Az MNB októbertől változtat a lakáshitelekre vonatkozó szabályozáson. Mindazok számára, akik nem a biztonságosabb hiteleket – értsd hosszú távra rögzített kamattal rendelkező hiteleket – választják érdemben kisebb lesz a felvehető hitel összege. Mit jelent mindez a gyakorlatban, hogyan hat a változás az átlagos hitelfelvevőre? Ezt vizsgáljuk alábbi cikkünkben.
Alapvetően két szabály határozza meg, hogy mennyi lakáshitelt vehet fel valaki. Az első szabály a jövedelem alapján, a második az ingatlan értéke alapján korlátozza a felvehető hitelösszeget.
Az első szabály értelmében mindenki maximum annyi hitelt vehet fel, melynek a havi törlesztőrészlete nem haladja meg az igazolt jövedelmének 50%-át (400 ezer Ft feletti havi jövedelem esetén 60%-át). Fontos, hogy ha párok vesznek fel lakáshitelt, mindkét adós együttes igazolt jövedelmével kalkulálnak a bankok. A példa kedvéért, ha adott egy házaspár, melynek mindkét tagja 180 ezer Ft nettó fizetéssel rendelkezik, akkor ők (360 ezer Ft x 50%) 180 ezer Ft havi törlesztéssel rendelkező hitelt vehetnek fel.
Mekkora lakáshitelt vehetnek fel ma, aminek 180 ezer Ft a havi törlesztése? 20 éves futamidővel kalkulálva a bankok mai kínálata alapján (a legjobb ajánlatokból választva) 33 millió Ft a felvehető maximális hitelösszeg. Ez a hitel természetszerűleg egy 3-6 havonta változó kamatozással bíró hitel, hiszen ezeknek a legalacsonyabb a kamata, így ezeknek a legalacsonyabb a törlesztőrészlete. Ennek fejében azonban a kockázat is itt a legmagasabb a hitelfelvevő számára. Ha 1%-kal megemelkedik a kamatszint, akkor egy csapásra nem 180 ezer Ft lesz a havi törlesztő, hanem 196 ezer Ft. Ha 2%-kal emelkedik meg a kamatszint, akkor már 212 ezer Ft… Plusz 32 ezer Ft havi kiadás 360 ezer Ft összjövedelemnél már nagyon megterhelheti a családi kasszát.
Történelmi mélyponton vannak a kamatok és kézzelfoghatóan megindult egy lassú növekedés. (Zárójelben érdemes megjegyezni, hogy az általános vélekedéssel szemben nem a jegybanki alapkamat, hanem a budapesti bankközi hitelkamat, a BUBOR – melynek kamatszintje lényegesen alacsonyabb, mint az alapkamat – és az állampapírhozamok a meghatározóak.) A megindult kamatemelkedés pedig érdemi kockázatot hordoz a hitelfelvevők számára.
Magyarország példaértékűen megégette magát a svájci frank alapú lakáshitelekkel a 2008-as válságot követően. Nem véletlen tehát, hogy az MNB komoly erőfeszítéseket tesz a hasonló válsághelyzetek elkerülésére. Ma az érdemi kockázat a kamatemelkedés és nem a devizaárfolyam.
Nézd meg kalkulátorunkkal, melyik lakáshitel passzol leginkább az elvárásaidhoz!
A fentiekből adódóan már logikusan következik a szabályozás októberi változásának lényege: nagyobb kockázatú lakáshitelből kevesebbet lehet felvenni, mint a kiszámítható(bb), hosszú időre rögzített kamattal rendelkezőből:
- változó kamatozású hitelek esetén a hitel törlesztőrészlete nem haladhatja meg az igazolt jövedelem 25%-át, ami pont a fele a mai értéknek (400 ezer Ft jövedelem felett 30%)
- 5 évre rögzített kamatozás esetén 35% a limit (400 ezer Ft jövedelem felett 40%)
- legalább 10 évre rögzített kamatozás esetén pedig 50% (400 ezer Ft jövedelem felett 60%)
Legalább 10 évre rögzített kamatozású lakáshitelt kell tehát választania a hitelfelvevőnek, hogy ne csökkenjen a felvehető hitel mértéke a mai szabályozáshoz viszonyítva. Változó kamatozású hitelek esetében pedig pont a ma elérhető hitelösszeg felét fogják megkapni októbertől az adósok.
Maradjunk a fent bemutatott példánál és nézzük meg, hogy 360 ezer Ft igazolt jövedelem mellett a család mekkora maximális lakáshitelt vehet fel ma és októbertől. Az eredményeket az alábbi táblázat mutatja.
Félrevezető lehet az a megállapítás, hogy októbertől csak a jelenleg elérhető hitelösszeg felét fogják megkapni a hiteligénylők. Ez kizárólag a változó kamatozású konstrukciókra igaz. A fenti táblázatból ugyanis egyértelmű, hogy ha valaki a maximálisan felvehető hitelt szeretné megkapni, akkor el kell mozdulnia a 10 évig rögzített kamatozású hitelek irányába, hiszen abban az esetben 70%-kal nő a felvehető hitelösszeg (16,8 millió Ft-ról 28,1 millió Ft-ra).
Októbertől a maximálisan felvehető hitelösszeg a szabályozói változás hatására mintegy 16%-kal lesz alacsonyabb. A mindenkori aktuális lakáshitel kínálat áttekintéséhez érdemes lakáshitel kalkulátort használni.
Nem történt tehát más, mint hogy az MNB gyakorlatilag kötelezővé tette az óvatosságot (a jövedelemhez viszonyítva) nagyobb hitelösszegben gondolkodók számára…
A hitelezhetőséget meghatározó második szabály azt mondja ki, hogy a bank által nyújtott hitel összege nem lehet nagyobb a fedezetként felajánlott ingatlan piaci értékének 80%-ánál (azaz egy 20 millió Ft-os lakásra nem vehetünk fel 16 millió Ft-nál nagyobb hitelt). Ez a limit csak akkor „léphető át”, ha a bank számára egy további ingatlant is felajánlunk fedezetként. A 80%-os hitelkorlát októbertől nem változik.
Hirdetés
Hirdetés
Mi a banki gyakorlat ma?
A jövedelemhez viszonyított 50%-os havi törlesztőrészletig ma csupán a bankok kisebbsége engedi a hitelfelvételt (a bankok saját szabályaikban szigorúbbak lehetnek, mint az MNB előírás). A tapasztalataink szerint mindössze a bankok negyede „megy el a falig”, a bankok háromnegyede az 50%-os korláttal szemben ma 40-45%-os hitelezési limitet alkalmaz.
