereségi szintje
Természetesen a hitelkamatok változtatásakor a bankok a saját nyereségük, kamatmarzsuk mértékét próbálják menedzselni. Éppen ezért érdemes ennek alakulását is megvizsgálni. Tavaly év elején még 1 százalék felett volt a 10 éves kamatperiódusú kölcsönökön elérhető nyereség. (A kérdéses kölcsön THM értékének és a hozzá kapcsolódó forrásköltség különbsége.)
A forrásköltségek leírására ideális lehet a 10 éves BIRS mutató, ugyanakkor van egy időbeni eltolódás, ez az MNB tanulmánya szerint nagyságrendileg két hónap. A banki nyereség meghatározásakor a Bankmonitor szakértői ezt a két hónapos eltolódást figyelembe vették.
Tavaly a pénzintézetek a kamatemelések mellett is fokozatosan feladták a marzsuk egy részét: gyakorlatilag nem tudták lekövetni a bankközi hozamok gyors emelkedését. A mélypont tavaly év végén volt, amikor a nyereség ilyen módon történő megközelítése veszteségbe fordult. Ez azonban az októberi kiugrónak magas pénzpiaci hozamoknak – banki forrásköltségeknek – volt köszönhető.
Ez egyben azt is jelentheti, hogy egyes bankok – a korábbi nagyobb kamatemelés miatt, vagy a piaci pozíció javítása céljából – még csökkenthetik is a hitelkamatokat az elkövetkező időszakban.
Összegzés
A lakáshitelek drágulása tavaly év végén lelassult, februárban már minimális csökkenés tapasztalható. Sőt a kamatemelkedés motorjaként működő gazdasági folyamatok is átalakulóban. A hitelek kamatköltségének tekinthető bankközi kamatok 1,5-2,0 százalékponttal csökkentek.
Vagyis az elkövetkező időszakban a kölcsönök további drágulására nem kell számítanunk, sőt egyes bankok még csökkenthetik is az új hitelek kamatát. Ez az elmúlt év eseményei után nagyon is jó hírt jelent a hiteligénylők számára.
