A lakásfelújítás lehet a 2021-es év slágere. Nem csoda, hiszen az idei évtől elérhető felújítási támogatás és az ahhoz kapcsolódó támogatott hitel komoly segítséget jelent a családoknak. Érdemes azonban minden lehetőséget átgondolni amikor finanszírozást keresünk, ugyanis lehet jobb megoldás a támogatott hitelnél, különösen akkor, ha van már másik meglévő kölcsönünk.
A felújítási támogatás lefelezheti otthonunk korszerűsítésének költségeit, hiszen a munkálatok teljes díjának a felét – legfeljebb 3 millió forintot – visszakaphatunk a számlák megfizetését követően az államtól. A támogatás tehát utólagos, emiatt gondolnunk kell arra is, hogy miből finanszíroznánk meg előre a betervezett korszerűsítés költségeit.
Miből lehet megfinanszírozni egy felújítást?
Többféle hitel is szóba jöhet, amennyiben nincs elegendő saját megtakarításunk. Mindegyiknek megvan a maga előnye és hátránya:
- Babaváró hitel: Egy legfeljebb 10 millió forint összegű induláskor kamatmentes hitel. A 0 százaléknál kedvezőbb kamatozású megoldás természetesen nem lesz, ugyanakkor ne felejtsük el, hogy számos speciális jogszabályi feltételt is szükséges teljesíteni ennek a kölcsönnek az igényléséhez.
- Támogatott otthonfelújítási hitel: Kifejezetten a felújítási támogatáshoz kapcsolódóan bevezetett a kormány egy támogatott hitelt, melyből a munkálatokat meg lehet finanszírozni. A hitelösszeg legfeljebb 6 millió forint, a futamidő maximum 10 év, a kamat pedig végig fix 3%. Ugyanakkor ennél a kölcsönnél a felújítási támogatás jogszabályi előírásainak kell maradéktalanul megfelelni.
- Piaci kamatozású jelzáloghitel: Ez lehet szabad felhasználású kölcsön, vagy kifejezetten felújításra fordítható konstrukció is. A hitelösszeg és a futamidő is jóval szélesebb skálán mozog, mint a támogatott felújítási hitelnél. A kamat nagysága függ a választott kamatperiódustól – egyéb vállalt feltételektől -, de jellemzően meghaladja a 3 százalékot.
- Személyi kölcsön: Egy személyi kölcsön is megfelelő lehet a munkálatok megfinanszírozására. Akkor lehet ez jó megoldás, ha gyorsan szükség lenne a pénzre, vagy valami miatt lakásunkat nem fogadnák el a bankok fedezetként. Viszont a kamata meghaladja a jelzáloghitelek – mind a piaci, mind a támogatott – költségeit.
A választást még jobban megnehezítheti, ha van már meglévő hitelünk, hiszen ez egy új hitelfelvételt is erősen befolyásolhat.
Hirdetés
Hirdetés
Ha hitelünk induló törlesztőrészlete a legfontosabb
Könnyen elképzelhető, hogy mindenképpen az induló törlesztőrészlet alapján kell választanunk kölcsönt. A jövedelmünk ugyanis – különösen a meglévő hiteleink törlesztőrészletei mellett – már nem bírna el egy újabb jelentősebb havi terhet. (Az úgynevezett JTM szabály alapján hiteleink – meglévő és új kölcsönre fizetendő részletek együttesen – törlesztőrészlete nem haladhatja meg jövedelmünk 50 százalékát, amennyiben a havi bevételünk nem éri el az 500 ezer forintot és a kölcsön legalább 10 éves kamatperiódusú.)
Logikusan azt feltételezhetnénk, hogy a legolcsóbb kölcsönöknek a legalacsonyabb a havi részlete, vagyis a Babaváró kölcsön és támogatott felújítási hitel lehetne az ideális választás számunkra. Figyelembe kell venni azonban, hogy a törlesztőrészlet nagysága függ a futamidőtől is.
Márpedig a támogatott felújítási hitel legfeljebb 10 éves futamidővel igényelhető, így a legolcsóbb 6 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú kölcsön induló részlete 35-36 ezer forint lenne csupán.
Természetesen a hosszabb futamidő miatt összességében a magasabb kamatozású piaci hitelekre visszafizetendő teljes összeg is nagyobb lenne, de ez csak akkor lehet lényeges szempont, ha mindegyik hitelmegoldás induló törlesztőrészletét elbírná a fizetésünk.
Van már egy magas kamatozású kölcsönünk
A meglévő kölcsönünk kamata hogyan befolyásolhatja a választást? Ebben az esetben miért nem a legolcsóbb konstrukciót érdemes választanunk? Ennek egyetlen oka van: a támogatott otthonfelújítási hitel választásával a kapott támogatás sorsáról is döntünk. Hiszen az ebben az esetben kizárólag a támogatott hitel előtörlesztésére fordítható.
Elképzelhető azonban, hogy mi jobban járnánk azzal, ha a kapott támogatást a meglévő drága hitelünkbe törlesztenénk be, erre azonban csak akkor lenne lehetőségünk, ha az otthonfelújítási hitel helyett valamilyen másik konstrukciót választanánk.
Példaként vegyünk egy 5 millió forintos felújítást, amelyet hitelből szeretnénk megfinanszírozni, 1 év után pedig megkapnánk 2,5 millió forint támogatást. Van egy meglévő személyi kölcsönünk is: 5 millió forint hitelösszeg, 10 éves futamidő és 7,49 százalék a kamat.
A felújítást magát finanszírozhatjuk a támogatott 3%-os kamatozású hitelből is, de akár egy piaci lakáshitelt is igényelhetünk, ennek kamata 3,62%. Érdemes a támogatást a meglévő drága, 7,49%-os kamatozású kölcsön előtörlesztésére fordítanunk, ezt azonban csak a piaci hitel választásával tehetnénk meg. Ha így döntünk, akkor összességében 400 ezer forintot is spórolhatunk a havi részleteken, ami mellett eltörpülne a személyi kölcsönünk 25-35 ezer forintos előtörlesztési díja.
Ha van már lakáshitelünk, akkor az ingatlanunk értéke is fontos szempont lesz
Ha kölcsönből vásároltuk a lakásunk, akkor annak tulajdoni lapjára a hitelt nyújtó bank jelzálogjogot jegyzett be. Ez pedig egy újabb ingatlanfedezet mellett igényelhető kölcsön – a támogatott felújítási hitel is ilyen – igénylését akár meg is gátolhatja.
Jogszabály alapján az egy ingatlan fedezete mellett igényelt lakáshitelek összege nem haladhatja meg a ház értékének 80 százalékát. (Számos bank ennél még szigorúbb korlátokat alkalmaz.) Ha a meglévő lakáshitelünk összege relatív nagy a lakásunk forgalmi értékéhez képest, akkor bizony már csak személyi kölcsönből finanszírozhatnánk meg a felújítást.
Ráadásul számos bank nem jegyez be másik pénzintézet terhe mögé jelzálogjogot függetlenül a meglévő hitel összegétől és az ingatlan forgalmi értékétől. Ez azt jelenti, hogy a legnagyobb eséllyel attól a pénzintézettől kapnánk újabb jelzáloghitelt, amelytől a meglévő kölcsönt is felvettük. De mi a helyzet, ha az a bank nem kínál jelenleg támogatott felújítási hitelt? Természetesen ebben a helyzetben is jó megoldás lehet a személyi kölcsön választása.
Mit tegyünk, ha a meglévő kölcsönünk futamideje hosszú?
A kamat nagysága mellett meglévő hitelünk futamidejének hossza is lényeges lehet. (Ha tovább használjuk a bank pénzét, akkor összességében több kamatot is kell fizetnünk.) Érdemes elgondolkodni, hogy egy hosszú, 15 éves hátralévő futamidejű, 15 millió forint összegű és 6%-os kamatozású lakáshitel mellé milyen kölcsönt válasszunk.
A hosszú futamidő magasabb kamatköltséget jelent összességében, még akkor is, ha a kamat relatív kedvező. Emiatt még egy relatív drága – 7,50 százalékos kamat – személyi kölcsön választásával is jobban járhatunk, mint a támogatott felújítási hitellel. Ha a személyi hitelt választjuk, akkor mi dönthetünk a kapott támogatás sorsáról. Ha azt a meglévő lakáshitelbe törlesztenénk be, akkor annak hatása a teljes visszafizetésre – a hosszú futamidő miatt – igen kedvező lenne. Összességében kevesebbet kellene visszafizetnünk pár ezer forinttal, mint ha az otthonfelújítási hitelt választottuk volna.
