Egy valós példán keresztül szeretnénk megmutatni, hogy a nagy forintosítási láz közepette is van min törni a fejünket. Lépjünk-e most, vagy várjuk meg a forintosítást? Mikor járunk jobban? Van-e egyáltalán üdvözítő megoldás? Nagy dilemma, hiszen hosszú évekre szól a döntés. Egy konkrét és valós eseten keresztül segítjük az eligazodást.
Ügyfelünk 2007. decemberében 16,2 mFt (105 000 CHF) lakáshitelt vett fel 15 éves futamidőre. A hitel éves költsége (kamat + kezelési költség) 2,9%+ 1,5% volt.
Az induló törlesztése 128 000 Ft/hó volt, ami 2014-re – az árfolyamváltozás, valamint némi kamat –, és kezelési költségemelés miatt – 219 000 Ft-ra (855 CHF/hó) emelkedett. A megemelt kamat 3,45%, a kezelési költség pedig 1,7%. Ebből az összegből – mivel a hitel annuitásos – 544 CHF a tőkét törleszti, 311 CHF pedig a kamat és a kezelési költséget fedezi.
A jelenlegi fennálló tartozás 66.244 CHF.
Jogosan merül fel a kérdés: Váltsa-e ki most piaci árfolyamon, vagy várja meg a devizahitel forintosítást 256,5 Ft/CHF árfolyamon. Mi a jobb megoldás?
Mivel az ügyfél kölcsönszerződése megfelel az árfolyam különbözet illetve az esetleges kamatemelés miatti visszatérítés szabályainak, ezért ha most lezárja ezt a szerződést, akkor is meg fogja kapni a visszatérítés összegét. Amennyiben másik banktól vesz fel hitelt, úgy a bankszámlájára, vagy készpénzben jut hozzá. Amennyiben a régi bankjánál marad, úgy az újonnan, hitelkiváltásra felvett kölcsön fennálló tartozását fogja csökkenteni. Az első esetben, azaz amennyiben szabadon használhatja fel a visszatérítés összegét, szintén dönthet úgy, hogy előtörleszti a hitelébe.
Az első esetben az ügyfél most belevág és kiváltja a hitelét
Mire számíthat?
Napi árfolyamon kerül átszámításra a hitele. Mivel ez az árfolyam a folyósítás – a régi bankhoz történő utalás – napján érvényes árfolyam lesz, ezért ezt előre pontosan nem tudjuk megmondani az értékét. De hogy számolni tudjunk, vegyünk egy olyan árfolyamot, ami mostanában átlagosnak mondható és a forintosítási árfolyamnál kedvezőbb, ami 254,88 Ft. Hiszen különben nem lenne értelme elgondolkozni a hitelkiváltáson.
Vagyis a kiváltandó hitelösszeg a végtörlesztési díjjal (kb. 300 000 Ft) együtt 17 200 000 forint.
Itt el kell gondolkoznunk a futamidőn. Több lehetőségünk is van, de jelen körülmények között az ügyfelek lehetőség szerint minél rövidebb futamidővel kalkulálnak. Mivel az ügyfél sem akarja az idők végezetéig húzni a visszafizetést, a hátralévő 8 év mellett dönt.
Ebben az esetben – ügyfélminősítéstől függően – a legjobb 5 banki ajánlat átlagos törlesztő részlete 217 040 Ft/hó. 8 év alatt a teljes visszafizetés átlagosan 20 805 656 forint és az átlagos THM 5,23%.
Ez kvázi annyi, mint amit eddig is fizetett, végre megszabadul az árfolyamkockázattól. Amennyiben a jövedelme ezt a banki bírálat alapján is elbírja, akkor semmi akadálya.
Amennyiben érdekel, hogy Te milyen kondíciókkal vehetsz fel lakáshitelt, töltsd ki az alábbi adatlapot és szakértőink felveszik veled a kapcsolatot!
De mekkora összegre számíthat a bankjától?
Érdemes észrevenni, hogy 20 éves futamidő esetén a kb. 20%-os visszatérítés esetén érjük el az eredetileg forintban felvett hitelösszeget. Egy átlagos devizahiteles, aki 20 évre vette fel a hitelt, 18-20% körüli visszatérítésre/tőkecsökkenésre számíthat. A példában szereplő hitel futamideje 15 év, a visszatérítés nagyjából 15% lehet, vagyis a fennálló tartozás a forintosítás után 14 900 000 Ft lesz.
Második lehetőség, hogy az ügyfél megvárja a forintosítást
Honnan indulunk ekkor?
A forintosítást megelőző lépésként már meg fog történni a visszatérítés. Most is számoljunk 15%-kal, így a forintosításra váró hitelösszeg (66 244 CHF x 256,5 Ft – 15%) 14 900 000 Ft. Természetesen ebben az esetben a forintosítás minden nemű költség alól mentesül, vagyis nem kell a végtörlesztési díjjal és egyéb induló költségekkel számolni, amit szokásosan egy hitelkiváltásnál meg kell fizetnünk.
A forintra váltott devizahitel kamata nem lehet magasabb a devizahitel eredeti kamatánál. Ez a fő szabály. Az eredeti kamat 2,9%, induló kezelési költsége pedig 1,5% volt. A szabályozás értelmében a forintosítással érintett hitel új kamata nem lehet magasabb sem a devizahitel eredeti, sem a 2014. július 19-ei kamatszintjénél. Ezek szerint, az új, immár forintosított hitel kamata 4,4% lesz. Ennek megfelelően a hátra lévő futamidőre a törlesztője várhatóan 180 és 185 ezer forint között fog alakulni. Természetesen jogos a kérdés, hogy hol van akkor a beharangozott 25%-os törlesztőrészlet-csökkenés?! Nos, a már sokat hallott csökkenés az átlagos (7 millió forint) összegű és átlagos (20 év) futamidejű hitelekre vonatkozik, és a konkrét visszatérítés összege számos tényezőtől függ.
Mit tanácsolhatunk?
Mindkét változat mellett szólhatnak érvek. Amennyiben piaci árfolyamon váltja ki a hitelét, egyáltalán nem biztos, hogy az árfolyam kedvezőbb lesz, mintha megvárná a forintosítást. Valamint figyelembe kell vennie, hogy 2015. januártól változik a jövedelem terhelhetőségének szabályozása (JTM). Hitelkiváltásnál fontos tényező, hogy a hitelösszeg nem lehet magasabb, mint a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének 80%-a.
Mivel a forintosítás kvázi piaci árfolyamon történik majd meg, a számított hitelösszegben túl nagy eltérésre nem lehet számítani. Erre pontos válasz egyelőre nincs, mivel a bankoknál kidolgozás alatt van a forintosítással összehozható kiváltó hitelkonstrukció.
Az ügyfélnek érdemes körülnézni, hogy jelenleg talál-e 4,4%-nál kedvezőbb kamatozású hitelt, illetve kiváltás esetén az ingatlan elbírja-e a fennálló hitelösszeget. Lehetőség szerint kérjen előzetes értékbecslést.
Összegzésként elmondható, a jó adósoknak érdemes lehet majd a forintosítás után körbe nézni a piacon, hiszen kedvező kamatszinten tudják kiváltani a hitelüket. Aki viszont nincs ilyen helyzetben, neki kisebb a mozgástere.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
