Milyen szempont alapján lehet kedvezőbb megoldás a lízing adta lehetőségeket választani? Van-e különbség költség vagy lebonyolítás tekintetében a jelzáloghitelhez képest? Hogyan alakul az illetékfizetési kötelezettségünk a lízing esetében? Kérdések, amelyek mentén megvizsgáltuk a lízingkonstrukció jellemzőit.
A legfontosabb különbség: kié az ingatlan?
A jelzáloghitel esetében az ingatlan tulajdonosai mi maradunk, vagy vásárlás esetén mi leszünk. A hitelt nyújtó bank is megjelenik a tulajdoni lapon, azonban „csak” a jelzálogjogát jegyzi be, ezzel biztosítva a követelését. A lízing esetében más a helyzet. Vásárláskor az ingatlant a lízingcég (lízingbeadó) vásárolja meg az eladótól, ezzel a tulajdonosává válik. Mi a lízingbevevő szerepét töltjük be, és az utolsó törlesztőrészlet megfizetésekor válunk az ingatlan tulajdonosává. Ettől függetlenül gyakorlatban mi tulajdonoljuk az ingatlant, mi vagyunk birtokon belül és a mi kötelességünk az állagmegóvás is. Vagyis pont olyan kötelezettségeink vannak, mintha mi lennénk az ingatlan „valódi” tulajdonosai.
Mitől nyílt-, vagy zártvégű a lízing?
Zártvégű lízingről beszélünk abban az esetben, amikor már előre tudott, hogy az utolsó törlesztőrészlet megfizetésével ki válik az ingatlan tulajdonosává. Nyíltvégű lízing esetén a leendő tulajdonos előre nem ismert, ilyenkor a lízingbevevő dönthet arról, hogy úgynevezett maradványértéken megvásárolja-e az ingatlant, vagy átengedi a lehetőséget másnak. A két típus közötti különbség nem csak ebben a tekintetben fontos. Eltérően kezelendő a két lízingügylet a fizetendő illeték szempontjából is, amelyre alább térünk ki.
Mi a visszlízing?
Ha szabadon elkölthető pénzre van szükségünk, lehetőségünk van ezt lízing keretében megvalósítani. Ilyenkor a tulajdonunkban lévő ingatlant a lízingcég megvásárolja és visszaadja nekünk lízingbe, azaz az eladó és a lízingbevevő személye megegyezik.
Több kölcsönt kapok-e lízing esetében?
Itt is érvényes a forgalmi érték 80%-ában meghatározott maximális finanszírozás összege, ha forint alapú lízingről beszélünk. Jelenleg EUR alapú lízing konstrukciót találunk még a piacon, amely esetében a forgalmi érték 65%-a a legmagasabb hitelösszeg. Így az önerőmentes vásárlás a hitelhez hasonlóan csak további ingatlan fedezet bevonásával lehetséges.
Olcsóbb-e, mint a jelzáloghitel?
Megnéztük, hogy a piacon elérhető lízingkonstrukciók milyen THM mellett érhetőek el és versenyre kelnek-e a jelzáloghitelekkel. A bankok között mindössze két szereplőt kellett megvizsgálnunk, ugyanis ingatlancélú lízinget a lakosság számára jelenleg kizárólag az FHB Ingatlanlízing és az OTP Ingatlanlízing kínál. A legkedvezőbb feltételek fennállása esetén a THM 6%-tól indul, azaz közel azonos, mint a lakáscélú jelzáloghitelek esetében. A fizetendő kamatot előbbi pénzintézet a 6 havi, utóbbi pedig a 3 havi BUBOR-hoz köti; ezt a gyakorlatot szintén megtaláljuk a lakáshitelek között is.
Díjak, amik a lízing esetében felmerülnek
A jelzáloghitelhez hasonlóan a lízingszerződést is közjegyzői okiratba kell foglalni, aminek díja az ügyfelet terheli. Ezen kívül értékbecslés is ugyanúgy történik, valamint tulajdoni lapot is ellenőriznek, amelyek költségei akció hiányában szintén fizetendők. Továbbá alkalmaznak szerződéskötési, valamint folyósítási díjat, de ezekkel egy lakáshitel esetében is találkozhatunk. Előbbi 0 – 3,5 %, utóbbi 0 – 10 % közötti díjtétel, amelyet a lízinggel finanszírozott összegre számítanak fel, szerencsés esetben elengedik, vagy visszatérítik.
Amit viszont nem kell fizetnünk, az az ügyvédi díj, mivel az adásvételi szerződést az eladó a lízingcéggel köti meg, valamint a földhivatali díj, mivel jelzálogbejegyzés nem történik, és a tulajdonjog sem a miénk lesz.
Milyen előnyökkel bír a lízing a hitellel szemben?
Első ránézésre a két finanszírozási forma között sok hasonlóságot találunk, már ami a költségeket, díjakat és a lebonyolítást illeti, azonban pár szempont alapján hamar a lízing mellett dönthetünk:
- kedvező megoldást nyújt olyan ingatlanvásárlás esetében, ahol a vételár ÁFA-t tartalmaz (új lakás), mivel a lízingkölcsön ÁFA részére nem kell kamatot fizetni, azaz az ÁFA kamatmentesen finanszírozható,
- azoknak a honvédségi alkalmazottaknak, akik albérleti támogatásra jogosultak, kifejezetten előnyös a lízing konstrukció, mert a támogatás összegét a bank teljes értékű jövedelemként fogadja el, és az a lízing törlesztésére fordítható,
- EUR alapú lízingkölcsön esetében van lehetőség EUR-ban törleszteni, így ha valaki pl. euróban kapja a fizetését, euro alapú lízinget is igényelhet, így nincs konverziós költsége.
Továbbá a jelzáloghitelhez hasonlóan van lehetőség elő-, vagy végtörlesztésre, az ingatlan eladható vagy bérbe adható, természetesen a bankkal történő egyeztetést követően.
Amire figyeljünk: mikor és milyen összegű illetéket kell fizetni?
Ahogyan írtuk, lízing esetén az ingatlant a lízingcég vásárolja meg, ezért az ez után fizetendő illeték őt terheli, így gondolhatnánk, hogy ez nem a mi pénztárcánkat húzza majd. Azonban ezt áthárít(hat)ják a lízingbevevőre, azaz az ügyfélre. Aztán még egy vagyonszerzési illeték felmerül, amikor a futamidő végén a mi tulajdonunkba kerül az ingatlan. Szóval dupla élvezet lehet, hogy ugyanarra az ingatlanra kvázi kétszer fizethetjük ki az illetéket…
A jelenlegi szabályok szerint használt lakás vagyonszerzési illetéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Ha lízingcég vásárolja meg az ingatlant, akkor csak 2% (lízingbeadói illeték). Illetékmentes az új lakás vásárlása 15 millió forintos forgalmi értékig, valamint a visszlízing esetében eltörlésre került a lízingbevevő vagyonszerzésekor felmerülő illeték.
Zártvégű ingatlancélú lízing esetén már előre tudott, hogy mi leszünk majdan a tulajdonosok, így a 4%-os illetéket is már az ügylet elején meg kell fizetnünk. Nyíltvégű ingatlancélú lízingnél egészen a futamidő végéig ráérünk dönteni, hogy végül megvásároljuk-e az ingatlan tulajdonjogát, így a vagyonszerzési illeték is csak ekkor válik aktuálissá.
Szépséghiba: a személyi jövedelemadó (SZJA)
Amire még figyeljünk, hogy a megszerzéstől számított 5 éven belül értékesített ingatlan esetén az eladással szerzett jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Tehát, ha szabadfelhasználású pénzösszegre választjuk a lízing konstrukciót, azaz a visszlízinget, a lízingcégnek történő eladáskor a SZJA fizetési kötelezettség is felmerülhet.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
