Az építőipar még mindig nagyon vonzó a kisebb vállalkozók számára is, hiszen már egy párlakásos társasház, vagy egy-két ház felépítésén, felújításán is jól lehet keresni, tekintve a rekord magas ingatlan árakat. Nehézséget csupán az értékesítésig szükséges finanszírozás jelenthet… Mi lehet a megoldás?
Nehéz helyzetben vannak azok a vállalkozók, akik az ingatlanfejlesztési, felújítási hullám tetejére szeretnének felkapaszkodni. Számos nehézséggel kell szembenézniük, ha a tervezett projektjükhöz banki finanszírozást is szeretnének igénybe venni.
Korábbi referencia hiánya
Amennyiben ingatlanfejlesztésről van szó, jobb helyzetben vannak azok a vállalkozók, akik már túl vannak az első projektjükön, és rendelkeznek felmutatható referenciával. Ők annyival vannak beljebb, hogy már bizonyítottak, képesek egy ilyen jellegű projekt megvalósítására.
Referencia nélkül igen nehéz meggyőzni a bankokat arról, hogy finanszírozzák a projektünket. Segíthet a helyzeten, ha legalább szakmai múltat képesek vagyunk felmutatni, illetve ha projektmenedzsernek olyan személyt bízunk meg, aki már sikeresen levezényelt hasonló projekteket. Egy profi menedzser fizetésének kitermelését azonban a kisebb projektek nem biztos, hogy elbírják.
A múltbéli referencia önmagában azonban még nem elegendő, fel kell tudni mutatni azt is, hogy a tervezett projekt lakásait értékesíteni tudjuk, azaz legalább 30%-os előértékesítettségi szintre el kell érni ahhoz, hogy a bank folyósítson a projektre.
Az ingatlanfejlesztések megfinanszírozásának kritikus pontja még a vevői foglalók és előlegek felhasználása. A bank előírja ugyanis, hogy azokat egy elkülönített számlán kell tartani a projekt befejezéséig, azaz nem forgathatók bele az önerőbe. Ezzel persze a szükséges banki finanszírozási igény is megnövekszik.
Hirdetés
Hirdetés
„Alacsony” hitelvolumen
Bármilyen furcsán is hangzik, de a legnagyobb probléma általában az ilyen típusú hiteligényekkel az, hogy alacsony összegűek. Hogy mi számít alacsonynak, az persze nagyon relatív.
Ha egy jövőbeli eredményre alapozva szeretnénk hitelt igényelni, azt projekthitelnek nevezzük. Ilyenkor a banknak a megtérülés kockázata mellett a beruházás megvalósulásának kockázatát is magára kell vállalni, ami jelentős mértékben megdrágítja a belső költségeket.
Ez magasabb hiteligény esetén – általában 400 millió Ft felett – még értelmezhető kamatnagyságot eredményez, a kisebb ügyleteket azonban olyan mértékben megdrágítja, hogy már nem érné meg az ügyfélnek igénybe venni a finanszírozást. Ennek eredményeképp a bankok csak bizonyos hitelnagyság, 400 millió forintos hiteligény felett nyitottak ingatlanfejlesztés finanszírozására.
Kockázatos üzletág
Amennyiben egy értékesítési vagy bérbeadási célú ingatlan vásárlásához, felújításhoz szeretnénk hitelt igényelni, szinte lehetetlen helyzetben vagyunk akkor, ha hiteligényünket csupán a majdani értékesítésre, esetleg bérbeadásra szeretnénk alapozni.
A bankok nem futnak olyan nyitott kockázatot, hogy nincs konkrét vevője az adott ingatlannak. Olyannyira óvatosak, hogy még egy előre leszerződött magánszemély vevő sem jelent teljes megnyugvást, hiszen teljesen más jogi következménye van egy magánszemély visszalépésének, mint egy cég esetében. A magánszemélyen mindig sokkal nehézkesebb a vállalt kötelezettségek behajtása.
Bérbeadás esetén is a céges bérlők jelenthetik a megoldást a hitelfelvételhez, mégpedig legalább a hitel futamidejére szóló határozott idejű bérleti szerződéssel.
Mi lehet a megoldás?
A megoldást gyakorlatilag az jelentheti, ha a vállalkozó érdekeltségi köréből egy másik, „banki szempontból stabil tevékenységű” cég vállal kezességet a hiteligényre. Fontos, hogy ez a vállalkozás rendelkezzen akkora árbevétellel és eredménnyel, ami önmagában kitermeli a felvett hitel visszafizetését. Ez sajnos nem mindig adott.
Erősítheti a hiteligényünket az is, ha az ingaltan elkészültéig másik ingatlant is be tudunk vonni átmeneti fedezetként, ezzel kiküszöbölve a bank kivitelezési kockázatát.
Minden hiteligénylés ott kezdődik, hogy megtudd, céged alkalmas-e hitelfelvételre. A Bankmonitor kalkulátorával ezt itt pár kattintással megtudhatod:
