38 milliárd forintra nőtt 2023 második negyedévében az újonnan folyósított szabad felhasználású jelzáloghitelek értéke a korábbi évek 20 milliárd forintos átlagához képest. A megugrás annak köszönhető, hogy sok tehetős befektető felismerte, ha hitelből vásárol inflációkövető állampapírt, azzal magas hozam érhető el. A modell egészen addig működhet, amíg a pénzromlás mértéke magasabb, mint az aktuális hitelkamat.
Személyi kölcsön vagy jelzáloghitel?
A szabad célú jelzáloghitelek népszerűsége persze annak is köszönhető, hogy az ugyancsak szabadon felhasználható személyi kölcsönök kamata lényegesen magasabb. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint például a személyi hiteleket 2023 júniusában átlagosan 19 százalékos kamat mellett nyújtották a bankok, míg a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében 10 százalék körüli volt az átlagos kamatszint. Nem szabad megfeledkezni azonban arról sem, hogy a személyi kölcsönöknek van néhány elvitathatatlan előnye a jelzáloghitelekhez képest: az átlagos átfutási idő mindössze pár nap, nincs szükség az igényléshez ingatlanfedezetre, az induló költségek pedig jellemzően alacsonyabbak.
Hirdetés
Hirdetés
Mi számít most jó kamatnak?
A bankok által meghatározott kamat ráadásul függ a hitelösszegtől, a kamatperiódus hosszától – jellemzően 10 éves vagy végig fix konstrukciókról beszélhetünk – és az adós nettó igazolt jövedelmétől egyaránt, így nem mindenki juthat azonos feltételekkel finanszírozáshoz. A Bankmonitor hitelkalkulátora alapján például 44 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és 800 ezer forint nettó igazolt jövedelem mellett 10 éves kamatperiódussal 9,04% és 10,34% között vannak a szabad célú jelzáloghitelek kamatai, míg végig fix konstrukcióknál 10,25% és 10,99% között szóródnak az ajánlatok. (A Bankmonitor számításai szerint személyi kölcsönt is kaphatunk nagyon hasonló költséggel, hiszen 5 millió forint hitelösszeg 7 éves futamidőre, végig fix kamattal és 600 ezer forint nettó igazolt jövedelemmel már akár 12,04%-os kamattal is elérhető.)
Ugyanakkor a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél lényegesen kevesebb bank közül választhatunk, mintha lakáshitelt keresnénk, a fenti paraméterekkel például 10 éves kamatperiódussal 5, míg végig fix kamattal mindössze 3 bank ad ajánlatot. Ennek oka az MNB szerint az lehet, hogy a bankok egy része kifejezetten távol tartja magát ettől a konstrukciótól, hiszen a hitelből állampapírt vásárlók túlnyomó többsége várhatóan pár éven belül meg fog válni a szerződés szerint 20 éves futamidejű hitelétől. Mégpedig azért, mert az inflációkövető állampapír csak addig jó befektetés ebben a konstrukcióban, amíg az inflációnak és a papír kamatprémiumának összege meghaladja a hitel után fizetendő kamatot.
A gazdagok „sportja”
Hogy mennyire megváltozott a szabad célú jelzáloghiteleket igénylők köre a korábbiakhoz képest, jól mutatja, hogy 2023 második negyedévére a folyósított hitelek medián értéke 9 millió forintról 13 millió forintra nőtt. Ennél is beszédesebb azonban, hogy a legnagyobb összegű hitelek tíz százalékánál 23 millió forintról 44 millió forintra emelkedett az átlagos hitelösszeg. A lakáshiteleknél ugyanez mindössze 23 millió forint volt a második negyedévben.
Ráadásul a nagy összegű, 40 millió forint vagy afeletti szabad felhasználású hitelösszegek súlya több mint 40 százalékra emelkedett a szabad felhasználású jelzáloghitel szerződéskötések volumenén belül a második negyedévben a korábbi években tapasztalt 17 százalékhoz képest. Vagyis megjelent egy olyan réteg, amelyik kifejezeten nagy összeget igényel, valószínűleg befektetési céllal.
A szabad felhasználású jelzáloghitelt felvevők jövedelmében a hitelösszegekéhez hasonlóan emelkedés volt megfigyelhető, különösen a legtehetősebbek esetében: a 2023 júniusában szabad felhasználású jelzáloghitelt felvevők legjobb keresetű tizedének jövedelme 45 százalékkal haladta meg az egy évvel korábban megfigyelhető szinteket.
A Bankmonitor számításai szerint jelenleg körülbelül 700 ezer forint nettó jövedelem szükséges ahhoz, hogy 44 millió forint 10 éves kamatperiódusú szabad célú jelzáloghitelt vehessen fel valaki 20 éves futamidőre. (Az úgynevezett adósságfék szabály szerint 600 ezer forint nettó jövedelem elérésekor a bevétel 60 százaléka fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre.) Ez azonban az MNB statisztikái szerint nem probléma, ugyanis 2023 első hat hónapjában nagyságrendileg 1,5 millió forint körüli jövedelemmel bírt a szabad célú jelzáloghitelt felvevők legtehetősebb tíz százaléka. (Ez a lakáscélú jelzáloghiteleknél 1,1 millió forint, míg a személyi kölcsönöknél 610 ezer forint volt ugyanebben az időszakban.)
Összességében tehát a szabad felhasználású jelzáloghitelek megugró kibocsátása mögött a jelentősen megemelkedő hitelösszegek álltak, amelyet jellemzően kifejezetten magas jövedelemmel rendelkező hitelfelvevők igényeltek. Mindez arra utal, hogy a termék felfutása mögött valóban a befektetési motiváció állhatott. Az MNB szerint az adósok magas jövedelme egyúttal e hitelek kockázatát is jelentősen mérsékli.
