A Bankmonitor.hu hitelszakértőinek tapasztalatai szerint mind többször fordul elő, hogy a bankok alacsonyabb becsült forgalmi értéket állapítanak meg egy ingatlan esetében, mint amennyit a vevő kifizetne érte. Emiatt kevesebb lehet a maximálisan adható hitelösszeg is, így több önerőre lehet szükség a lakáshitelhez. Aki ezt nem tudja előteremteni, viszont meggondolatlanul már leszerződött az ingatlanra, az akár a kifizetett foglalót is elveszítheti!
Az önerő kérdése mindig kritikus egy ingatlan megvásárlásakor. Hiszen – persze még a válság előtt – hiába nőttek a nettó bérek dinamikusan az elmúlt években, az ingatlanok drágulása miatt a megtakarítások egyszerűen nem tudtak lépést tartani a lakáshitelhez szükséges saját forrás növekedésével. Vegyünk például egy budapesti, 2018-ban 40 millió forintot érő ingatlant, ami az elmúlt két évben 40%-kal drágult, vagyis 56 millió forintot ér. Ez azt jelenti, hogy – 70%-os hitelezhetőségi arány mellett – 2018-ban legalább 12 millió Ft önerő kellett ahhoz, hogy valaki hitelből megvásárolja, míg most 16,8 millió Ft saját forrásra lenne szükség ugyanehhez.
Sokan reménykednek abban, hogy ha a jelenlegi gazdasági helyzetben csökkennek majd a lakásárak, akkor a szükséges önerő összege is csökkenhet. Erre jó esély van, ám a Bankmonitor.hu hitelszakértői szerint a bankok óvatossága kiolthatja az árcsökkenés miatti pénzügyi előnyt.
Ma már például a használt lakások esetében a 80%-os hitelfedezeti mutató még Budapesten és a nagyobb városokban is rendkívül ritka, inkább az 50-70%-os a reális. (Eszerint egy 40 millió Ft értékű ingatlanra legfeljebb 20-28 millió Ft jelzáloghitelt adnak a bankok.) A magasabb érték Budapestre és a nagyvárosokra (Szeged, Pécs, Győr, Debrecen) igaz, míg a kisebb helységekben, ahol kevés az adásvétel, inkább 50% körüli arányra lehet számítani. Nem tudjuk azonban elégszer hangsúlyozni, hogy az egyes bankok gyakorlata nagyon különböző, ráadásul gyorsan változik, így érdemes lehet olyan hitelszakértőhöz fordulni, aki tisztában van az aktuális helyzettel.
A másik, önerőt érintő probléma mostanság, hogy a bankok értékbecslésébe kezd begyűrűzni az ingatlanárak csökkenése, ráadásul óvatosabbak is lettek, ami miatt a becsült forgalmi érték esetenként még a szerződésben rögzített vételárnál is alacsonyabb.
Például előfordulhat, hogy fent említett budapesti lakást a vevő 56 millió forintért venné meg, ám a bank csak 50 millió Ft-ra értékeli azt végül. Eszerint 70%-os (elég jónak számító) hitelfedezeti mutató mellett nem 39,2 millió forint, hanem csak 35 millió forintot hitelez a bank, emiatt pedig nem 16,8 milli forint, hanem 21 millió forint önerőt kell tudni felmutatni. Ha valaki a különbözetet nem tudja előteremteni, az ingatlant pedig már lefoglalózta, akkor emiatt a kifizetett összeget könnyen elbukhatja.
Hirdetés
Hirdetés
Mit lehet tenni?
1. Sokszor megírtuk már, de a jelenlegi helyzetben még fontosabb, hogy szerződéskötés előtt bankot és hitelt kell választani! Ez történhet úgy, hogy megkeressük közvetlenül a kiszemelt bankot, vagy megbízhatunk egy hiteltanácsadót, aki az igényeink alapján megkeresi számunkra az optimális hitelt. Ez azért fontos, mert minden bank maga dönt arról, hogy milyen jövedelmeket hitelez, illetve a különböző településeken milyen hitelfedezeti mutatót alkalmaz. Így már a szerződéskötést megelőzően képben leszel, hogy hitelképes vagy-e, hogy mennyi hitelt kaphatsz, illetve milyen önerőre lehet szükséged a vásárláshoz.
2. Kérhetsz akár előzetes hitelbírálatot is, ami bár nem hiteligérvény, legalább azt tudni fogod, hogy a jövedelmed alapján maximum mennyi hitelre számíthatsz. (Azt azért tudnod kell, hogy a bankok egy része most nem végez előzetes hitelbírálatot, mert nem akar 6 hónapra előre elköteleződni még ennyire sem.)
3. Hasznos lehet ellenőrizned a környékre jellemző négyzetméterárakat is, ezzel csökkentheted a kellemetlen meglepetés esélyét. Ez egyébként az alku során is jól jöhet, hiszen tudsz mire hivatkozni, ha túl sokra tartja az eladó az ingatlanját. Az alku most egyébként is kötelező, persze annak mértéke (általában 5-10%) nagyon sok mindentől függ.
4. Fontos az is, hogy ne „centizd” ki az önerőt, és legyen „B” terved arra az esetre, ha az ingatlant a bank alulértékelné. Az önerő előteremtésének lehetőségeiről ebben a cikkünkben olvashatsz részletesen.
