Hiába a jelenlegi bizonytalan gazdasági helyzet, a Bankmonitor.hu szakértői szerint most is jelentős az érdeklődés a lakáshitelek iránt. Az elfogadható jövedelmeket illetően azonban óvatosabbak lettek a bankok, így a veszélyeztetett ágazatokban (pl. turizmus, vendéglátás) tevékenykedők, az egyéni vállalkozók és a külföldi jövedelemmel rendelkezők most nehezebben juthatnak kölcsönhöz. De mi a helyzet az ingatlankiadásból származó jövedelemmel? A kérdés azért érdekes, mert nagyon sok magyar vásárolt a megelőző években ingatlant, bízva az áremelkedésben, valamint a kiadásból származó stabil bevételben. A bankok hozzáállása az ilyen jövedelmekhez most nagyon eltérő, így akinek ezen múlik, hogy megkapja-e a lakáskölcsönét, fontos jól választani pénzintézetet.
Az, hogy ki és mennyi lakáshitelt kaphat a bankoktól, két dologtól függ:
- fedezetként felajánlott ingatlan független értékbecslő által meghatározott forgalmi értékétől,
- valamint a bank által elfogadott, igazolt jövedelem nagyságától.
A fedezetként felajánlott ingatlan becsült forgalmi értéke azért lényeges, mert a bankok ennek legfeljebb meghatározott százalékáig hiteleznek. Békeidőben a felső határ Budapesten és a nagyvárosokban 80% volt, míg most az 50-70% a reális, de a kistelepüléseken és falvakban ez az arány még alacsonyabb lehet. Számszerűsítve az annyit tesz, hogy ha egy 20 millió forintos városi ingatlanra korábban 16 millió forintot adott volna egy bank, akkor most legfeljebb 10-14 millió forint hitelre számíthat az igénylő. (Ráadásul ez sincs kőbe vésve, mert a bankok szabadon dönthetnek arról, hogy kinek és mennyit hitelt adnak, hiszen a hitelezés kockázatát is ők vállalják.) A kisebb hitelösszeg persze egyben azt is jelenti, hogy ugyanazon ingatlan megvételéhez több önerőre van szüksége a vevőnek, ami a példánk esetében 4 millió forint helyett 6-10 millió forint körül lehet.
A megkapható hitelösszeg szempontjából legalább ennyire fontos az adós és az adóstársak (feltéve, hogy vannak ilyenek) igazolt jövedelme. Itt az úgynevezett adósságfék a plafon, ami előírja, hogy például egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében a hiteltörlesztőkre fordított összeg nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át. Eszerint elméletileg egy 300 000 Ft-os nettó jövedelem akár 150 000 Ft havi törlesztőt is lehetővé tesz, feltéve persze, hogy nincs egyéb hitele (például személyi kölcsön, áruhitel, autóhitel, vagy akár egy korábbi lakáshitel), illetve nincs folyószámla hitelkeret, ugyanis 5%-kal ez is beleszámít ilyenkor a havi törlesztők közé.
A bank által elfogadott jövedelemmel kapcsolatban azonban tudni kell, hogy nem minden bevételt fogadnak el a bankok, és amit el is fogadnak, azt sem egyformán. Vannak úgynevezett elsődleges, illetve másodlagos (vagy kiegészítő) jövedelmek, ez utóbbiakat akkor veszik csak figyelembe, ha az elsődleges jövedelem eléri a bank által meghatározott minimumot. Elsődleges jövedelemnek számít például a munkabér, az öregségi nyugdíj, a végleges rokkantsági nyugdíj, valamint a vállalkozói jövedelem, de ide tartoznak az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmek is.
Igen ám, de a koronavírus miatti gazdasági helyzetben a bankok óvatosabbak lettek a bérleti díjból származó jövedelmekkel kapcsolatban is, hiszen
- az albérleti díjak jó eséllyel csökkenni fognak (az ingatlanok árával együtt),
- a bizonytalan munkaerőpiaci helyzet miatt pedig előfordulhat, hogy a bérlők egy része nem tudja majd fizetni az albérleti díját.
A Bankmonitor.hu szakértői szerint azonban a banki gyakorlat nagyon eltérő. A bankok csaknem fele egyáltalán nem számol a bérleti díjakból befolyó pénzzel jelenleg, ami jelentős hátrány lehet akkor, ha valakinek jelentős bevétele származik ebből. Vannak olyanok, ahol elfogadják, ám kizárólag másodlagos jövedelemként, vagyis akkor, ha az elsődleges jövedelem eléri a minimálisan meghatározott szintet. Arra is találni példát, hogy egy bank bár figyelembe veszi másodlagos jövedelemként, ám csak 70%-ban, vagyis, ha valakinek havi 200 ezer forintja van ebből, akkor 140 ezer forint jövedelemnek számít majd csak.
Fontos, hogy a hiteligényléshez szükség lesz
- a bérleti szerződésre,
- a bérleti díjat tartalmazó legutolsó 3 havi bankszámlakivonatra,
- 12 hónapnál nem régebbi NAV jövedelemigazolásra és
- a NAV igazolás évére vonatkozó adóbevallásra.
