A lakásvásárlás nem egyszerű dolog, különösen nem az akkor, ha részben hitelből finanszírozná az ember a vásárlást. Ilyenkor sokan megfeledkeznek az egyik legfontosabb szabályról: mielőtt bármibe is belefognánk, először a hitelező bankot érdemes kiválasztani. Ezzel ugyanis sok kellemetlenséget, időt és pénzt spórolhatunk meg magunknak. És a már megkötött adásvételi helyett sem érdemes újat kötni a hiteligénylést követően, ha jót akarunk.
Az egyik leggyakoribb lakásvásárlók által elkövetett hiba az, hogy úgy gondolják, az első feladat a megfelelő ingatlan megtalálása, és ha ez sikerült, akkor lehet intézkedni a hitellel kapcsolatban. A helyes sorrend azonban nem ez, sőt, ha valaki így jár el, akkor alaposan megnehezítheti a saját életét. Persze ez csak akkor igaz, ha valaki részben hitelből finanszírozná a vásárlást.
Hitelképesek vagyunk egyáltalán?
Az első lépés annak eldöntése, hogy egyáltalán hitelképesek vagyunk-e? Azért is érdemes ezzel kezdeni, mert ha lefoglalózunk egy nagyon jó vételnek tűnő ingatlant, amit részben hitelből fizetnénk ki, akkor a hitelképtelenség miatt meghiúsulhat az üzlet, ezzel pedig ugrik a foglaló.
A hitelképességi vizsgálat kritikus pontja a KHR lista lekérdezése, ugyanis a pénzintézet számára ekkora derül ki, hogy jó vagy rossz adóssal van-e dolga. Jó adósnak számít az, aki a hiteleit rendben fizeti, korábbi adósságait kellő időben kiegyenlítette, míg a hitelmulasztás vagy a bankkártyás visszaélés természetesen negatív hatású. Az utóbbi esetben azzal is lehet fekete pontot szerezni, ha valaki bejelenti bankkártyája elvesztését, ám végül megtalálja és tovább használja azt, de a lopott vagy talált kártya használata is 5 évnyi negatív besorolást von maga után.
A hitelmulasztás annyit tesz, hogy valakinek 90 napon túli, minimálbért meghaladó összegű lejárt tartozása van. Nem csak az adós, hanem a kezes és az adóstárs is felkerül ilyen esetben aktív státusszal a KHR listára, és egészen addig ott is maradnak, amíg a tartozást nem rendezik. Ezután sem oldódik meg teljesen a probléma, mert a teljesítés után egy évig még marad az úgynevezett passzív negatív státusz.
Hirdetés
Hirdetés
Megkaphatjuk a szükséges hitelösszeget?
Azzal, hogy hitelképesek vagyunk, még egyáltalán nem biztos, hogy a vásárláshoz szükséges hitelösszeget is megkapjuk. A felvehető hitel nagysága egyrészt függ a megvásárolni kívánt ingatlan értékétől: a forgalmi érték maximum 80%-a lehet a hitel, de mostanság reálisabb 70%-kal számolni. (Vagyis 20-30% önerőt mindenképp elő kell teremteni.
A hitelösszeg szempontjából ugyancsak kritikus tényező az igazolt jövedelem nagysága. Az alábbi táblázatban láthatod, hogy különböző kamatperiódusok mellett mekkora havi törlesztőt bír el egy jövedelem, de ez csak a jogszabályi maximum, amitől a bankok lefelé eltérhetnek. Mivel a bankok kizárólag az igazolt nettó jövedelmet veszik alapul, sokszor kellemetlen meglepetésként éri a hiteligénylőket, hogy az ő bevételeiket esetleg nem, vagy csak csökkentve veszi figyelembe a pénzintézet. Ami persze alapjaiban befolyásolja a felvehető hitel nagyságát.
Hitelezhető a kiválasztott ingatlan?
Amikor ingatlant vásárol valaki, akkor a szerződés aláírása és a foglaló kifizetése előtt célszerű a tulajdoni lappal megkeresni a kiválasztott bankot – vagy hitelszakértőt –, hogy kiderüljön, az ingatlan hitelezhető-e egyáltalán, és ha igen, akkor milyen feltételekkel. Nehézséget okozhat például, ha olyan kistelepülésen vagy faluban van az ingatlan, ahol kevés a tranzakció, mert akkor a bankok jellemzően óvatosabban határozzák meg a forgalmi értéket. A vályogépítésű, a nyaraló besorolású és az osztatlan közös tulajdon is okozhat meglepetéseket, ám ezek többnyire kezelhető akadályok, amelyek leküzdésében egy szakértő jó segítség lehet.
Új szerződés, új hitelbírálat
A Bankmonitor szakértői nemrég találkoztak egy olyan esettel, amikor egy újépítésű ingatlant hitelből vásárló ügyfél a hiteligénylés benyújtását és a sikeres hitelbírálatot követően új szerződést kötött az építtető vállalkozással. Igen ám, de erről a tényről senkit nem tájékoztatott, mert úgy gondolta, nincs jelentősége. Pedig van, mert az új szerződés egyben új hitelbírálatot is jelent! Ez akkor lehet probléma, ha időközben megváltozott például az igénylő munkahelye, vagy más olyan változás állt be a jövedelmét illetően, ami miatt egy újabb hitelbírálaton elbukna.
Az adásvételi szerződést ezért ebben az esetben inkább módosítani kell, mert bár ezt is jelezni kell a bank felé, de nem jár automatikusan újabb hitelbírálattal. Természetesen ebben az esetben is fontos, hogy a hitelező bank által megadott tartalmi elemek benne legyenek a szerződésben.
Mi a megoldás, ha nem akarsz időt veszíteni?
A lakásvásárlók leggyakoribb magyarázata arra, hogy miért csak a foglalózás után kezdtek banki finanszírozást keresni, általában az, hogy a késlekedéssel lemaradtak volna egy jó vételi lehetőségről. Van is ebben igazság, hiszen jelenleg az eladóknak áll zászló. De erre is van megoldás, mégpedig az előzetes hitelbírálat. Ennek során a bank ellenőrzi a hitelképességünket, valamint meghatározza, hogy ez alapján legfeljebb mekkora hitelt adna számunkra. Ez nem hitelígérvény, hiszen a kiválasztott ingatannak is meg kell majd felelnie a feltételeknek, de három dologra mégis jó:
1. Láthatjuk, hogy mekkora összegig mehetünk el a vásárlásnál.
2. Lerövidülhet a bírálati idő.
3. A legtöbb bank 6 hónapig fenntartja az ajánlatát.
Ha szeretnéd megnézni, hogy a jövedelmed és a kiválasztott ingatlan értéke alapján mekkora hitelösszeget kaphatsz, akkor ezt ellenőrizheted a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával. Ráadásul számszerűsítve is megkapod az egyes bankok ajánlatait, így kiválaszthatod a számodra legkedvezőbbet.
