Állandó kérdése a hitelből befektetési célú ingatlant vásárlóknak, hogy vajon érdemes-e hitelfinanszírozással venni lakást, majd kiadni azt. Szinte mindenki azt akarja tudni, hogy vajon az ingatlan árának emelkedése és a bérleti díj együttesen kitermeli-e a hitel költségeit? Azért lehet ez fontos, mert a családok bevételei meglehetősen hektikusan változhatnak, a hitelt pedig szerződés szerint, akár több évtizeden át kell fizetni.
Vegyünk például egy 2020-ban 50 millió forintért megvásárolt budapesti ingatlant, amihez 40 millió forint hitelfinanszírozással és 10 millió forint önerővel jutott hozzá valaki. Akkoriban egy 40 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője körülbelül 233 ezer forint volt – a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor legkedvezőbb három ajánlata alapján. Ez azt jelenti, hogy két év alatt 5,6 millió forintot kellett törleszteni (24*233 ezer forint), míg a fennálló tőketartozás most 37,1 millió forint.
Ha emberünk végleg megszabadulna a banki tehertől, akkor 2 százalékos végtörlesztési díjjal számolva (742 ezer forint) a hitel teljes költsége 43,4 millió forint volna, így végül – még a 4 millió forint SZJA befizetési kötelezettséget levonva is – mintegy 22,6 millió forint maradna a zsebében. Vagyis 2 év alatt sikerült az induló 10 millió forintos tőkét több mint megdupláznia! (Az ingatlaneladást terhelő adófizetési kötelezettségről itt olvashatsz részletesen.)
És akkor még nem számoltunk az ingatlan bérbeadásából származó bevétellel, ami egy budapesti, 50 millió forint értékű ingatlan esetében két év alatt alsó hangon 4 millió forint felett lehet, még ha ezt csökkenti is az adó, valamint az ingatlan karbantartásával, felújításával járó költségek.
A lakások drágulása miatt sokan úgy okoskodnak, hogy érdemes lehet hitelből megvásárolni egy ingatlant a bérleti díj pedig kitermeli a hiteltörlesztő egy részét vagy akár egészét, mert máskülönben a megtakarítások egyszerűen nem képesek lépést tartani az áremelkedéssel. Így viszont 10-20 év múlva saját lakása lehet például a gyerekeknek.
Ha azonban rendelkezik is valaki a szükséges önerővel – minimum a vételár 20 százalékával, de érdemesebb inkább 30 százalékkal kalkulálni -, nagy kérdés, hogy a havi törlesztőket képesek lesznek-e hosszú távon fizetni. Ebben segíthet a lakás kiadásából származó bevétel, ám a Bankmonitor számításai szerint a teljes törlesztőt nem, legfeljebb a hitel költségét fedezheti ez 30 százalékos önerő esetén. Ez egyébként azt jelenti, hogy a lakáshitelt kamatmentessé tudjuk tenni anélkül, hogy az ingatlan drágulásával számolnánk.
A helyzet persze több tényezőtől is függ:
- Sikerült-e megtalálnunk a számunkra elérhető legkedvezőbb hitelt, mert ha nem, az bizony rontja a pénzügyi mérlegünket.
- Nem minden ingatlan vételár/lakbér aránya azonos, ez az ingatlan típusától, állapotától is elhelyezkedésétől egyaránt függ.
Egy Budapest XIV. kerületében található, Róna utcai – 53 négyzetméteres, 2 szobás, felújított – téglalakás például most körülbelül 170 ezer forintért adható ki, ha pedig megvenné valaki, akkor a 42 millió forintos vételár 70 százalékát kitevő – 29,4 millió forint lakáshitel havi törlesztője 239 900 ezer forintnál kezdődne. (A hitelnél 20 éves futamidővel, fix kamattal és 600 ezer forint nettó jövedelemmel számoltunk.)
Bár a törlesztőrészleteken belül a kamatteher folyamatosan változik – csökken -, a teljes futamidő alatt havi 117 500 forintos átlaggal számolhatunk, vagyis ez a hitel tulajdonképpeni költsége, míg a fennmaradó résszel a kapott pénzt fizetjük vissza a banknak. Látható, hogy az átlagos hitelköltséget a bérleti díj már az induláskor bőven fedezi, ha pedig azt is hozzá vesszük, hogy a bevétel jó eséllyel folyamatosan emelkedni fog, miközben a hiteltörlesztés fix, így a pozíciónk mind jobb lesz.
Bár a bérleti díj/vételár arány ingatlanonként eltérő, azt látjuk, hogy a kamat terhet az albérleti díj szinte minden esetben fedezi még akkor is, ha a vétel 70 százalékát finanszíroztattuk meg. Kisebb hitelarány mellett pedig a bérleti díj akár még meg is haladhatja a havi törlesztő teljes összegét (kamat + tőketartozás), így az ügylet nem terheli a családi költségvetést.
