Erős évet zárt a kereskedelmiingatlan-piac tavaly. Az idei várakozásokra azonban rányomja a bélyegét az orosz-ukrán konfliktus, és a gazdasági bizonytalanság az MNB friss kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint. A rendelkezésre álló likviditás a befektetői érdeklődést fenntarthatja. A finanszírozási feltételek azonban érdemben romolhatnak.
Már rövid távon negatív hatást gyakorol a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletre, az ingatlanfejlesztési kedvre, a finanszírozási feltételekre, valamint az ingatlanbefektetési döntésekre az elmúlt hónapokban felerősödő gazdasági bizonytalanság. A kínálati oldalon a vállalati és kivitelezési költségek további emelkedése várható, ami beruházások elhalasztását is eredményezheti. A gyorsuló infláció és a háború okozta bizonytalanság pedig a kereslet csökkenéséhez vezethet.
Javuló kihasználtság
A budapesti irodapiacon 0,1 százalékponttal 9,2 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 1,2 százalékponttal 3,2 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta tavaly. A kiskereskedelmi szegmensben a kihasználatlansági mutató jellemzően stagnált, az elsődleges budapesti bevásárlóközpontok esetén 2,5 százalékponttal 6,5 százalékra nőtt.
Az iroda- és ipar-logisztika szegmensekben a tervezett magas átadási volumenek a kihasználatlansági ráták további emelkedése irányába mutatnak, de a fejlesztések időbeni megvalósítására nézve növekvő kockázatot jelentenek az emelkedő építőanyagárak és az ellátási problémák, amiket a háború még inkább felerősít.
Az átlagos bérleti díjak jellemzően stabilak maradtak, az ipari-logisztikai ingatlanok és a budapesti elsődleges bevásárlóközpontok esetén enyhe növekedés is megfigyelhető volt. A hazai szállodák forgalma javult 2021-ben, de a szektor bevétele még mindig 51 százalékkal maradt el a 2019-es adattól.
A 2022-es évre vonatkozó tervekben közel 2,5 ezer új szállodai szoba átadása szerepel, csúszásokra azonban ebben a szegmensben is számítani lehet. A piaci szakemberek szerint a turizmus feltételezhető jövőbeli kilábalását alapul véve indokoltak a szállodafejlesztések, ugyanakkor a háború újabb sokkot jelenthet a turisztikai szektornak, ennek mértéke és tartóssága azonban még bizonytalan.
Hirdetés
Hirdetés
Felpörgött a befektetői érdeklődés
A hazai kereskedelmi ingatlanok befektetési forgalma – a régiós átlagot meghaladó mértékben – 17 százalékkal nőtt éves alapon, elérte a 1,2 milliárd eurót. Ennek több mint felét (56 százalékát) néhány nagy összegű tranzakció adta, 67 százaléka pedig hazai befektetőkhöz kötődött.
A befektetési termékek kínálata továbbra is szűkös, ami a hozamok csökkenését eredményezi. Az Európa- és világszerte több országban elindított monetáris szigorítási ciklus is szűkíti az ingatlanbefektetések által kínált hozamfelárakat, azonban a rendelkezésre álló likviditás fenntartja a befektetők érdeklődését a kereskedelmiingatlan-befektetések iránt.
Közel negyedével nőtt a projekthitel állomány
A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya számottevően, árfolyamszűrt alapon közel 23 százalékkal nőtt 2021-ben. Éves összevetésben a devizahitelek aránya 6 százalékponttal csökkent – amelyet az NHP Hajrá program nagymértékben támogatott – így 2021. december végén 78 százalékot tett ki.
A hitelintézetek 2021-ben harmadával több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, mint 2020-ban. A folyósítások közel fele irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz kötődik. A legerőteljesebben (219 százalékos) a szállodaszegmensbe folyósított összeg emelkedett, amin belül a vásárlási célú folyósítások nőttek leginkább (278 százalékkal). Tény, a 2020-as bázis erősen csökkent volument jelentett.
Minimálisra csökkent a moratórium alatt lévő állomány
A 2021. novembertől szűkített formában meghosszabbított moratórium lehetőségével a kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állomány 3,1 százaléka élt. Ez jóval alacsonyabb kihasználtság a 2021-ben mért 40 százalék feletti szintekhez képest.
A programban résztvevő kereskedelmiingatlan-projekthitelek 65 százalékát a szállodák finanszírozására nyújtott hitelek tették ki, ezzel szemben az ipar-logisztika szegmens projekthitelei közül egy esetében sem szünetelt már a törlesztés 2021 végén.
A hitelfeltételek szigorítása várható
A 2022 januárjában, még a háború kitörése előtt lefolytatott Hitelezési felmérés alapján, 2021 végén érdemben nem változtak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételei. Ugyanakkor a 2022 márciusában lezajlott egyeztetés alapján, az ingatlanpiaci szereplők az orosz-ukrán háború hatására romló gazdasági kilátások és tovább emelkedő építőanyagárak mellett már építőanyag-hiányt is tapasztalnak, mindezek eredményeként pedig a finanszírozási feltételek jelentős szigorítására számítanak a hitelintézetek részéről.
Az ingatlanfejlesztés finanszírozása jellegéből adódóan a kockázatosabb tranzakciók közé tartozik. Nagyobb beruházásnál általában is, de ingatlanfejlesztésnél mindenképpen célszerű már a tervezési szakaszban szakértőt is bevonni a projektbe, ha hitelt is igényelnél annak megvalósításához. A Bankmonitor szakértője számos tranzakcióban közreműködött és naprakész információkkal rendelkezik a kapcsolódó hitelfelvételi lehetőségek terén.
