A magyar lakáspiac 2025 második felében izgalmas átalakuláson megy keresztül. Az MNB frissen közzétett lakásárindexe és a novemberi kamatstatisztika egyaránt megerősíti: Budapest és a nagyobb vidéki városok vezetésével erőteljes áremelkedés zajlik, miközben a szeptemberben elindult Otthon Start Program alapjaiban változtatta meg a hitelpiaci viszonyokat. A számokon túl azonban érdemes megvizsgálni, hogy mindez mit jelent a lakásvásárlók számára, különösen azok szemszögéből, akik most tervezik első vagy következő otthonuk megvásárlását.
Rekordtempóban száguld a lakáspiac
A 2025 második negyedévi MNB lakásárindex kulcsfontosságú trendet rajzol elénk: országos szinten 17,9 százalékos éves lakásár-emelkedést mértek, ami önmagában is impozáns, ám a részletek még izgalmasabbak.
- 23,1 százalékos éves drágulással Budapest vezeti a mezőnyt, amely az első negyedévi 21,1 százalékról gyorsult fel. Ez azt jelenti, hogy a fővárosban a lakásárak negyedéves alapon 6,3 százalékkal ugrottak meg.
- A vidéki városok sem maradtak le túlságosan az éves, 18,7 százalékos áremelkedéssel, miközben a negyedéves növekedés 5,9 százalék volt. A legdinamikusabb vidéki térségek közé tartozik a Dél-Dunántúl (26,5% éves drágulás) és a Dél-Alföld (21,2% éves emelkedés). Ezzel szemben Észak-Magyarország városaiban lassulás látható, ahol az éves drágulás 11,1 százalékra mérséklődött, sőt negyedéves alapon 1,9 százalékos visszaesés is történt.
- A községekben ugyanakkor már máshogy ketyeg az óra. Az itt mért 2,8 százalékos negyedéves áremelkedés elég szűken hangzik az előző két szegmenshez képest, és az éves 10,7 százalékos drágulás is messze marad az urbánus szintektől. Ez azt sugallja, hogy az első lakásvásárlók kereslete még nem ért le a falvakba – az Otthon Start-jogosultak számára a községek nem éppen az első számú cél.
Budapest kerületei között jelentős eltérések mutatkoznak. Az V. kerület átlagos négyzetméterára meghaladta a 2 millió forintot, míg a XXIII. kerületben 800 ezer forint körül alakul az átlagár. Az első lakásvásárlók számára különösen fontos, hogy a XIII., XV., XVIII. és XXI. kerületekben még viszonylag több olyan lakás található, amely belefér az Otthon Start Program feltételrendszerébe.
Az országos képet tekintve az átlagos lakásár negyedéves alapon 5,1 százalékkal ugrik meg, éves szinten pedig 17,9 százalékkal. Ez az a szám, amely illusztrálja, hogy 2025 második felében az egész magyar lakáspiac sebességváltásba kapcsolt – és még erősödni fog, amikor az októberi-novemberi Otthon Start-hullám teljes erővel csapódik az adatokba.
Hirdetés
Hirdetés
Az Otthon Start mozgatja a szálakat
A szeptemberi lakáshitel-volumen adatok megerősítik az Otthon Start Program mély hatását, bár némileg árnyaltabb képet mutatnak, mint amit az első hírek alapján sejthettünk. 2025 szeptemberében összesen 112,6 milliárd forint értékben vettek fel új lakáshiteleket a háztartások, ami 6,5 százalékos növekedést jelent az augusztusi 105,7 milliárd forinthoz képest.
A lényegi változás azonban a hitelösszetételben mutatkozik meg. A támogatott lakáshitelek volumene 42,81 milliárd forintra ugrott, amely közel 80 százalékos növekedést jelent az augusztusi 23,94 milliárd forinthoz képest. Ebből 21,7 milliárd forint volt kifejezetten az Otthon Start keretében folyósítva, ami azt jelenti, hogy a program elindulását követő első teljes hónapban máris a teljes lakáshitel-volumen 38 százalékát tették ki a támogatott konstrukciók.
Ezzel párhuzamosan a piaci lakáshitelek 69,83 milliárd forintra estek vissza (62% arány), amely 14,6 százalékos csökkenést jelent augusztushoz képest. Ez természetes folyamat: aki jogosult az Otthon Startra, az inkább a támogatott lakáshitelt választja a drágább piaci alternatíva helyett.
Kamatok: paradox helyzet a piacon
A kamatadatok különleges helyzetet tükröznek a ma megjelent MNB kamatstatisztikái alapján. A lakáscélú hitelek átlagos THM-je szeptemberben 7,42 százalék volt, ami 0,18 százalékpontos emelkedést jelent augusztushoz képest. Ez első ránézésre meglepő lehet, de a magyarázat egyszerű: a támogatott hitelek arányának növekedése húzta fel az átlagkamatot, mivel ezek „ügyleti kamata” (amit a bank ténylegesen kap, részben az államtól) magasabb.
A részletek azonban érdekesebbek:
- Támogatott hitelek ügyleti kamata: 8,49% (az ügyfél csak 3%-ot fizet, a többit az állam)
- Piaci lakáshitelek kamata: 6,75% (0,06 százalékpontos csökkenés augusztushoz képest)
- Szabad felhasználású jelzáloghitelek: 9,23% (szintén kismértékű csökkenés)
Ez a helyzet azt jelenti, hogy aki nem jogosult támogatott hitelre, az számára a piaci környezet továbbra is viszonylag kedvező, hiszen a 6,5-7% körüli kamatok elérhetők a megfelelő kondíciókkal rendelkező ügyfelek számára.
A Bankmonitorral ugyanakkor ennél kedvezőbb, akár 6% körüli kamattal is számolhatnak a lakásvásárlás előtt állók, egyedi kamatra jellemzően a magasabb jövedelemmel rendelkező ügyfelek számíthatnak.
Mit várhatnak a vásárlók az elkövetkező hónapokban?
A szakértői konszenzus szerint a lakásárak rövid távon tovább emelkednek, de a tempó lassulhat. Az Otthon Start első hulláma október végére lecsengett, a kereslet visszaesett az augusztusi-szeptemberi csúcsokról. Ez természetes folyamat, mivel:
- Szezonális hatás érvényesülhet, az év vége felé hagyományosan némileg csökken a lakásvásárlási aktivitás
- A kezdeti „bumm” visszacsendesedik, akik évek óta halogatták a vásárlást, azok jó eséllyel szeptemberben-októberben piacra léphettek
- Kínálat szűkössége: A megfizethetőbb (Otthon Start-kompatibilis) lakások fogynak
- Vidéken azonban a folytatódó ipari beruházások (különösen Debrecen, Szeged, Győr térségében) fenntarthatják a keresletet, és további áremelkedést gerjeszthetnek.
- Hitelezési kilátások: robbanás az október-novemberi adatokban várható.
Bár a szeptemberi adatok visszafogottabbak voltak a vártnál, a valódi Otthon Start-robbanás az októberi és novemberi számokban fog látszódni. Egyrészt a program szeptember 1-jén indult, így sokan csak hónap közben vagy végén jutottak el a szerződéskötésig. Másrészt a bankok beszámolói szerint szeptember-október során hatalmas igénylési hullám érkezett, amelyek folyósítása átnyúlik a következő hónapokra.
Kínálat és kereslet: feszülő egyensúly
A lakáspiac kínálati oldala különösen kritikus kérdés lett. Az Otthon Start bejelentése óta folyamatosan szűkül az elérhető, a program feltételeinek megfelelő lakások száma. Budapesten július elején még 13 100, szeptember elején viszont már csak 11 100 lakás felelt meg az Otthon Start kritériumainak.
Az új építésű lakások különösen szűkös kínálatot mutatnak. Bár több fejlesztő próbálja gyorsan piacra dobni az Otthon Start-kompatibilis projekteket, az átadások csak 2025 végétől, de inkább 2026-2027-től várhatók tömeges mennyiségben.
Vidéken a helyzet kedvezőbb: még a megyeszékhelyeken is a kínálat 70-95 százaléka belefér az Otthon Start keretébe, így ott nagyobb a mozgástér.
Első lakásvásárlóknak (Otthon Startra jogosultaknak):
- Gyors döntés szükséges, hiszen a megfelelő (jó állapotú, jó helyen lévő, 1,5 millió forint/m² alatt) otthonok gyorsan elkelnek
- Alternatívák mérlegelése fontosabb, mint valaha, a Belső pesti kerületek helyett érdemes az agglomerációt, vagy a XV., XVIII., XXI. kerületeket is nézni
- Alkupozícióban sem számíthatunk sok jóra, amíg a kereslet ennyire erős és szűk kínálattal párosul.
Piaci hiteleseknek:
- Kedvező kamatkörnyezet: A 6,5-7% közötti kamatok továbbra is elérhetők jó kondíciókkal
- Szélesebb választék: Mivel az első lakásvásárlók az Otthon Startra koncentrálnak, a drágább/nagyobb lakások piacán kevesebb a verseny
- Az összehasonlítás kulcsfontosságú: A bankok közötti különbségek akár 0,5-1 százalékpontot is elérhetnek a kamatokban
Átmeneti piac megfontolandó lehetőségekkel
A 2025 őszi lakáspiac különleges helyzetet teremt: rekord lakásár-emelkedés párosul rekord hitelezéssel, miközben az Otthon Start Program alapvetően átstrukturálja a piacot. Az első lakásvásárlók számára még soha nem látott támogatás érhető el, de a verseny is brutális a megfelelő lakásokért.
A piaci hitelesek kedvezőbb kamatokkal és kevesebb versennyel számolhatnak a magasabb árkategóriákban. Ugyanakkor mindenkinek számolnia kell azzal, hogy az árak még nem érték el csúcsukat, így aki kivár, az várhatóan még drágábban fog vásárolni 2026-ban.
Az októberi és novemberi hitelvolumen-adatok várhatóan sokkoló számokat fognak mutatni – a valódi „Otthon Start-effektus” majd ezekben a hónapokban lesz teljesen látható. Addig is érdemes gyorsan cselekedni, alaposan összehasonlítani az ajánlatokat, és tisztában lenni a saját pénzügyi lehetőségekkel.
Használd a Bankmonitor kalkulátorát és derítsd ki mennyit tudsz spórolni az Otthon Start hitellel a piaci lakáshitelhez képest!
