Ingatlanbefektetés: eljött az eladás ideje Budapesten

Nincs jobb időpontja a kételkedésnek, mint amikor (szinte) mindenki azon az állásponton van, hogy „az ingatlanok ára csak nőni tud” és túl vagyunk egy masszív áremelkedésen. Két új megközelítésben vizsgáljuk a magyar (és ezen belül főként a budapesti) ingatlanpiaci árszinteket és mindkét oldalról arra a következtetésre jutunk, hogy eljött az eladás ideje. A pénzügyi logikát alkalmazó befektetőknek a következő fél évben érdemes lehet új célpontot keresni a korábban lakáspiacon elhelyezett tőkének, az aktuális bérleti hozamok mellett már NEM éri meg fenntartani a befektetést.

Túlértékelt az ingatlanpiac I.

Számtalan dimenzióból vizsgálhatjuk a lakáspiac értékeltségét. A legerősebb mutató a lakossági jövedelem és a lakásár aránya szokott lenni. Februári írásomban rámutattam, hogy ez a megközelítés érdemi módszertani csapdákat tartalmaz.

Most elengedem – az immár időről időre más és más dimenzióban megkérdőjelezett – jövedelmi adatokat és a lakosság pénzügyi erejének vizsgálatához a fogyasztást veszem alapul. A lakossági fogyasztás ugyanis kristálytisztán leképezi a lakosság pénzügyi erejének változását. Az összjövedelem kb. 80%-át ugyanis elköltjük, a fennmaradó rész megy beruházásokra és megtakarításra.

Érdemes tudni, hogy egy év alatt, 2024 3. negyedéve és 2025 2.negyedéve között a lakosság 43 600 milliárd Ft-ot költött fogyasztásra szolgáltatásokkal együtt. Az ugyanezen időszak alatt megvalósult lakáspiaci összesített tranzakció értéket csak becsülni tudjuk (hivatalos adat nem létezik), max. 7000-7500 milliárd Ft között lehetett (azaz a fogyasztás kevesebb, mint 20%-a).

Állításom az, hogy nem szakadhat szét tartósan a lakásárak és a kiskereskedelmi költés trendje és ezt a magyar helyzet bemutatását követően, nemzetközi példákkal alá is támasztom.

Az alábbi ábrán a kiskereskedelmi forgalmat nominális értéken ábrázoljuk és az országos lakásárváltozást is azonos módon (inflációs kiigazítás nélkül) jelenítjük meg.

A fogyasztás és lakásár trendjében történő szétválás több, mint látványos. A „normál” ciklusokon túlmenő kiugrást nem lehet mással indokolni, mint a lakosság számára érvényesülő külső pénzügyi kondíciókkal. Ezekben nem csak a támogatások és támogatott hitelek vannak benne, hanem a (mára kissé elfelejtett) állampapír piaci kamatváltozások is.

Ha ragaszkodunk ahhoz, hogy a „lakásárak csak nőni tudnak” és túlértékeltség nem létezhet, akkor az nem jelent mást, mint hogy ingatlanvásárlásra mindig lesz egyre több extra forrása a lakosságnak.

Tényleg van összefüggés a fogyasztási képesség a lakásárak között? Nemzetközi összehasonlítás

Fentieket akár mesterséges elemzői okosságnak is aposztrofálhatja bárki. Nem egy jellemző megközelítés… mi támasztja alá, hogy létezik összefüggés a kiskereskedelmi forgalom és a lakásárak között?

Ezen a ponton kanyarodunk rá a nemzetközi összehasonlításra. Az EU egészének mutatóit, a közép- és kelet európai országok mutatóit hasonlítjuk össze most a magyar adatokkal. Tesszük mindezt 2015-2024 és 2018-2024 összehasonlításban. (2015-ben indult az európai monetáris lazítás, Magyarországon pedig az új támogatási rendszer alapjai ekkor kerültek lefektetésre. 2015 a magyar lakáspiac „újraindulásának” időpontja is a devizahitel válságot követő szűk 7 esztendő után, így egészen alacsony a bázisérték, hasznos tehát egy „konszolidált” bázist is választanunk, ez lett 2018.)

Fentiek tükrében talán már nincs több kétely arra vonatkozóan, hogy érdemben nem szakadhat szét a lakosság fogyasztása és a lakásárak trendje. Kivéve Magyarországot, kivéve, ha vannak speciális jellemzők az adott piacon…

A magyar lakásár-növekedés többlete brutálisan látványos mindkét idődimenzió vonatkozásában. Ezen a ponton el is érkeztünk az „itt az ideje az ingatlanbefektetésből kiszállásnak” első igazolásához.

Túlértékelt az ingatlanpiac II. – pénzügyileg nem éri meg (Budapest)

Kiindulópontunk, hogy – a közhiedelemmel ellentétben – az ingatlanbefektetésnek van kockázata, így magasabb hozamot kell biztosítania, mint a hosszú távú állampapír befektetésnek.

Ha ma ránézünk a budapesti piacra, akkor a következőket látjuk:

• A fővárosunkban elérhető 4,1%-os hozam érdemben (2,7%ponttal) elmarad az állampapírhozamtól.
• A 4,1% budapesti bérleti hozam vélhetően sokaknak magyarázatot igényel. Az MNB 2025 márciusra vonatkozó adatai szerint a fővárosi átlagos bérleti hozam még 4,6% volt és erre érkezett rá az Otthon Start bejelentését követő áremelkedés. A 4,1%-ot a 11. kerület aktuális eladási és bérleti kínálati árai alapján vissza is ellenőriztük: 1,44 millió Ft/nm eladási ár mellett 5000 Ft/nm/hó ár jellemzi a kerületet.
• Talán az sem véletlen, hogy bérleti díj alapon 40%-kal túlértékeltnek tartja az ingatlanpiacot az MNB legutolsó elemzése…
• A német fővárosban teljesen egészséges módon, 1,5%ponttal magasabb a bérleti hozam, mint az állampapírhozam
• A jelenlegi kamatszint-együttállások mellett az Otthon Start kimaxolása mellett érhetünk el hozamtöbbletet (90% Otthon Start és 10% önerő mellett – amit a gyakorlatban nem egyszerű megoldani – is 3,4% költségszintünk, azaz mindössze 0,7% hozamtöbbletünk, szemben a német fővárosban elérhető 1,5%-kal… A 3,4%-os költségszinthez a 90% x 3% + 10% x 6,8% képlettel érkezünk meg, ahol az önerő költsége megegyezik a 10 éves állampapír hozamszintjével, hiszen pénzünket ezen hozamon fektethetnénk be)
• Az említett bérleti hozam ráadásul bruttó hozam, felújítási költség és üresedés hozamcsökkentő hatását nem veszi figyelembe
• Költői kérdés: ha forintban és euróban azonos hozamot tudunk elérni (Budapest, Berlin), akkor melyik választás tűnik racionálisabbnak?

Bérleti hozam alapján is masszív túlértékeltség állapítható meg tehát a budapesti lakáspiac vonatkozásában.

Ezen dilemmára a leggyakoribb válasz, hogy az „áremelkedés majd kárpótol” a jelenlegi nyomott bérleti hozamért. Ezen nézetet elfogadók számára érdemes végig gondolni az alábbiakat:

• Berlinben miért várnak el a befektetők többlethozamot az állampapír felett (zárójelben érdemes megjegyezni, hogy Berlint hoztuk példaként, de az egész német piacon hozamtöbblete van az ingatlanbefektetésnek a 10 éves állampapírhoz képest)?
• Biztosan megalapozott-e az árak jövőbeni töretlen növekedésére vonatkozó várakozás, ha Európa-bajnok ingatlanár növekedés van mögöttünk?
• A magyar lakáspiac éppen konszolidáció jegyeit (csökkenő tranzakciószám, bizonyos szegmensekben csökkenő irányárak) mutatta a tavaszi állampapír piaci pénzkiáramlást követően május-júniusban… ha nem jön az új 3%-os hitel, nem szárnyalnak az árak az elmúlt 3 hónapban…

Fentiek mellett nem evidens számomra, hogy a lakásárak a jelenlegi szintről érdemben tovább tudnak nőni 2025 végét követően. Az új támogatások és támogatott hitelek bejelentését követően jellemzően 6-12 hónapon keresztül emelkedtek eddig az ingatlanárak. Ez alól a Babaváró hitel bejelentése volt a kivétel, ahol az első 6 hónapban a lakásáremelkedés szinte egésze beépült az árakba.

Az Otthon Start bejelentését követő hatalmas keresleti hullám mind a hitel-, mind az ingatlanpiacon, arra enged következtetni, hogy ez esetben is év végégig, azaz a következő két és fél hónapban lezárul a nagy árfelfutás.

Záró gondolatok

Magyarországon speciális pályán mozognak a bérek. A három éve gyakorlatilag stagnáló GDP ellenére kétszámjegyű az elmúlt 36 hónapban kimutatható reálbérnövekedés és 2026-ban is jelentős reálbérnövekedés valósul meg a kormány tervei szerint (lásd minimálbér várhatóan 10% feletti növekedése). Jelen cikk nem kíván választ adni a kérdésre, de mindenki beemelheti a gondolkozásába: meddig tartható fenn az extra bérnövekedés valós gazdasági teljesítmény nélkül? (Abban a pillanatban, amikor a reál- és nominálbér növekedés dinamikája elkezd csökkenni, még egy erős ok lesz a lakáspiaci árszintek konszolidációjára.)

Teljesen mindegy, hogy mi lesz a 2026-os parlamenti választás kimenetele, az Otthon Start meg fog maradni (a jelenleg ismert szándékok szerint). De mégis milyen formában és meddig? 2027-re vonatkozóan jelentős valószínűsége van annak, hogy az igénybevétel feltételei szűkülnek (pl. kizárólag 35 év alattiaknak lesz elérhető).

Távolról sem lenne példa nélküli egy ilyen lépés: gondoljon mindenki a CSOK-hitel 2023 végi átalakítására, vagy a Babaváró hitel életkori feltételeinek változtatására. És álljon itt egy külföldi példa is: a lengyel kormány a saját kedvezményes lakáshitelprogramját felfüggesztette 2024 végével, fél év elteltével.

Nem állítom, hogy 2026-ban feltétlenül csökkenni fognak a lakásárak, de azt szilárdan ki merem jelenteni, hogy:

1. pénzügyi értelemben ma a korábbi, 5-10 évvel ezelőtt eszközölt ingatlanbefektetésekből történő kiszállást érdemes nagyon alaposan átgondolni, hiszen az elérhető hozamok kedvezőtlenek és több oldalról is igazolható a fővárosi lakások túlértékeltsége.
2. 2026-tól nagyobb valószínűségét látom az ingatlanár dinamika mérséklődésének, infláció alá csökkenésének és bizonyos szegmensekben bekövetkezhet a stagnálás, vagy kisebb nominális csökkenés is.
3. Különösen azok számára érdemes több időt szánni jelen sorokban megfogalmazottak átgondolására, akiknek a befektetésállománya 100%-ban budapesti lakásokból áll.

A lakásárak – erőteljes gazdasági válság jelenléte nélkül – soha nem zuhannak pánikszerűen, jellemzően hosszú távon erodálódnak (relatív, vagy abszolút értelemben is). Ebből adódóan az első ingatlanjuk megszerzésének időzítésén gondolkozóknak nem tudunk érdemi reményt adni. Jelen írás elsősorban azoknak szólt, akik pénzügyi befektetéseket is alternatívának tudnak tekinteni.

A cikk eredeti megjelenési helye a portfolio.hu.