5 év alatt felére csökkent a lakáshitelek THM – teljes hiteldíj mutató – értéke. Ez minden lakásvásárló számára vonzó lehet, a helyzet azonban korántsem olyan egyszerű.
A jelenlegi kamatkörnyezet nagyon kedvező hitelfelvételre, erről már sokat lehetett hallani, olvasni. De mit jelent az, hogy kedvező a környezet, miért érné meg jobban bárkinek most hitelt felvennie, mint néhány évvel ezelőtt?
Felére csökkent 5 év alatt a lakáshitelek THM értéke
A lakáshitelek THM értékének alakulása szemlélteti leginkább azt, hogy mennyivel olcsóbban lehet jelenleg kölcsönhöz jutni, mint korábban. Az elmúlt 5 évben a 3 legkedvezőbb lakáshitel átlagos teljes éves költsége ugyanis megfeleződött a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor számításai alapján.
Egy 15 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakáshitel THM értéke 2015 márciusban 7,19 százalék volt, míg ha most igényelné valaki ugyanezt, akkor mindössze 3,54%-ot kellene fizetnie érte. Emiatt jelenleg 28 ezer forinttal lenne kisebb a havi törlesztőrészlete az adósnak, ami a teljes visszafizetésben 6,8 millió forint pénzügyi előnyt jelentene egy 2015. márciusában igényelt kölcsönnel szemben.
Ez alapján nehezen vonható kétségbe az, hogy a jelenlegi piaci kamatkörnyezet kedvez a hiteligénylésnek. Még szemléletesebben támasztja alá ezt az, ha az éves hitelköltséget – THM értékét – az inflációval hasonlítjuk össze. A szeptemberi 3,4%-os éves átlagos áremelkedés – ami jóval kedvezőbb volt az elemzők várakozásánál – mértékénél még mindig találni alacsonyabb éves költséggel 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt. (Az augusztusi 3,9%os inflációnál pedig számtalan olcsóbb lakáshitel érhető el jelenleg a piacon.)
Az infláció alatti éves hitelköltség – ezt lehet negatív reálkamatnak/reálkötségnek is nevezni – azt jeleni, hogy a kapott összegért jelenleg több árut lehet megvenni, mint egy év múlva a kamatköltségekkel növelt összegért cserébe. Csak összehasonlításképpen: a 2015. márciusi infláció mértéke -0,6% volt – azaz az árak még csökkentek is -, ez azt jelenti, hogy egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitel éves reálköltsége 7,79 százalék volt akkor.
Hirdetés
Hirdetés
Meddig marad fent ez a kedvező helyzet?
Ez talán a legfontosabb kérdés: érdemes most belevágni a lakásvásárlásba, vagy megérné kivárni egy kicsit, hátha csökkennek az árak? A kérdés teljesen jogos, hiszen jelenlegi gazdasági környezetben – jelentős ingatlanáremelkedést követően érkezett meg hazánkba a járvány és az azt követő gazdasági visszaesés – még nem lehet tudni, hogy a lakásárak milyen irányba fognak elmozdulni.
Az viszont kétségtelen tény, hogy a lakáshitigénylés szempontjából a helyzet igen kedvező és ebben bizony a közeljövőben akár kedvezőtlen irányú változások is bekövetkezhetnek. De miért emelkedhetnek a hitelkamatok?
1. A Bankok kamatköltségének tekinthető BIRS értéke megemelkedett az elmúlt időszakban
A BIRS az a kamatszint, melyen a bankok hajlandók hosszabb – 2 és 20 év közötti lejáratra – futamidőre kölcsönt nyújtani egymásnak. Mivel az egyes pénzintézetek jellemzően a kihelyezett hitelösszeget a „piacról” szerzik be, emiatt a bankok közötti kamatszint tekinthető a kölcsönök „beszerzési árának”.
A jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitel kamatköltségét tükröző 10 éves BIRS nagysága megemelkedett nagyságrendileg 0,3 százalékponttal az elmúlt hónapokban. Ezt a változást azonban a hitelek kamata, THM értéke nem követte le eddig.
Vagyis a bankok profitja lecsökkent az elmúlt hónapokban, ez azonban nem vonja maga után feltétlenül a hitelkamatok későbbi emelkedését – volt már ilyen szinten a BIRS értéke hasonló THM érték mellett az elmúlt időszakban -, ugyanakkor számos más tényező is drágulást jelez.
2. A hitelezési kockázat növekedése
A járványhelyzet miatt sokaknak csökkent a fizetése, mások elveszítették a munkahelyüket, a gazdasági visszaesés pedig várhatóan tovább fog tartani, mint azt az elemzők korábban gondolták. Ebben a helyzetben sajnos megemelkedik annak a kockázata, hogy az adósok nem tudják majd szerződés szerint fizetni a hitelüket.
Erre a kockázatra a pénzintézeteknek valamilyen formában reagálniuk kell. Egyelőre „csak” a bankok bírálati szabályzatának szigorodásával szembesülhettek a hitel iránt érdeklődők: a vállalkozók, külföldön dolgozók, vagy épp a határozott munkaszerződéssel rendelkezők nehezebben tudnak hitelt igényelni.
Egyelőre a hitelek költségében, a kamatokban nem jelent meg a hitelkockázat növekedése. Ez nem jelenti azt azonban, hogy a jövőben sem jelenik majd meg a magasabb kockázat a kamatszintekben.
3. A magas infláció
Az éves átlagos áremelkedés nagysága már több hónapja meghaladja az MNB középtávú célkitűzését. (A júliusi 3,8%-os és az augustusi 3,9 százalékos áremelkedést követően a szeptemberi éves 3,4 százalékos drágulás már jóval kedvezőbb, de még mindig nagyobb a 3 százalékos célértéknél.)
A gyorsuló áremelkedés pedig hatással van az elvárt hozamokra, kamatokra is. A befektetők ugyanis nem önmagban a megtakarításuk kamatát nézik, az is fontos számukra, hogy a futamidő végén mit tudnak vásárolni a pénzükből. Ha magas az infláció, akkor magasabb hozamot várnak el a befektetők: így a pénzükért kapott árumennyiség nagysága nem fog érdemben csökkenni. A növekvő hozamelvárások pedig a hitelkamatokat is megemelik.
4. A gyenge forint
A gyengülő forint is a hozamok emelkedésének irányába hat. A külföldi befektetők ugyanis magasabb hozamot várnak el ilyen környezetben: forintban számolva nagyobb összeget kell keresniük ahhoz, hogy az átváltást követően – például euróra – a nyereségük a saját devizájukban is elégséges legyen.
Emellett a tartósan gyenge forint egy nyitott – sok import áruval rendelkező – gazdaság esetében az inflációt is növelheti. Hiszen a külföldről behozott áruért nem forintot, hanem devizát vár el a szállító. A hozamemelkedés és a magasabb infláció hitelkamatokra gyakorolt hatását pedig fentebb már kifejtettük.
Ha a gazdasági környezet nem változik, akkor az elkövetkező pár hónapban 0,2-0,3 százalékponttal emelkedhet a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek kamata. Ez a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora szerint egy 15 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelnél 1 500- 2 500 forint törlesztőrészlet emelkedést jelentene. Vagyis a kedvező hitelkamatok miatt érdemes lehet most kölcsönt igényelni.
Hogyan változnak a lakásárak?
Azonban a lakásvásárlás nem csak azon múlik, hogy mennyiért lehet kölcsönhöz jutni, természetesen az ingatlanárak várható alakulása is nagyon fontos szempont. Az elmúlt években például olyan mértékben megemelkedtek az ingatlanárak, hogy sok család már csak a csok támogatás, az ahhoz kapcsolódó támogatott hitel és Babaváró hitel igénybevételével tudott lakást vásárolni. Ezekkel a gyermekek után járó támogatásokkal akár 35 millió forint plusz forrás is elérhető – ebből legfeljebb 10 millió forint a vissza nem térítendő támogatás, a maradék 25 millió forint pedig kamatmentes, vagy kedvező kamatozású kölcsön -, ez teremtette meg sok család számára a lakásvásárlás lehetőségét.
Tavaly év végén a lakásárak növekedése megtorpant, ebben a helyzetben érkezett el a járvány és a gazdasági visszaesés. A jelenlegi környezet elég bizonytalan, nem lehet biztosan tudni, hogy merre elmozdulhat az ingatlanpiac.
A hitelmoratórium lejártával – legyen szó az év végi, vagy a jövő nyári lejáratról – számos bajba jutott adósnak újra meg kell kezdenie hitele törlesztését, közülük sokan dönthetnek a lakásuk eladása mellett. Ez az ingatlanárak csökkenésének irányába hathat, hiszen megnövekedne az eladásra szánt ingatlanok mennyisége.
A gazdasági visszaesés miatt kisebb a fizetőképes kereslet is – a bérek átmeneti csökkentése és az elbocsátások miatt -, ez szintén a lakásáremelkedés mérséklődésének irányába hat, hiszen még kevesen tudják kifizetni a magas vételárakat. Az új építésű lakások piacán a múlt héten bejelentett 5 százalékos áfa visszavezetése is mérsékelheti a vételárakat, ennek árcsökkentő hatása pedig hosszú távon a használt lakások piacára is begyűrűzhet.
Viszont a KSH statisztikái alapján az átlagbér emelkedése a járvány legsúlyosabb hónapjaiban is töretlenül emelkedett. Ez azt is jelenti, hogy még mindig van egy réteg, amelyik a jelenlegi magas ingatlanárak mellett is tudna lakást vásárolni.
Emellett a bejelentett új lakáscélú támogatások – az új építésű lakásoknál visszaigényelhető 5 százalékos áfa, valamint az MNB kamatmentes lakáshitele – jelentős forrást biztosíthatnak lakásvásárlási célra a családok számára. A bővülő fizetőképes kereslet pedig könnyen eredményezheti a lakásárak további emelkedését is.
Megéri kivárni ebben a bizonytalan helyzetben?
Erre a kérdésre nehéz válaszolni, nagyon sok múlik a lakásárak alakulásán és azon, hogy milyen további támogatásokat vezet be a kormány. Aki jogosult lehet lakáscélú támogatásokra, annak érdemes lehet figyelnie a kormány további bejelentéseit is a lakásárak alakulása mellett.
Annak viszont érdemes lehet lépnie, aki nem tud élni a lakáscélú támogatások lehetőségével, és a vásárláshoz jelentős piaci kamatozású lakáshitelre lenne szüksége. Ugyanis számára – változatlan piaci, gazdasági környezet mellett – a hitelfelvétel várhatóan meg fog drágulni.
