A lakáspiac túlfűtött, az árak tartják magukat, és a legjobb ingatlanokért sokszor licitverseny alakul ki. Mégis sokan döntenek úgy, hogy belevágnak az otthonteremtésbe. Miért? Bár a körülmények kihívást jelentenek, a tudatos pénzügyi tervezés, a támogatott hitelek kihasználása és a megfelelő banki konstrukció kiválasztása révén jelentős előnyre tehet szert az, aki jól informált. Cikkünkben bemutatjuk, miért nem valószínű az árak csökkenése, milyen stratégiákkal lehet sikeresen vásárolni, és milyen kedvezmények segítenek abban, hogy elérhetőbb legyen a saját otthon.
Miért nem csökkennek az árak – és miért nem is fognak?
A jelenlegi magyarországi lakáspiacon, különösen a nagyvárosokban, minden eddiginél nehezebb helyzetben vannak a vevők: az árak történelmi csúcson, az igazán jó lakásokért pedig kifejezett licitharc folyik. Budapesten az új lakások esetében nem ritka az 1,6-1,7 millió forintos négyzetméterár sem, de a megyeszékhelyeken és az agglomerációban is jelentős drágulás tapasztalható.
Ráadásul a használt lakások piacán is érezhető az élénkülés, ami tovább fokozza a versenyt. Mindez annak is köszönhető, hogy a prémium állampapírok lejáratával hatalmas mennyiségű tőke szabadult fel, amelynek egy jelentős része a lakáspiacon landolt. A vevők száma megnőtt, a kínálat viszont korlátozott, így az árak mellett a gyorsaság és a vevői hitelképesség is kulcsfontosságú szemponttá vált.
Sokan remélik, hogy a lakásárak előbb-utóbb csökkenni fognak, ám a jelenlegi piaci környezet alapján erre kevés az esély. Az egyik legfontosabb tényező, hogy a kínálat továbbra is szűkös: az építőipari költségek magasak, az új lakások fejlesztése pedig lassú és költséges. Emellett a meglévő lakásállományból is egyre kevesebb kerül piacra, különösen a jó állapotú, jó elhelyezkedésű ingatlanokból van hiány. Ez a szűk kínálat önmagában is árfelhajtó hatású.
Ráadásul a kereslet sem csökken látványosan, sőt, újabb vásárlói rétegek jelennek meg: például azok, akik a korábbi magas kamatkörnyezet miatt kivártak, vagy a lakáscélú megtakarításaikat állampapírokból átcsoportosítják. Az állami támogatások – mint a CSOK Plusz – szintén ébren tartják a keresletet, különösen a családos vásárlók körében. Mindezek alapján nemcsak az látszik, hogy az árak stabilizálódtak, hanem az is, hogy hosszabb távon az emelkedésük valószínűbb, mint a csökkenésük.
Hirdetés
Hirdetés
Nehezített pálya a lakáspiacon – nincs alku, csak licit
Egyre több eladó dönt úgy, hogy nem hajlandó alkuba bocsátkozni: aki elsőként kínálja meg a kért árat, vagy akár afölé is megy, viszi a lakást. Azok a vevők, akik csak „nézelődnek”, vagy nem rendelkeznek pontos pénzügyi háttérrel, komoly hátrányba kerülnek. Ma már nem ritka, hogy egy népszerűbb lakásért többen is versenybe szállnak, az eladók pedig a leggyorsabban mozduló, pénzügyileg megbízható ajánlatokat preferálják.
Ebben a helyzetben felértékelődik a hitelképesség előzetes igazolása. Az (akár online) előminősítés vagy előbírálat lehetővé teszi, hogy a vevő már a keresés kezdetén igazolni tudja: rendelkezik a szükséges jövedelemmel és megfelel a banki feltételeknek. Ez nem csupán megnyugtató az eladó számára, de komoly versenyelőnyt is jelent. Egy előminősített vevő ajánlata gyakran felér egy készpénzes vevőével, mivel az eladó tudja: nem kell heteket várnia a hitelbírálatra, a folyamat gyorsabban haladhat és sokkal kisebb az esélye, hogy végül a vevő nem jut lakáshitelhez, vagy nem a megfelelő összegű hitelajánlatra számíthat.
Nem mindegy, honnan vesszük fel a hitelt
A banki lakáshitel ajánlatok közötti különbségek is jelentősek: a pénzintézetek az ügyfelek jövedelmi helyzete, az ingatlan paraméterei függvényében eltérő kamatokat, futamidőt és egyéb feltételeket kínálnak.
2025. júniusában a legolcsóbb, legalább 10 évre fixált kamatozású lakáshitelek teljes hiteldíjmutatója (THM) már 6,5% körül alakul. Ez a szint már érdemben alacsonyabb a korábbi évek csúcskamataihoz képest, így aki most vásárol, jobb feltételekkel juthat lakáshitelhez, mint aki egy évvel korábban próbálkozott. A bankok közötti verseny is fokozódik, egyes konstrukciók már 6% közeli kamattal is elérhetők, főképp magasabb jövedelmű ügyfelek számára.
A bankválasztáson pedig rengeteg múlik, egy rosszul megválasztott hitel akár milliós veszteséget is jelenthet a teljes futamidő alatt. Épp ezért kiemelten fontos, hogy a vásárlók ne csak az ingatlanokat hasonlítsák össze, hanem a banki ajánlatokat is. Ebben segíthet egy független hiteltanácsadó, aki a teljes piacot átlátja, és személyre szabottan tud javaslatot tenni.
A tudatosság azonban nem csak a hitel kiválasztásában, hanem a hitelösszeg meghatározásában is fontos. Sokan a maximálisan felvehető hitelösszegre hajtanak, de ez veszélyes lehet. Egy túlzottan magas törlesztőrészlet kiszolgáltatottá teheti a családi költségvetést. Sokkal biztonságosabb egy olyan konstrukció, amelyben marad mozgástér a váratlan kiadásokra is. Ha ez kompromisszummal jár az ingatlanválasztásban, az hosszú távon még mindig jobb döntés lehet.
Aki előrelátó, nyertes lehet
Mindezek alapján az látszik, hogy bár első pillantásra kedvezőtlennek tűnhet a jelenlegi piaci helyzet, egy jól előkészített, tudatos vásárló igenis kedvező pozícióba kerülhet. Az előminősítés, a banki ajánlatok gondos összehasonlítása és a hitelösszeg körültekintő megválasztása olyan eszközök, amelyek segítségével a vevő nemcsak biztosabban, de akár olcsóbban is juthat lakáshoz. Ebben a piaci versenyben nem feltétlenül az nyer, akinek több pénze van, hanem az, aki jobban felkészült.
Támogatott hitelek és kedvezmények: mire érdemes figyelni?
A lakásvásárlók számára az állami támogatások és kedvezményes hitelek komoly előnyt jelenthetnek, főképp, ha tudatosan használják ki őket. A CSOK Plusz program keretében például legfeljebb 50 millió forint kedvezményes lakáshitel igényelhető, 3%-os fix kamattal, legfeljebb 25 éves futamidőre. A konstrukció feltétele a legalább egy gyermek vállalása, két év TB jogviszony, valamint az, hogy a pár első közös ingatlana legfeljebb 80 millió forintba kerülhet.
A kisebb településeken vásárlók számára továbbra is elérhető a Falusi CSOK, amely vissza nem térítendő támogatást jelenthet. A támogatás mértéke 0,6 és 15 millió forint között lehet, ami mellé a kedvező CSOK hitel és akár a CSOK+ is igényelhető. A feltételek közé tartozik a megfelelő alapterület, kistelepülési ingatlan és a meglévő, illetve vállalt gyermekek.
A Babaváró hitel még mindig az egyik legkedveltebb lehetőség: 11 millió forint kamatmentes hitel vehető fel, amely gyermekvállaláshoz kötött. A második gyermek születésekor a tartozás 30%-át, a harmadiknál pedig a teljes fennmaradó összeget elengedik.
A 2024 őszén bevezetett otthonfelújítási támogatás 6 millió forintos keretösszeggel érhető el, melyből 3 millió forint vissza nem térítendő támogatás, a másik fele pedig kamatmentes hitel. A támogatás feltétele, hogy legalább 30%-os energiamegtakarítást kell elérni, és az ingatlannak 2007 előttinek kell lennie.
Léteznek speciális rétegnek szóló programok is, mint a kamatmentes Munkáshitel, amely legfeljebb 4 millió forintot biztosíthat fiatal dolgozók számára. Emellett a lakhatási támogatás keretében havi 150 ezer forint bérlettámogatás érhető el 35 év alatti fiataloknak, amennyiben ezt a munkáltató biztosítja. Ezek a lehetőségek nemcsak csökkentik a kiadásokat, hanem növelik az esélyt arra is, hogy valaki hozzájuthasson a saját otthonához.
Ráadásul a támogatások kombinálhatók egymással, így egy olyan család, amelyik gyermekvállalást tervez, egyszerre élhet akár a Falusi CSOK, a CSOK Plusz, a Babaváró és a Munkáshitel előnyeivel is.
A támogatások kombinálása ugyanakkor gyakran okozhat fejtörést, hiszen ilyenkor mindegyik lehetőség feltételeit és a futamidő alatt teljesítendő elvárásait is figyelembe kell venni és az igénylés is tartogathat meglepetéseket. Ebben az esetben jelentősen felértékelődik egy független tanácsadó segítségének szerepe, aki ismeri a gyakorlati buktatókat, esetleges veszélyeket és magabiztosan vezethet végig az igénylési folyamaton.
Mit tehetsz ma?
A 2025-ös lakáspiac nem olcsóbb, és egyáltalán nincs könnyű helyzetben, aki lakásvásárlás előtt áll. Ugyanakkor a piaci környezet és a lehetséges mankók (támogatások, kedvező hitelek, előbírálat, bankok összehasonlítása stb.) ismeretében tudatosan tervez még mindig jó eséllyel és kedvezőbb feltételekkel teremtheti meg első otthonát.
Kíváncsi vagy, hogy mire vagy jogosult? Mekkora összegre és milyen feltételekre számíthatsz a bankoknál? Derítsd ki a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával!
