Várhatóan 2026-ban is jelentős lesz a lakossági hitelezés, amelynek az egyik legmeghatározóbb része a lakáshitel. De milyen feltételekkel kaphatsz 2026-ban lakáscélú jelzáloghitelt? Milyen dokumentumokat kell összegyűjtened? Hogyan néz ki maga a hiteligénylés? Ezekre a kérdésekre kaphatsz választ, ha elolvasod a Bankmonitor legújabb cikkét.
Az MNB statisztikái alapján 2025. első tíz hónapjában 1427 milliárd forint összegben kötöttek lakáshitel szerződést a magyarok. Ez meghaladta a teljes 2024-es volument.
Ráadásul a 2026-os év is erősnek ígérkezik, hiszen az Otthon Start program továbbra is komoly vonzerőt jelent az első lakásszerzők számára. De milyen feltételeket kell teljesítenie ahhoz az érdeklődőnek, hogy a lakáshitel igénylése sikeres legyen 2026-ban?
Mi is az a lakáshitel?
Először érdemes egyet visszalépni. Mi az a lakáshitel, ami ennyire népszerű a magyarok körében? Alapvetően egy olyan jelzáloghitelről van szó, amit valamilyen lakáscéljuk megvalósítására fordítanak az igénylők. Jellemzően ilyen cél a lakásvásárlás, de sokan építésre, vagy épp meglévő ingatlanjuk bővítésére, korszerűsítésére, felújítására fordítják a kérdéses összeget.
A jelzáloghitel pedig olyan kölcsön, amelynél biztosítékként, fedezetként felajánlanak egy, vagy több ingatlant is. A biztosíték miatt ezen kölcsönök jellemzően kedvezőbb kamat mellet érhetők el, mint a fedezet nélküli hitelek. (Ez utóbbiak közé tartozik például a személyi kölcsön, folyószámlahitel, hitelkártya.)
Hirdetés
Hirdetés
Lakáshitel igénylés feltételei 2026-ban
Ma már nagyon sokan csak hitel felhasználásával tudnak lakást vásárolni, ez a jelenlegi lakásárak mellett nem is csoda. Nem kaphat azonban bárki lakáshitelt a banktól, ehhez számos feltételt teljesíteni kell.
Ezen előírások egy része az igénylőkre, míg másik része az ingatlanra vonatkozik.
Milyen feltételeket kell teljesítenie az adósnak?
A legtöbb elvárást az adósnak, illetve jövedelmével felelő társigénylőnek, adóstársnak kell teljesítenie. De akadnak olyan elvárások is, ami az összes szereplőre vonatkozik, így például az ingatlanfedezetet nyújtó zálogkötelezettnek is.
Megfelelő jövedelem
Jellemzően a bankok legalább a minimálbért elérő jövedelmet várnak el az adóstól, más jövedelmével felelő szereplőtől. Ez az összeg 2026-ban nettó 214 662 forintot tesz ki. Ekkora fizetés alatt jellemzően nem igazán lehet jelzáloghitelt igényelni. Természetesen nagyobb lakáshitel felvételéhez még ennél komolyabb fizetésre van szükség. A nettó 800 ezer forint alatti jövedelemnek maximum a fele fordítható kölcsöntörlesztésre. Ettől az előírástól pedig a bankok még szigorúbb irányba el is térhetnek.
Munkaviszony, vállalkozói múlt
A bankok nem csak a jövedelem nagyságát vizsgálják, hanem azt is, hogy az milyen forrásból származik. Sőt az is lényeges szempont, hogy a bevétel alapjául szolgáló munkaviszony vállalkozói tevékenység mióta áll fent.
- Határozatlan idejű munkaviszony esetében jellemzően azt várják el a bankok, hogy már legalább 3-6 hónapja az adott munkahelyen dolgozzunk és a próbaidőnek is le kellett már telnie.
- Határozott idejű munkaszerződés esetén jellemzően legalább 0,5-1 éve fenn kell állnia az adott szerződésnek. Az is lényeges lehet, hogy mennyi van még hátra az adott periódusból. Ha már csak pár hónap van hátra a határozott idejű szerződés lejáratáig, akkor számos bank kér a foglalkoztatás meghosszabbítására vonatkozó szándéknyilatkozatot is a munkáltatótól.
- Vállalkozói múlt esetében a bankok jellemzően egy teljes lezárt üzleti évet várnak el. Ez azt jelenti, hogy idén olyan vállalkozó vehet fel jelzáloghitelt, aki a vállalkozását 2024-ben, vagy az előtt alapította. Ez elég komoly elvárás, de szerencsére vannak olyan bankok, amelyek megengedőbbek ebből a szempontból.
Természetesen munkaviszonnyal, megfelelő vállalkozói múlttal is csak a jövedelmükkel szereplő személyeknek kell rendelkeznie.
Bankszámlamúlt
Alapvetően a bankok elvárják azt is, hogy az igénylő megfelelő, jellemzően legalább 2-3 hónapos bankszámlamúlttal rendelkezzen. Nem kell feltétlenül a számlavezető banktól igényelni a lakáshitelt, de alapvetően valahol kell rendelkezni bankszámlával.
A bankszámlamúltat is csak a jövedelmével felelő személyeknél fogják ellenőrizni.
Életkorra vonatkozó feltétel
A hitel felvételekor a szereplőknek nagykorúnak kell lenniük, azaz be kellett tölteniük már a 18. életévüket.
Van maximális életkori korlát is, ez azonban nem a hitelfelvételre, hanem a kölcsön lejáratának időpontjára vonatkozik. Jellemzően az igénylő nem lehet idősebb 70-75 évesnél a hitel lejáratkor. Mit jelent mindez? 20 éves futamidejű lakáshitelt olyan személy igényelhet, aki a kölcsön felvételekor legfeljebb 50-55 éves.
A minimális életkorra vonatkozó elvárást valóban minden a hitelügyletbe bekerülő személynek teljesítenie kell. A maximális életkorra vonatkozó szabályt jellemzően elegendő a jövedelemmel felelő szereplőknek teljesíteniük.
Cselekvőképesség
Minden a hitelügyletbe bekerülő személynek cselekvőképesnek kell lennie. Jellemzően nem lehet cselekvőképtelen, vagy korlátozottan cselekvőképes személy a kölcsönügyletben.
KHR/BAR lista
Nem szerepelhetnek a kölcsönügyletbe bekerülő személyek a rossz adósokat tartalmazó KHR listán. Ide akkor kerülhet fel valaki, ha hitelével kapcsolatban legalább 90 napja a minimálbért meghaladó elmaradása van. Vagy ha valamilyen visszaélést, csalást követett el a hitelfelvétel során.
Az ingatlannal, lakással kapcsolatos elvárások
Meg kell különböztetni a célingatlant és a fedezeti ingatlant.
A célingatlan az a lakás, ház, amelyet megvennénk, felépítenénk, felújítanánk a hitel segítségével.
A fedezeti ingatlan az az épület, amelyet a hitel mögé felajánlanánk fedezetként, erre kerülne rá a bank jelzálogjoga is. Ha valami probléma lenne a törlesztőrészletek fizetésével, akkor akár ezen ingatlan értékesítésével is kielégítheti a bank a követelését.
Nagyon sok esetben a célingatlan és a fedezeti ingatlan megegyezik, de ez nem elvárás. Azt tudni kell, hogy a két kategóriával kapcsolatban eltérő elvárásokat fogalmaznak meg a bankok.
A lakás elhelyezkedése
Kizárólag Magyarország területén fekvő ingatlan lehet célingatlan, fedezet. Azaz külföldi lakások vásárlását nem lehet hitelből megfinanszírozni, és ezen ingatlanok fedezetként sem megfelelőek.
Az sem mindegy, hogy minek minősül a kérdéses ingatlan, milyen megnevezés szerepel az épület tulajdoni lapján. Nagyon sokféle megnevezés lehet, melyek közül nem minden kategóriát fogadnak el a bankok célingatlanként, fedezetként.
Az ingatlan típusa
Lakáshitelből általánosságban lakóingatlant – lakást, házat – lehet vásárolni, felújítani. Emellett elfogadható az is, ha építési telket szereznek meg a kölcsönből. Ugyanakkor üdülő, nyaraló, gazdasági épület megszerzésére nem használható a kérdéses hitel. (Egyes bankoknál üdülő, nyaraló megvétele is finanszírozható lakáshitelből.)
A fedezetnél ebből a szempontból megengedőbbek a bankok. Biztosítékként a lakóingatlanok mellett elfogadható az üdülő, a nyaraló, a garázs is. Ugyanakkor a kifejezetten gazdasági épületek, ingatlanok jellemzően fedezetként sem lesznek megfelelőek.
A vegyes funkciójú ingatlanoknál – van gazdasági épület és lakóingatlan is – az a lényeges, hogy az alapvetően elfogadható rész értéke mekkora. Ha a teljes ingatlannak legalább a fele elfogadható, akkor jellemzően a pénzintézetek elfogadják fedezetként is.
A lakás, ház értéke
Természetesen a fedezet értéke is nagyon lényeges, hiszen kellő biztosítékkét kell szolgálnia az ingatlannak a hitelösszeg mögött. Jogszabály alapján a kölcsönösszeg nem haladhatja meg a fedezetek értékének 80 százalékát. Vagyis 100 millió forint értékű ingatlanfedezet mellett legfeljebb 80 millió forint lakáshitelt lehet felvenni. Ez egyes speciális esetekben – első lakásszerzők, energiahatékony ingatlant vásárlók – akár 90% is lehet, ugyanakkor a bank akár szigorúbb szabályokat is meghatározhat a jogszabályi előírásoknál.
Ez persze azt is jelenti, hogy a kinézett lakás megvásárlásához legalább 10-20% önerővel kell rendelkezni. Vagyis a vételárnak ekkora részét saját megtakarításból kell finanszíroznia a vevőnek.
Fontos, hogy a legtöbb banknál van alsó értékhatár is, az ennél kisebb értékű ingatlanok nem fogadhatók el fedezetként. Ez az összeghatár banktól függően 4-7 millió forint között szokott lenni. Ennél kisebb értékű ingatlan tehát nem lehet fedezet.
Fontos, hogy ilyen alsó értékhatár a célingatlannal kapcsolatban jellemzően nincsen. Meg lehet venni hitelből akár 4 millió forintért is egy lakást, ha van egy másik megfelelő értékű fedezet. Ilyen esetben ki kell hangsúlyozni, hogy a kölcsönösszeg nem haladhatja meg a vételár összegét – még másik nagy értékű fedezet megléte esetén sem. Ez érthető, hiszen gyakorlatilag a vételár – vagy építésnél az építési költség – az, amire a hitelösszeg elkölthető.
Miből épülhet a ház?
Alapvetően a téglából, kőből, modern anyagokból épült ingatlanokkal nincsen semmi probléma. A panellakások is megfelelőek.
A vályogházakkal azonban már gondok lehetnek. Van olyan bank, amelyik egyáltalán nem fogad el ilyen épületet fedezetként. Másoknál szigorúbb értékbecslői vizsgálat mellett akár megfelelő is lehet egy ilyen ház is.
A könnyűszerkezetes ingatlanoknál is akadhatnak problémák. Egyes bankok ÉME, ÉMI engedéllyel rendelkező ingatlanokat fogad el csak fedezetként. Van olyan pénzintézet is, amelyek a régebbi – például 10 évnél régebben épült – könnyűszerkezetes ingatlanokat egyáltalán nem fogadják el fedezetként függetlenül attól, hogy milyen jelenleg a ház állapota.
Milyen teher lehet a lakáson?
Alapvetően per-, teher- és igénymentes ingatlanokat fogadnak el a bankok fedezetként. Persze egyes terhek még elfogadhatók. Például egy szolgalmi jog a gázszolgáltató, vagy épp a áramszolgáltató részére még nem jelent problémát. Ugyanakkor egy végrehajtás, egy perfeljegyzés már gondot okozhat.
A fedezeten nem lehet másik bank jelzálogjoga sem, hiszen a pénzintézetek nem szívesen mennek be másik bank jelzálogjoga mögé a saját jelzálogjogukkal.
Az sem gond, ha az eladónak van lakáshitele és emiatt van jelzálogjog a lakáson. Ebben az esetben akár a vevőt finanszírozó banki kölcsönből is tehermentesíthető az ingatlan. Ez azt jelenti, hogy az új lakáshitelt nyújtó bank közvetlenül elutalja az eladót korábban hitelező bank részére a még fennálló tartozás összegét, így az eladó hitele lezárul.
Milyen dokumentumokra van szükség a hiteligényléshez?
Ha a feltételekkel már tisztában vagyunk, akkor érdemes megnézni, hogy pontosan milyen dokumentumokat is kell beszerezni a kölcsön felvételéhez.
- Természetesen szükség van a személyazonosító okmányokra: személyi igazolvány/jogosítvány/útlevél és lakcímkártya, adókártya
- Szükség lesz egy kitöltött, aláírt hiteligénylő nyomtatványra
- Szükség lesz az elmúlt 2, 3 hónap bankszámlakivonatára. Ha saját bankunktól vennénk fel a hitelt, akkor ezen dokumentumra nem lesz szükség, hiszen a bank ellenőrizni tudja a számlatörténetünket a saját rendszerében is.
- Alkalmazottak esetében jellemzően szükség van munkáltatói igazolásra. Erre minden banknak van saját formanyomtatványa. Határozott idejű munkaszerződés esetén szükség lehet a munkaadó részéről a munkaviszony meghosszabbításával kapcsolatos szándéknyilatkozatára is.
- Ha valaki készpénzben kapja a jövedelmét, saját, vagy rokona cégében dolgozik, a munkáltatói igazolás kiálltója saját maga, vagy hozzátartozója, akkor jellemzően szükség van még NAV jövedelemigazolásra is.
- Vállalkozók esetében is szükség van NAV jövedelemigazolásra és a cégre vonatkozó köztartozásmentes igazolásra is.
- Szükség van KHR lekérdezésre, amelyből kiderül, hogy a hitelügyletbe bekerülő személyek nem szerepelnek a rossz adósok listáján.
- Vásárlás esetén szükség van adásvételi szerződésre. Építés, felújítás, bővítés, vagy korszerűsítés esetén pedig költségvetést kell benyújtani a munkálatokról.
- Szükség van a fedezeti ingatlan tulajdoni lapjára. Ház, építési telek esetében jellemzően térképmásolatot is bekérnek a bankok. Ha társasházi lakás a fedezet, akkor társasházi alapító okirat (TAO) bemutatására is szükség lenne.
- Ha osztatlan közös ingatlan a fedezet, akkor használati megosztással kapcsolatos ügyvéd, vagy közjegyző által ellenjegyzett dokumentumot is kérni fognak a bankok. (Ebben az esetben egy helyrajzi számon több lakóépület, lakás is van, melyek közöl az egyik lenne a célingatlan/fedezet.)
Támogatott, vagy piaci lakáshitel?
Nagyon sokat lehet hallani a támogatott hitelekről, ez különösen igaz az Otthon Start szeptemberi indulása óta.
Alapvetően mindenkinek érdemes valamilyen támogatott hitelt kihasználnia. Az Otthon Start és a CSOK Plusz kamata például legfeljebb évi 3 százalék lehet szemben a piaci hitelek évi 6,5 százalékos kamatszintjével. De akadnak kamatmentes támogatott kölcsönök, ilyen például a Babaváró hitel, vagy a Munkáshitel. A pénzügyi előny tehát ezen kölcsönöknél jelentős.
Nem szabad azonban megfeledkezni arról, hogy bizonyos speciális feltételeket is teljesíteni kell a támogatásért cserébe. Például megfelelő TB jogviszonnyal kell rendelkezni, nem lehetnek az igénylők büntetett előéletűek és nem lehet 5 ezer forintot meghaladó köztartozásuk sem.
Ráadásul bizonyos célcsoportot támogatnak az egyes konstrukciók, mások ezeket nem tudják igénybe venni:
- A CSOK Plusz esetében a fiatal gyermeket vállaló házaspárok lakásszerzését támogatják.
- Az Otthon Start esetében az első lakásszerzőket részesítik előnyben.
- A Babavárónál a fiatal gyermeket vállaló házaspárok kaphatnak kedvezményt. (Ez a támogatás egyébként nem csak lakáscélra fordítható.
A feltételek mellett azt is szem előtt kell tartani, hogy milyen következményekkel jár egyes előírások utólagos megszegése. Ilyenkor ugyanis a kamat is megemelkedhet és még egyösszegű büntetéssel is szembe kell néznie az igénylőknek.
A támogatott hiteleknél az előnyök mellett tehát mérlegelni kell a feltételeket és az utólagos elvárások megsértésének következményeit is.
Mit lehet tenni, ha nem elegendő a kölcsönösszeg?
Előfordulhat, hogy nem kap az igénylő elegendő hitelt a banktól. Ilyenkor érdemes megnézni mi lehetett a probléma.
Előfordulhat, hogy a fedezet értéke nem volt elegendő az igényelt kölcsön felvételéhez. Ilyenkor megoldásként felmerülhet egy másik, újabb fedezeti ingatlan bevonása. Például a célingatlan mellé felajánlják fedezetként a szülői házat is. Ezzel megemelkedhet az elérhető kölcsönösszeg, de látni kell ennek a következményeit is. Baj esetén ugyanis akár a szülői lakást is elárverezhetik.
Elképzelhető, hogy az adós jövedelme nem bírta el a törlesztőrészletet. Ebben az esetben bekerülhet a kölcsönügyletbe más, jövedelmével felelő szereplő is. Így a két fizetésnek már együttesen kell elbírnia a hitel havi részletét. Ez a plusz szereplő lehet az igénylő házas-, élettársa, rokona, vagy más ismerőse is. Fontos, hogy ebben az esetben a jövedelmével felelő szereplőnek tudnia kell, hogy ténylegesen kötelezettséget vállal a hitel visszafizetésére. Ha az adós nem fizet, akkor a bank tőle is követelheti az elmaradt részleteket.
A banki szabályok eltérőek, elképzelhető, hogy az eredeti feltételek mellett egy másik bank megadná a kért hitelösszeget is. Ezért is érdemes több banktól kalkulációt, előzetes vizsgálatot kérni. Vagy egy olyan független hitelközvetítőhöz fordulni, aki ismeri az egyes banki gyakorlatokat és segít a megfelelő pénzintézet kiválasztásában.
Összegzés
A lakáshitel felvétele komoly döntés, hiszen jelentős összeg forog kockán, a havi kiadást akár évtizedeken keresztül vállalni kell. A fentiekből látható, hogy egyáltalán nem egyszerűek a szabályok és a folyamat. Ebben a Bankmonitor lakáshitel szakértői segítenek, méghozzá külön díj nélkül. Kalkulálj és kérd szakértőink segítségét!
