Január végéig összesen 109 ezer kockázatos lakáshitellel rendelkező ügyfél kapott ajánlatot a bankjától arról, hogy milyen feltételekkel válthat kiszámíthatóbb, hosszú kamatperiódusú kölcsönre. A megkeresettek mindössze 2%-a élt a felkínált lehetőséggel, pedig a jelenlegi helyzet kifejezetten előnyös a váltásra. A levélben kiküldött ajánlatok csak 30 napig voltak kötelező érvényűek, ám még most sem késő biztonságosabb hitelre váltani! Mutatjuk a lehetőségeket!
A Magyar Nemzeti Bank ajánlása alapján – amit nyugodtan lehet kötelező előírásnak tekinteni – a bankoknak január végéig levelet kellett küldeniük azon ügyfeleiknek, akik olyan változó kamatozású, 2015. február előtt felvett lakáshitellel rendelkeznek, melynek futamidejéből még legalább 10 év van hátra.
Miért éppen ők kaptak levelet?
A változó kamatozású lakáshitelek esetében a hitelkamat – ezáltal pedig a havi törlesztő is – évente vagy még rövidebb időközönként változhat aszerint, hogy az úgynevezett referencia kamat – amit tekinthetünk a hitel beszerzési árának –, éppen hogyan módosul. Az ilyen jellegű hiteleknél a referencia kamat rendszerint a BUBOR (bankközi forinthitel kamatláb), amihez hozzá jön még a kamatfelár, a kettő összege pedig az a hitelkamat, amit az adós fizet a pénz használatáért a banknak.
Mivel egy hitel „átárazására” kizárólag a kamatperiódusok között van lehetőség, egy esetleges kamatemelkedés leggyorsabban a 3-6 hónapos és az 1 éves kamatperiódusú hiteleknél lesz érezhető, míg az 5 vagy 10 éves kamatperiódusú kölcsönöknél a hatás jóval később jelentkezik.
Persze a referencia kamat lefelé és felfelé egyaránt mozoghat. Csökkenésre az elmúlt években bőven volt példa, hiszen a devizahitelek 2015 februári forintosításakor a 3 havi BUBOR 2,15% volt, míg most (2020. május 12-én) 1,07%-on áll. Eszerint egy változó kamatozású lakáshitellel rendelkező ügyfél jelenleg alacsonyabb kamatot fizet, mint 5 évvel ezelőtt. A trend azonban megfordult, a BUBOR csak idén január óta 0,17%-ról egészen 1,07%-ra emelkedett, ami miatt egy 10 millió forintos lakáshitel havi törlesztője – aminek a futamidejéből 10 év van még hátra – például 5%-kal lehet magasabb. Ez például egy havi 80 ezer Ft-os törlesztő esetében csak idén havi 4 ezer Ft-os drágulást eredményezett. És ami még fontosabb, jelenleg a kamatok további emelkedése valószínűsíthető!
Hirdetés
Hirdetés
Hogy lehet ilyen sok változó kamatú hitel?
Az elmúlt egy-másfél évben az újonnan felvett lakáshitelek szinte mindegyike 5 évnél hosszabb kamatperiódusú volt, de ezek belül is a 10 évente változó kamatú termékek népszerűsége nőtt leginkább, míg a változó kamatozásúak iránt gyakorlatilag megszűnt az igény.
Két dolog miatt történt ez:
- A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet) szabály alapján a legalább 10 éves kamatperiódusú jelzáloghiteleknél a hiteltörlesztők összege elérheti akár a nettó jövedelem 50-60%-át is, miközben az 5 évnél rövidebb kamatperiódusúaknál 25-30% a plafon.
- Egyre szűkül az olló a változó kamatú és a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek kamatszintje között. Például a 13 bank ajánlatait összehasonlító Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint most egy 15 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel esetében nincs 1 000 Ft különbség a havi törlesztőik között! Ez annak köszönhető, hogy míg a 10 éves kamatperiódusú hitelek költsége idén nem változott, a változó kamatúak – a BUBOR emelkedésnek köszönhetően – jelentősen drágultak.
Ennek ellenére több százezer volt devizahiteles érintett, akiknek hiteleit még 2015-ben kötelezően forintosították, ugyanis az ilyen hitelek kamata a 3 havi bankközi kamatláb (BUBOR) és a kamatfelár (maximum 4,5%) összegeként lett megállapítva. Az eredeti devizahitelek közül persze sok már lejárt, egy részüket végtörlesztették, ám a maradék még így is jelentős mennyiség.
Mi állt a levélben?
A bankok által küldött levélben minden esetben szerepelt a hitel aktuális kamata és havi törlesztője, valamint tájékoztatnak egy esetleges kamatemelkedés kockázatairól, hatásáról. Ezen kívül a bank két ajánlatot tesz majd a hosszabb kamatfixálásra, amelyek között 5, 10 vagy futamidő végéig rögzített kamatú egyaránt lehet. A levélből számszerűsítve is ki kell derülnie, hogy az egyes ajánlatok milyen kamatszintet és havi törlesztőt jelentenek számunkra akkor, ha ezek valamelyikét elfogadjuk. Az ajánlatok valamelyikét az adósoknak 30 napjuk van elfogadni, eddig a bank fenntartja az abban foglalt kondíciókat.
Fontos, hogy az új hitelkamat legfeljebb annyival lehet magasabb, amennyivel annak referenciakamata magasabb, vagyis a hitelintézet haszna nem nőhet. Míg a változó kamatozású hiteleknél többnyire a már említett BUBOR a referenciakamat, addig a hosszabb időre fixáltak esetében az 5-10 éves BIRS a jellemző. A BUBOR és a BIRS között alapvető különbség, hogy míg az előbbi 3, 6 illetve 12 hónapos futamidőkre vonatkozik, addig a BIRS a 2-15 éves futamidőkre számított bankközi kamatokat mutatja meg. Vagyis azt, hogy milyen kamat mellett lennének hajlandók a bankok ilyen futamidőre hitelezni egymásnak.
A levél alapján azt fogjuk tapasztalni, hogy a kamatperiódus meghosszabbításával a hitel kamata emelkedni fog, ezzel együtt pedig a havi törlesztőnk is magasabb lesz. Ez nem a bank ügyeskedése, hanem arról van szó, hogy a hosszabb kamatperiódusú hitelek „beszerzési ára”, vagyis a BIRS magasabb, nem az erre rárakódó kamatfelár. A drágulás felfogható úgy, mint az alacsonyabb kockázat ára.
Persze a hosszabbítás akár jó befektetés is lehet, hiszen a jelenleg kedvezőbb változó kamat bármikor emelkedhet. Például, a valakinek 10 millió Ft hitele van, a hátralévő futamidő pedig még 15 év, akkor a jelenleg 70 ezer Ft körüli havi törlesztő akár 15 ezer forinttal is nőhet egy 3%-os kamatemelkedés hatására.
Érdemes élni a lehetőséggel?
Jelen helyzetben ésszerű pénzügyi döntés lehet a változó kamatú hitelt hosszabb időre fixált kamatúra cserélni, hiszen ezzel elkerülhető, hogy a havi törlesztő kiszámíthatatlanul emelkedjen. Ráadásul idén eddig a BUBOR jelentősen nőtt, miközben a BIRS gyakorlatilag szintem maradt, és mivel a régi illetve a felajánlott hitel kamatfelárának ugyanannyinak kell lennie, a relatív árkülönbség alacsonyabb lett.
Más kérdés, hogy a bankok által felajánlott 5 vagy 10 éves kamatperiódusú, esetleg a végig fix kamatú konstrukció jelentheti a legjobb megoldást? Itt mindenkinek egyedileg kell mérlegelnie a havi törlesztő nagysága és a vállalható kockázat alapján. Legbiztonságosabb kétségtelenül a futamidő végéig fix kamat, ám ennek költsége egyben a legmagasabb, hiszen a referenciakamat (vagyis a BIRS) is magasabb hosszabb futamidőnél. Ez egyébként a most felvett hitelekre is igaz: például egy 15 millió Ft-os, 20 évre felvett lakáshitel havi törlesztője 10 éves kamatperiódusnál körülbelül 94 ezer Ft, míg ugyanez végig fix konstrukcióban minimum 105 ezer Ft-ba kerül a Bankmonitor hitelkalkulátora szerint,
Fontos érv a banktól érkező ajánlat elfogadása mellett, hogy ez nem hitelkiváltás (vagyis a régi hitel lecserélése egy újra), hanem szerződésmódosítás. Ez pedig több előnnyel is jár: például nincs végtörlesztési díj (1-2%), értékbecslési díj (kb. 100 ezer Ft) és folyósítási díj (1%), viszont a szerződésmódosítás közjegyzői okiratba foglalásának költségét sajnos nem úszhatjuk meg. Legalább ennyire fontos ugyanakkor, hogy itt nem kerül sor újabb hitelbírálatra (ellenben a hitelkiváltással), vagyis a bank nem vizsgálja az aktuális jövedelem nagyságát. Ez pedig nagyon fontos különbség azoknak, akik valamilyen oknál fogva most éppen nem számítanak hitelképesnek!
Jobban megérheti a hitelkiváltás?
Hitelfelvétel előtt mindig érdemes alaposan tájékozódni a banki termékekről, ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy a bankunk által adott ajánlat lesz a legkedvezőbb. Az MNB kikötése ugyanis csak az, hogy a kamatfelár ne nőjön a változó kamatú hitel hosszú kamatperiódusúra való módosításakor, ám az könnyen előfordulhat, hogy a bankok egy része most alacsonyabb kamatfelárral hitelezne számunkra.
Hogy a hitelünket pontosan milyen feltételekkel váltanák ki a bankok, és milyen pénzügyi előnyünk származna ebből, azt a Bankmonitor hitelkiváltás kalkulátorával egyszerűen megnézhetjük, mindössze a hitel legfontosabb paramétereire lesz szükség. Ez alapján számszerűsítve láthatjuk, hogy a banktól érkező ajánlat, vagy egy másik bank általi hitelkiváltás előnyösebb számunkra.
Nem kaptál levelet, vagy kaptál, de nem döntöttél időben?
Konkrét ajánlatot tartalmazó levelet a bankjuktól kizárólag azok kaptak, akik változó kamatú lakáshitele 2015 február előtti, valamint a hátralévő futamidő legalább 10 év. Viszont akár egy pár éve felvett lakáshitel esetében is érdemes lehet ellenőrizni a hitelkiváltással elérhető pénzügyi előnyt, hiszen a kamatok az elmúlt pár évben jelentősen csökkentek. Ugyanez igaz azokra is, akik bár kaptak ajánlatot, valamilyen oknál fogva nem éltek a lehetőséggel és kifutottak a 30 napos határidőből. Ez utóbbiak egy része jövőre ismét számíthat levélre a bankjától, amennyiben lesz még hátra legalább 10 év a hitel futamidejéből.
Most azonban két lehetőségük van az adósoknak:
1. Saját bankjuknál kezdeményezhetnek szerződésmódosítást, hogy hitelük kamatperiódusa 5 vagy 10 évre hosszabbodjon, vagy akár legyen bebetonozva a futamidő végéig. A bank azonban ebben az esetben maga dönt, hogy ezt milyen feltételhez köti:
-
- Lehet, hogy újabb hitelbírálat következik, vagy ellenőrzi a fedezetet és az igazolt jövedelmet, és csak akkor járul hozzá a módosításhoz, ha az ügyfél hitelképes.
- Előfordulhat, hogy nem lesz újabb hitelbírálat, hanem egyszerűen csak kap az ügyfél egy ajánlatot az általa kért futamidőre. Ennél a kametfelár valószínűleg a korábbi marad, viszont mivel a referenciamutató a BUBOR helyett a BIRS vagy az ÁAK hozamszint, a hitelkamat és a havi törlesztő magasabb lesz a jelenlegi változó kamatú lakáshitelhez képest.
Bármelyik is legyen azonban, az ajánlat valószínűleg hasonló lesz ahhoz, mint ami a januári levélben volt (vagy lett volna), legfeljebb a referenciamutatóban azóta történt változás árazódik bele.
2. Érdemes lehet megpróbálkozni a hitelkiváltással, ami azért lehet előnyös, mert az új hitelek kamatfelára alacsonyabb, mint a pár évvel ezelőtt, így összegében kedvezőbb ajánlat is érkezhet. Ebben az esetben azonban mindenképp lesz új hitelbírálat, aminél ahogy már írtuk, vizsgálják a fedezetet és a jövedelmet. A hitelkiváltással elérhető pénzügyi előnyt bárki ellenőrizheti a Bankmonitor hitelkiváltás kalkulátorával.
