Szeptember másodikától módosította az MNB az adósságfék szabályokat. Így szélesebb réteg vehet fel minimális 10% önerő mellett lakáshitelt. Mindenképpen érdemes leszögezni, hogy a változás jelentős könnyítést jelenthet az idősebb első lakásvásárlók számára. Ugyanakkor azt is el kell ismerni, hogy továbbra sem használhatja ki minden Otthon Start iránt érdeklődő ezen kedvezményt. A Bankmonitor szakértői 9 élethelyzeten keresztül mutatják be, hogy ki lehet jogosult a jövőben 10% önerő mellett lakást vásárolni, építeni.
Az Otthon Start indulásakor egy nyitott kérdés maradt: mi lesz a 10% önerővel? Ez volt a program egyik nagy hívószava, de az MNB „adósságfék” szabályait is módosítani kellett ahhoz, hogy ez tényleg életbe lépjen. Ez megtörtént, szeptember másodikától már új szabályok vannak életben a 10% önerővel kapcsolatban.
Komoly könnyítés történt, hiszen a eltörölték az életkori korlátot, vagyis már nem csak a 41 év alatti első lakásszerzők vásárolhatnak alacsony önerő mellett lakást. Ettől függetlenül nem minden Otthon Start iránt érdeklődő örülhet feltétlenül, ugyanis nem lesz mindenki jogosult alacsony önerő mellett lakást venni.
Hirdetés
Hirdetés
Kivették a 10% önerő szabályai közül az életkori korlátot
De kik kaphatnak az MNB rendelete alapján akár 10% önerő mellett lakáshitelt? Mi változott ezzel kapcsolatban az elmúlt napokban?
Alapvetően a lakáshiteleknél az általános szabály továbbra is az, hogy legalább 20% önerővel kell rendelkeznie az igénylőnek. (Ha ezt megfordítjuk, akkor azt mondhatjuk, hogy legfeljebb a fedezeti ingatlan forgalmi értékének a 80%-át érheti el a kölcsönösszeg.)
Két kivételes eset lehetséges, amikor a forgalmi érték 90%-ig is elmehet a kölcsönösszeg azaz elegendő lehet 10% önerő:
- Energiahatékony, korszerű ingatlan vásárlása, építése esetén elegendő lehet 10% önerő. Az épület összesített energetikai jellemzőjének számított értéke legfeljebb 68 kWh/m2/év lehet, emellett az energetikai tanúsítványon szereplő besorolás „A+”, vagy annál kedvezőbb kell legyen.
- Első lakásszerzés esetén is elegendő lehet a 10% önerő. Jelen esetben az az elvárás, hogy az igénylő – ha adóstárs is van, akkor mindegyik szereplőnek teljesíteni kell a feltételt – nem rendelkezhet, rendelkezhetett lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. A jogszabályon alapuló haszonélvezettel terhelt ingatlanok ebből a szempontból nem számítanak.
Korábban a második pontban szereplő könnyítésnél még volt egy életkorra vonatkozó elvárás is, az adós és adóstárs nem tölthette be 41. életévét. Szeptember másodikától ezen életkorra vonatkozó kikötés szűnt meg. Ez tényleg hatalmas könnyítés, de azt látni kell, hogy a 10% önerővel kapcsolatban az első lakásszerzéshez kapcsolódó kikötések, előírások nem azonosak az Otthon Start Programnál látható feltételekkel. Vagyis könnyen lehet, hogy valaki jogosult az új támogatott hitelre, de azt nem veheti fel 10% önerő mellett.
Ugyanakkor azt is ki kell hangsúlyozni, hogy bármilyen kölcsön esetében jogosult lehet az igénylő 10% önerő mellett hitelt felvenni, ha megfelel a fenti feltételeknek. Vagyis egy piaci lakáshitelre is elérhető alacsonyabb önerő mellett.
Példák a 10% önerőre, Otthon Start programra
Nézzünk néhány életszerű példát, hogy az új szabályok alapján ki lehet jogosult a 10% önerőre
1. Egy 45 éves érdeklődő szeretne egy energiahatékony ingatlant megvásárolni. Már van meglévő ingatlanja. Jogosult lehet a 10% önerőre?
Igen, amennyiben az épület összesített energetikai jellemzőjének számított értéke nem haladja meg a 68 kWh/m2/év értéket és az energetikai tanúsítvány szerint az épület besorolása „A+”, vagy annál kedvezőbb.
Eddig is elérhető volt az érdeklődő számára a 10% önerő, számára nem jelentett könnyítést a mostani változás. Ugyanakkor a vevő nem kaphatja meg az Otthon Start hitelt, mert van már lakóingatlanja.
2. Egy 40 éves házaspár szeretne venni egy átlagos lakást. Nincs és nem is volt soha lakása a pár egyik tagjának sem. Jogosultak lehetnek a 10% önerőre?
Igen, mivel első lakásszerzőnek minősülnek. Őket nem érinti a változás, mivel 41 év alattiak, így eddig is jogosultak lehettek 10% önerő mellett lakáshitelt igényelni. Az igénylők megkaphatják akár az Otthon Start hitelt is, hiszen ott is első lakásszerzőnek minősülnek (persze ha minden más feltételnek is megfelelnek).
3. Egy 45 éves házaspár szeretne venni egy átlagos lakást. Nincs és nem is volt soha lakása a pár egyik tagjának sem. Jogosultak lehetnek a 10% önerőre?
Igen, mivel első lakásszerzőnek minősülnek. Ők eddig nem kaphattak 10% önerő mellett lakáshitelt, mivel a korábbi életkori feltételt nem teljesítették. Az igénylők megkaphatják akár az Otthon Start hitelt is, hiszen ott is első lakásszerzőnek minősülnek (persze ha minden más feltételnek is megfelelnek).
4. Egy 45 éves házaspár szeretne venni egy átlagos lakást. Jelenleg van egy ingatlanjuk, melyben 50-50%-ban tulajdonosok. Jogosultak lehetnek a 10% önerőre?
Nem, mivel 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal rendelkeznek, a 10% önerő elnyeréséhez pedig 50% alatti tulajdoni hányad szükséges. Eddig sem kaphattak hitelt 10% önerő mellett, mert a meglévő tulajdonrészekre vonatkozó szabályok nem változtak. Az igénylők megkaphatják akár az Otthon Start hitelt is, hiszen ott is első lakásszerzőnek minősülnek (persze ha minden más feltételnek is megfelelnek).
5. Egy 40 éves igénylő szeretne venni egy átlagos lakást. Jelenleg van egy lakóingatlanja, melynek értéke 10 millió Ft. Jogosult lehet a 10% önerőre?
Nem, mert van lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányada az érdeklődőnek. A 10% önerő szabályai között nincs értékre vonatkozó kivétel szabály. Eddig sem kaphattak hitelt 10% önerő mellett, mert a meglévő tulajdonrészekre vonatkozó szabályok nem változtak. Az igénylők megkaphatják akár az Otthon Start hitelt is, hiszen ott is első lakásszerzőnek minősülnek (persze ha minden más feltételnek is megfelelnek).
6. Egy 45 éves házaspár szeretne venni egy átlagos lakást. Jelenleg van egy ingatlanjuk, melynek a férj a teljes tulajdonosa, a feleségnek nincsen ingatlan a nevén. Jogosultak lehetnek úgy a 10% önerőre, hogy a feleség az új hitel igénylője?
Alapesetben nem, ugyanis az adóstársként bevonásra kerülő férj nem felel meg az ingatlantulajdonra vonatkozó feltételeknek. 10% önerő esetében az adósnak és adóstársnak is teljesítenie kell az elvárásokat. Az Otthon Start hitelre jogosultak lehetnek, amennyiben a TB előírást a feleség teljesíti és minden más feltételnek is megfelelnek.
Ha a férj kimarad a hitelügyletből – olyan szerződést kötnek, hogy az ingatlan a feleség különvagyonába kerül és a törlesztés is különvagyonból lesz fizetve -, akkor akár működhet a 10% önerő is úgy, hogy a férj nem kerül be a hitelügyletbe.
7. Egy 25 éves gyermek szeretne lakást venni, nincs semmilyen ingatlana. A jövedelme azonban nem elég a kölcsön törlesztésére, ezért az apukája jönne mellé adóstársnak. Az apukának azonban van egy lakóingatlan a nevén. Jogosultak lehetnek a 10% önerőre?
Nem, mert az adóstárs nem felel meg a lakástulajdonra vonatkozó feltételeknek. Az Otthon Start kölcsön igénylése azonban működhet így, ha minden más feltételnek is megfelelnek.
8. Egy 30 éves érdeklődő szeretne lakást venni, van egy ingatlan a nevén, melyet örökléssel szerzett egyik szülője halálakor. A túlélő szülőnek haszonélvezeti joga van ingatlanon és bent is lakik a lakásban. Jogosult lehet a 10% önerőre?
Igen, az életkori előírásnak megfelel az érdeklődő. Meglévő ingatlanján pedig jogszabályon alapuló haszonélvezet van, ezért az nem probléma. Az Otthon Start hitelt is felveheti az érdeklődő, ha minden más feltételnek megfelel.
9. Egy 30 éves érdeklődő szeretne lakást venni, van egy ingatlan a nevén, melyet örökléssel szerzett egyik szülője halálakor. A túlélő szülőnek haszonélvezeti joga van ingatlanon, de nem lakik az ingatlanban. Jogosult lehet a 10% önerőre?
Igen, az életkori előírásnak megfelel az érdeklődő. Meglévő ingatlanján pedig jogszabályon alapuló haszonélvezet van, ezért az nem probléma. Az Otthon Start hitelt azonban nem kapja meg az érdeklődő, mert a haszonélvező nem lakik a meglévő ingatlanban.
A forgalmi érték és nem a vételár számít
Fontos kihangsúlyozni, hogy maga a rendelet azt mondja ki, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének mekkora részét teheti ki a kölcsönösszeg. Ez lehet ugye 90% a fenti esetekben. Áttételesen lehet ebből a minimálisan szükséges önerőre következtetni.
De nem a vételárból indul ki ez a számítás, hanem a forgalmi értékből, melyet a hiteligénylés során egy független értékbecslő állapít meg. Ha ezen forgalmi érték elmarad a vételártól, akkor jó eséllyel több önerőre lesz szükség.
Tegyük fel, hogy valaki 50 millió Ft vételáron vesz meg egy ingatlant amelynek az értékbecslő által megállapított forgalmi értéke 45 millió Ft. Jelen esetben a bank a 45 millió Ft-nak a 90%-át adhatja oda hitelként (ha megfelel a hitelügylet az MNB ide vonatkozó előírásainak), azaz legfeljebb 40,5 millió Ft kölcsönösszeg nyújtható. A vásárláshoz így 9,5 millió Ft önerőre lenne szükség, ami bőven több a vételár 10%-nál.
Arról sem szabad megfeledkezni, hogy a bankok akkor is egyedileg mérlegelhetik, hogy kinek adnak 10% önerő mellett hitelt, ha egyébként teljesülnek az MNB elvárásai. Vagyis az MNB előírásainak teljesítése nem jelenti automatikusan azt, hogy tényleg minden banknál 10% önerő mellett kaphat hitelt az érdeklődő.
