Ha feltöröd az önkéntes nyugdíjpénztáradat, akár magasabb hozamot is elérhetsz, mint korábban. Van egy jelentős kiskapu, amit most megmutatunk hogyan használhatsz ki.
Előzmények: Október közepén megjelent az önkéntes nyugdíjpénztárakról szóló törvény változtatásának tervezete, melynek értelmében lehetővé tennék a nyugdíjcélú megtakarítások adómentes feltörését, amennyiben az a meghatározott lakáscélra kerül felhasználásra. A tervezet kitér arra, hogy a megtakarítók kizárólag 2025-ben élhetnek a lehetőséggel, mégpedig a 2024. szeptember 30-án rögzített nyugdíjpénztári számlaegyenlegük erejéig. Ebből a szempontból lakáscélnak minősül az ingatlan hitelből történő vásárlása és már meglévő ingatlan korszerűsítése is.
Azonban a megjelent, önkéntes nyugdíjpénztárak feltöréséről szóló jogszabály-tervezetben nincsen konkrét utalás arra, hogy a feltörés segítségével megvásárolt ingatlanban életvitelszerűen kellene élnie a pénztártagnak vagy családtagjának. Vagyis jelen álláspont szerint akár ingatlanbefektetés céljából is vásárolható ingatlan. Most ezt a témát járjuk körül és megnézzük, hogy milyen hozamra számíthat, aki ilyen módon ingatlanbefektetésre adja a fejét.
Hirdetés
Hirdetés
Mit érdemes tudni az ingatlanbefektetésről?
Az ingatlan közkedvelt befektetési eszköz a magyarok körében a kiszámíthatósága és vagyonépítő hatása miatt. Azonban nem érdemes vele rövidebb időre tervezni, főleg, ha hitelből vásárol az ember.
Ha a vásárolt ingatlant 5 éven belül szeretnénk értékesíteni, akkor személyi jövedelemadót kell az eladási érték és a vásárlási érték különbözetére (haszonra) fizetni. A fizetendő ingatlanadó az idő múlásával csökken az alábbi módon:
- A különbözet 100 százaléka fizetendő a szerzés évében és az azt követő évben;
- 90 százaléka a szerzés évét követő második évben;
- 60 százaléka a szerzés évét követő harmadik évben;
- 30 százaléka a szerzés évét követő negyedik évben;
- 0 százaléka a szerzés évét követő ötödik és további években.
Továbbá, ha a vásárlást hitelből finanszírozzuk, az első években a törlesztőrészletek nagy része kamatfizetésére megy el. Ezért a végtörlesztés összege nem lesz sokkal kevesebb, mint a felvett hitel eredeti összege. Úgymond fizetjük a törlesztőrészletet, de az adósságunk alig fogy közben. Legalábbis ez a helyzet a futamidő első pár évében.
Az ingatlanbefektetésekről általában igaz, hogy a befektetés elején, de akár a befektetés teljes időtartama alatt is folyamatosan „locsolni kell pénzzel” és a végén majd az értékesítéssel térül meg igazán a pénzünk.
Az alábbi ábra egy 10 éves időtartamú ingatlanbefektetés alatt a befolyó és kifolyó pénzáramlásokat mutatja. Jól látszik, hogy egy ilyen befektetéssel kapcsolatos költségek nem csak az elindulás pillanatában jelentkeznek, illetve általában a befektetési időszak végéig csak emészti fel a pénzt az ingatlan.
Milyen hozamra számíthatunk?
Rövid eszmefuttatásunk keretében az ingatlanbefektetéssel elérhető hozam kiszámolásához az alábbi tényezőkkel számoltunk:
- Bérletidíj-növekedés: 4%
- Áremelkedés: 5%
- Hitel: 20 év, 20% önerő, 6,3% THM
- törlesztőrészlet: havi 352 246 Ft
- hitelösszeg: 48 millió Ft
- 60 milliós ingatlan (1 033 754 Ft/négyzetméterár, vagyis 58 m2)
- 12 millió forint önerő
- 10%-os költséghányad adózás
- 5310 forintos bérleti díj négyzetméterenként (308 ezer/hó)
- 1,5 millió forintos felújítás vásárlás után
Az évesített hozam 10 éves befektetés után éri el a legmagasabb értékét. Az ábrán jól látható, hogy 17 éves befektetési időszakkal érhető el a legmagasabb évesített hozam, ami 10,37%.
Az ingatlan fenntartási költségeit az éves bevétel 10%-ára becsültük, ami az első évben 339 ezer forintot jelentett. A bérleti díj kiszámításánál pedig egy konzervatív megközelítést alkalmaztunk, 11 hónapnyi kiadott időszakkal kalkulálva évente.
Azt ki kell emelni, hogy ennél a specifikus budapesti viszonyokat tükröző befektetésnél a befektetés teljes időtartama alatt (kivéve a végén az ingatlan értékesítésekor) több pénzt ad ki a befektető, mint amennyit kap a bérlőtől. Vagyis ez a konkrét eset csak olyan befektetőknek ajánlott, akik képesek pénzügyileg finanszírozni egy ilyen befektetést.
Megéri az ingatlanbefektetés a nyugdíjpénztári számla terhére?
Egy korábbi cikkünkben már írtunk az önkéntes nyugdíjpénztárak hozamairól. A 2014 és 2023 között legjobban teljesítő önkéntes nyugdíjpénztári portfoliók 10,2% és 6,2% között teljesítettek. Ezek élmezőnyébe illeszkedne bele a budapesti ingatlanbefektetés hasonló időtávon.
Ha kevesebb mint 10-15 év van hátra a nyugdíjig, akkor már nem igazán éri meg ingatlanbefektetés miatt kivenni a pénzt, viszont ha ennél több időd van, a hosszútávú bérbeadás tud hasonló hozamokkal kecsegtetni. Persze azt nem szabad elfelejteni, hogy egy bérbeadott ingatlannal foglalkozni kell és komoly mennyiségű időt is felemészthet az ingatlannal kapcsolatos ügyek intézése. Ezzel szemben az önkéntes nyugdíjpénztár egyszerűbb megoldás én nem igényel extra munkát, ezért sokak számára vonzóbb lehet, mint az ingatlanbefektetés. Érdemes tehát mindenkinek az egyéni célja és élethelyzete szerint dönteni.
Nagyon sokat számít a hitel!
Az ingatlanbefektetések megtérülésében kiemelkedően fontos szerepe van a hitelkamatnak: minél alacsonyabb, annál kedvezőbb a befektetés hozama. Például, ha a 6,3%-os THM helyett 5,3%-os THM-mel veszünk fel hitelt, akkor több mint egy százalékponttal magasabb évesített hozamot érhetünk el. Egy budapesti ingatlan esetében ez 10 év alatt akár 5 millió forinttal kevesebb kiadás, vagyis az elérhető haszon 5 millió forinttal növekszik.
Összegezve, ha hitelfelvétellel kombináljuk az ÖNYP feltörést, akkor az eddigiekben felvázolt konzervatív becsléssel is 10%-ot meghaladó évesített hozamot érhetünk el. Nem is beszélve az idén tapasztalható áremelkedésről. Illetve az ingatlan.com által 2025-re előrevetített 10-15%-os drágulásról az ingatlanpiacon.
Segítünk magasabb hozamot elérni
A magasabb hozam elérésében nagy segítséget nyújthat a Bankmonitor hitelkalkulátora, amellyel könnyen megtalálhatod a legkedvezőbb hitelt, és így maximalizálhatod a befektetésünkön elérhető hozamot.
