A lakáshitel kiválasztásánál nagyon fontos a kamatperiódus kérdése, hiszen megmutatja nekünk, hogy milyen gyakorisággal változhat a kamatunk és így a havi törlesztőnk. Nagyon nem mindegy mire tesszük a voksunk, hiszen a rövid kamatperiódus esetén gyakran változhat a törlesztőnk, míg a hosszú kamatperiódus esetén több évre kiszámíthatóan ugyanannyi marad. Ugyanakkor a bankok sem módosíthatják tetszésüknek megfelelően a kamatot, mivel a fair bank törvény értelmében szigorú szabályok vonatkoznak a kamatok változtatására.
Fontos lépés a kamatperiódus választás
A lakáshitel felvétele előtt számos kérdést tisztáznunk kell, melyek közül talán az egyik legfontosabb a kamatperiódus megválasztása. Alapvetően kétféle lakáshitelt találunk meg a bankok kínálatában, a rövid és hosszú kamatperiódusúakat.
Ami megkülönbözteti a két típust az az, hogy milyen gyakran változhat a lakáshitelünk kamata, ez pedig azért fontos, mert meghatározza azt is, hogy a törlesztő-részletünk milyen időközönként módosulhat. A rövid kamatperiódus esetén a változás gyakorisága legfeljebb egy év (3-6-12 hónap lehet), míg a hosszú kamatperiódusnál akár a hitel teljes futamideje (3-5-10-20 év) is lehet. Ez azt jelenti, hogy a rövid kamatperiódus esetén jóval gyakrabban változhat az általunk fizetett törlesztő nagysága, a hosszan fixált hiteleknél pedig akár a hitel lejáratáig ugyanakkora törlesztővel számolhatunk.
Emellett fontos tudni azt is, hogyan is áll össze az általunk fizetendő kamat. Számításba kell venni az ún. referenciakamatot, ami legtöbbször a BUBOR-t (budapesti bankközi forint hitelkamatláb), és az erre tevődő kamatfelárat foglalja magába. A BUBOR-ról annyit érdemes tudni, hogy a jegybanki alapkamat mozgását követi le szorosan, legalábbis egészen a közelmúltig (mivel a jegybank jelenleg azt szorgalmazza, hogy tartósan az alapkamat szintje alatt maradjon a BUBOR értéke).
A kamatfelárat nem lehet ilyen egyszerűen meghatározni, hiszen annak mértéke számos tényezőtől függ. Az biztos, hogy a régió átlagához képest egy magyar drágábban (magasabb kamatfelár mellett) juthat hitelhez. Ez többek között visszavezethető arra, hogy még mindig magas a nemteljesítő (késedelmes) hitelek aránya, és a bankok csak kellő óvatossággal mernek árazni. Bár sok függ az egyéin tényezőktől is, minél inkább biztosítani tudjuk a bankot, hogy mi jó adósok leszünk, annak alacsonyabb kamat mellett juthatunk hitelhez.
A rövid kamatperiódusú hitelhez ma már 3,8 százalékos THM mellett is juthatunk, viszont ehhez azt is be kell vállalnunk, hogy 3 havonta nekünk kedvező, de akár kedvezőtlen irányba is változhat a havi törlesztő-részletünk. A hosszú kamatperiódusú hitelt csak magasabb kamat mellett tudunk felvenni, de jóval nagyobb biztonságot is élvezhetünk, mint a röviden fixált lakáshitelek esetében.
Találd meg a legkedvezőbb feltételű lakáshiteleket a kalkulátorunk segítségével!
Hirdetés
Hirdetés
Így változhat a kamatok nagysága
Jelenleg hozzá vagyunk szokva az alacsony kamatokhoz, azonban nem lehetünk biztosak abban, hogy ez örökké így marad. Nagyon könnyen elképzelhető, hogy a következő évek során újból elkezdenek emelkedni a kamatok, ami a referenciakamatként szolgáló BUBOR-on keresztül a mi törlesztőnkben is meg fog látszódni. Ha például egy 8 millió forintos 20 évre felvett hitelt veszünk alapul és a legfeljebb 1 éves kamatperiódusú hitelekre jellemző 4,4 százalékos THM-mel számolunk, azt tapasztaljuk, hogy a kamatok 0,5 százalékos változása is több, mint 4 százalékos változást okoz a törlesztőnkben. Ez összegszerűen akár havi 2220 forintot is növekedést is jelenthet a havi törlesztő-részletben.
A BUBOR változásával nem tudunk mit kezdeni, hiszen azt a piaci folyamatok alakítják, viszont a bankok keze is meg van kötve, így önkényesen nem módosíthatják a lakáshitelek kamatait. A „fair banki” törvény értelmében a kamatot vagy a kamatfelárat a hitel teljes futamideje alatt legfeljebb ötször lehet módosítani (ebbe nem tartozik bele a bemutatott referencia kamat változása).
A hitelünk kamatát a kamatváltoztatási mutató, míg a kamatfelárat a kamatfelár-változtatási mutató szerinti mértékben növelheti legfeljebb a bank, amit az MNB határoz meg. Továbbá mindkét mutató hatására legkorábban 3 év elteltével változhat a hitelünk kamatozása, így a törlesztőnk is. A mutatók alapvetően nem azt mondják meg, hogy mennyivel fog változni a kamatunk, hanem csak azt, hogy maximálisan mennyivel térhetne el a jelenlegi álláshoz képest, és olyan piaci folyamatokat vesznek számításba, ami fölött a bankok befolyásoló erővel nem rendelkeznek.
Így a lakáshiteleknél rögzítve van, hogy legfeljebb mennyivel változtathat a bank a neki fizetendő kamaton, illetve a kamatfeláron. A lakáshitel felvétele során, például találkozhatunk a H4F5-ös kamatfelár-változtatási mutatóval, amiben az első szám a mutató fajtáját, míg a második a kamatperiódust mutatja. Vagyis magyarra lefordítva a négyes típusú mutató közül az öt éves kamatperiódusú érték vonatkozik ránk ebben az esetben. Ennek friss értéke 0,14%, vagyis ilyen esetben akár csökkenthetné is a kamatfelárat a bank.
Azt lehet mondani, hogy nagyon nem mindegy, hogy milyen kamatperiódust választunk, még ha korlátozva is van, hogy mennyi idő után nőhet, és legfeljebb mennyivel változhat a kamat. A hosszú távú kiszámíthatóság érdekében célszerű a minél hosszabb kamatperiódussal rendelkező hitelek felé elmozdulni, mivel olyan időszak következhet, amikor nem árt az óvatosság. Időnként érdemes lehet ezeket a kamatváltozási és kamatfelár-változási mutatókat is megnézni, hiszen az értékükből megtudhatjuk, hogy a legrosszabb esetben mekkorát módosíthat a bank a lakáshitelünk kamatán.
