Átlagos nettó jövedelemmel akár 20 millió forint lakáshitelt is fel lehet venni jelenleg, míg egy kétkeresős család számára 40 millió forint kölcsönösszeg is elérhető. Nem minden bank esetében működik azonban a dolog, mert ahol magasabb a kamat, ott ugyanakkora jövedelem kisebb havi törlesztőt bír csak el. De mekkora az „árkülönbség” most a legkedvezőbb és a legdrágább ajánlatok között, illetve mekkora havi fizetni valót jelent 10-40 millió Ft lakáskölcsön? Ennek jártunk utána.
Éppen a fentiek miatt sokak számára kulcsfontosságú a havi törlesztő nagysága, hiszen nagyrészt ez határozza meg a felvehető hitelösszeget. A másik fontos tényező a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke, ugyanis a bankok ennek legfeljebb 80%-áig hitelezhetnek, a fennmaradó részt önerőként kell az adósnak előteremtenie. Ez ráadásul csak a jogszabályi maximum, a bankok dönthetnek úgy, hogy ennél óvatosabban járnak el. (Pótfedezet bevonásával lehetőség van akár önerő nélkül is jelzáloghitelt felvenni, de számos megoldás segíthet ezen kívül is, ha gondot okoz az önrész előteremtése. Itt írunk ezekről részletesen.)
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján egy 10 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője jelenleg 66 ezer és 83 ezer Ft között lehet, attól függően, hogy melyik bankot választjuk. Ez havi szinten akár 17 ezer Ft különbséget is jelenthet, ami a 20 éves futamidő alatt 4,2 millió Ft-ra hízhat. A végig fix kamatú lakáshitelek havi törlesztői gyakorlatilag megegyeznek a 10 éves kamatperiódusúakéval, így nyugodtan kijelenthetjük, hogy a mostani árazás mellett célszerű ez utóbbiak közül választani.
Látható, hogy a hitelösszeggel együtt a legkedvezőbb és a legdrágább ajánlatok közötti költségkülönbség is nő, így 40 millió Ft-nál már 39-40 ezer Ft is lehet a differencia havi szinten, ami két évtized alatt 9,5-9,8 millió Ft-ot jelent. Persze ez utóbbit jelenértéken kell érteni, ami az infláció miatt reálértékben kevesebb lesz. Ám, ha ezt a teoretikusan keletkező 40 ezer Ft-os havi megtakarítást szorgos hangyaként fialtatnánk, akkor 4%-os átlagos éves kamattal számolva végül 14,9 millió Ft-unk gyűlne össze a hitel lejáratának idejére.
A hitelek közötti kamatkülönbség azonban nem minden esetben a pénzügyi előnyről vagy veszteségről szól, sokszor a kisebb havi törlesztőn múlik, hogy egyáltalán megkapjuk-e a szükséges hitelösszeget. Illetve arra is mindenképpen törekednünk kell, hogy a jövedelmünkből ne fordítsunk a szükségesnél többet hiteltörlesztésre, hiszen minél több marad ezen felül, annál nagyobb az esély arra, hogy hosszú távon sem okoz majd nehézséget a szerződés szerinti teljesítés.
Azzal azonban tisztában kell lennünk, hogy sajnos nem minden esetben tudjuk megkapni a legkedvezőbb ajánlatot, a bankok ugyanis nem azonos feltételekkel bírálják el az igényléseket. Eltérően kezelik például a jövedelmeket – külföldi jövedelem, készpénzben kapott bér, lakáskiadásból befolyó pénz, vállalkozásból származó jövedelem stb. -, de a hitelező minimális és maximális életkora, vagy éppen a támogatott hitelcélok is különbözhetnek. Ez utóbbi miatt van bank például, amelyik ad hitelt egy nyaraló vagy hétvégi ház megvásárlására, míg másol kikosaraznának bennünket egy ilyen kéréssel.
A JTM számítás sem egységes, mert a bankok egy része a nettó jövedelmet meghatározott megélhetési költséggel csökkenti, és a fennmaradó résznek kell elegendőnek lennie a hiteltörlesztésre. Emiatt előfordulhat, hogy ugyanakkora jövedelem az egyik banknál kisebb havi törlesztőt „bír el”, mint a másiknál, ez pedig a felvehető hitel összegére is komoly hatással van.
Sokan nem gondolnák, de bizony a hitel várható átfutási ideje is szempont lehet a bank kiválasztásakor. Amennyiben már van például aláírt adásvételi szerződés, akkor érdemes olyan pénzintézetet keresni, ahol az ebben vállalt fizetési határidő teljesítésének van realitása. Ugyanis, bár a lakáshitel igénylések csaknem fele nagyjából egy hónapon belül lezárul, átlagos átfutási idő tekintetében hatalmas különbségek vannak az egyes bankok között. Van, ahol a beadott – és pozitívan elbírált – hitelek 10%-a két héten belül megérkezik az ügyfél számlájára, ám olyan pénzintézettel is találkozni, ahol egyetlen ügylet végére sem került pont ennyi idő alatt. Talán ennél is beszédesebb azonban, hogy míg átlagosan minden ötödik ügylet húzódik el két hónapnál hosszabb ideig, van bank, ahol ez az arány mindössze 8%-os, de olyat is találni, ahol az igénylések 60%-ának végére nem kerül pont ennyi idő alatt. Az egyes bankok átlagos átfutási ideje azonban folyamatosan változik, így egyáltalán nem biztos, hogy most az a pénzintézet a leggyorsabb, amelyik például 2-3 hónappal ezelőtt volt.
És akkor még nem beszéltünk arról, hogy az otthonteremtési támogatások miatt mind gyakoribb az összetett finanszírozás – pl. Babaváró hitel + csok támogatás + csok-hitel + piaci lakáshitel -, ami még inkább megbonyolítja az ideális bank megtalálását, hiszen ezek feltételei sem mindenütt teljesen azonosak. Éppen ezért érdemes elgondolkodni azon, hogy hitelszakértő segítségét kérjük, aki jó esetben ismeri a bankok hitelezési gyakorlatait, így megkeresheti a reálisan elérhető legkedvezőbb ajánlatot.
