Izgulsz, hogy egy esetleges kamatemelkedés hatására nem fog-e drágulni lakáshiteled a törlesztési moratórium alatt? Érthető az aggodalmad, hiszen ez két káros mellékhatással is járhat: egyrészt több kamat gyűlik össze a fizetési könnyítés időszaka alatt, másrészt a moratórium után azonnal magasabb havi törlesztőid lesznek. Mutatjuk a megoldási lehetőségeket!
A mostani bizonytalan időszakban sokan aggódnak lakáshiteleik kamatai miatt, ami érthető, hiszen egy három, vagy hat havonta változó kamatozású kölcsönnél egy esetleges kamatemelkedés gyorsan beárazódik a havi törlesztőkbe. Például, ha egy most 2,83% kamatú, 10 millió Ft-os lakáshitel kamata 3%-ot ugrana, akkor ez bizony csaknem 16 ezer Ft-tal dobná meg a jelenlegi, 70 ezer forintos havi fizetnivalót. Ez, ha 20 év van még hátra a futamidőből, bizony 3,5 millió forint plusz visszafizetést jelent! Nem véletlenül nem vesznek fel most az emberek ilyen hitelt, inkább az 5 és 10 évre, illetve a futamidő végéig rögzített kamatú konstrukciók a népszerűek. Persze az MNB is ezek felé tereli az adósokat, hiszen míg átlagjövedelemmel egy 10 éves kamatperiódusú kölcsönnél akár a kereset 50%-a is lehet a hiteltörlesztő, változó kamatnál 25% a plafon.
Ennek ellenére még mindig van több százezer olyan volt forintosított devizahitel, amelynek kamata 3 havonta változhat. Ők vannak jelenleg a legnagyobb veszélyben, amin a moratórium nem segít, ugyanis a törlesztési szüneteltetés alatt a hitel kamata az eredeti szerződés szerint módosul. Vagyis, ha a referenciakamat – ami változó kamatú hitelek esetében általában a bankközi forinthitel kamatláb, a BUBOR – emelkedik, akkor a hitel kamata is nő, így a moratórium alatt összegyűlt kamat is nagyobb lesz. Ha pedig vége a moratóriumnak, akkor az aktuális kamat szerinti törlesztőt kell majd fizetni, ami így lehet akár magasabb is, mint a moratóriumba történő belépéskor. (Ez persze azokra is igaz, akik nem léptek be a moratóriumba, hiszen ennek semmi köze a fizetési könnyítéshez.)
Hirdetés
Hirdetés
Kedvező a helyzet a váltásra?
Tudni kell, hogy a váltás hatására a hitelkamat, ezzel pedig a havi törlesztő biztosan emelkedni fog. A hosszú kamatperiódusú kölcsönök referenciakamata ugyanis az 5, 10 vagy 20 éves BIRS, ami magasabb a változó kamatú hitelek referenciakamatánál, a BUBOR-nál. (A BIRS tulajdonképpen a hitel beszerzési ára, amelyen a bankok hiteleznek egymásnak hosszú futamidőre.) A BUBOR és a BIRS különbsége magasabb havi törlesztőt jelent, ám egyben azzal is jár, hogy a fizetési kötelezettség hosszú évekre kiszámítható lesz.
Ennek ellenére a mostani remek alkalom a váltásra, hiszen például a BIRS értéke most alacsonyabb, mint januárban volt, vagyis a válság ellenére nem drágultak a biztonságos lakáshitelek. Eközben viszont a 3 havi BUBOR 0,16%-ról 0,96%-ra emelkedett, emiatt a 3 havonta változó kamatú hitelek törlesztője emelkedett az év elejéhez képest. Ez azt jelenti, hogy a kockázatos és a biztonságos hitelek közötti árkülönbség egy része elolvadt.
Mik a lehetőségek?
Két lehetőség közül választhatnak azok, akik hosszabb kamatrögzítést szeretnének, ezek pedig nagyon különböző hatással vannak egy hitelmoratóriumban lévő hitelre.
1. Kérhetik a bankjuktól a hitelszerződésük módosítását, amit ha a bank engedélyez, ajánlatot kapnak az 5, 10 évre, vagy akár a futamidő végéig rögzített kamatra. Ennek fontos előnye, hogy jó eséllyel nem vizsgálják meg újra a jövedelmet és a fedezetet, vagyis nem ellenőrzik a hitelképességet. (Ez azonban kizárólag a bank döntése.) Fontos, hogy a szerződésmódosítás viszonylag olcsó megoldás, mindössze az 1-2 százalékos módosítási díjat kell megfizetni ilyenkor. A szerződésmódosítás ráadásul elvileg kérhető moratórium alatt álló hitelre is, ráadásul a moratórium a változtatást követőn fennmarad, vagyis 2020-ban már nem kell törleszteni.
2. Az adósok próbálkozhatnak hitelkiváltással, ami annyit tesz, hogy egy másik bank hitelére cserélik le meglévő lakáshitelüket. Ennek előnye, hogy megversenyeztethetik a bankokat, így könnyen kaphatunk kedvezőbb kamatot, ami egyben alacsonyabb havi törlesztőt jelent. Itt viszont új jelzáloghitel felvétele történik, vagyis lesz jövedelemvizsgálat, értékbecslés, a szerződést pedig közjegyzői okiratba kell foglalni, ezek pedig – a jellemzően 1%-os – folyósítási díjjal együtt már – egy átlagos hitel esetében – akár 200-300 ezer forint kiadást is jelenthetnek. Tudni kell azonban, hogy a bankok egy része elengedi az induló költségek egy részét, így a hitel kiválasztásakor ezt is érdemes figyelembe venni. A hitelkiváltás mellékhatása ugyanakkor, hogy ez új hitelszerződést jelent, amire a moratórium már nem vonatkozik, vagyis az új kölcsönt azonnal el kell kezdeni törleszteni.
