A Bankmonitor hitelszakértőinek tapasztalatai szerint ma már egyáltalán nem szokatlanok a 30-50 millió forintos lakáshitelek, de akár egy 80-100 millió forintos kölcsönügylet sem számít ritkának. Ilyen hitelösszegnél azonban már óriási különbségek lehetnek a havi törlesztők között, ami egy 50 millió forintos hitel teljes visszafizetésében akár 9 millió forintot is jelenthet. De hogyan lehet megtalálni a legkedvezőbb lakáshitelt? Mekkora havi törlesztőre számíthat az, aki most venne fel kölcsönt? Milyen jövedelem szükséges a sikeres igényléshez? Többek között ezekre a kérdésekre válaszolnak a Bankmonitor szakértői.
Mind nagyobb összegű lakáshiteleket vesznek fel a magyarok, aminek az elmúlt évek jelentős lakásáremelkedése a legfőbb oka. A főváros budai oldalán a lakások 47%-a például 50 millió forint feletti áron kelt el az első negyedévben, míg a 70 millió forintnál is drágábbak aránya 28% volt. A pesti oldal lényegesen olcsóbb, itt a lakások 16%-a talált vevőre 50 millió forint feletti áron, míg Pest megyében minden ötödik ingatlanról mondható el ugyanez. Vidéken ennél alacsonyabb árakkal lehet számolni: Közép-Magyarország nélkül körülbelül minden 10. ingatlan ára haladta meg a 40 millió forintot.
A kalkulációt a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával végeztük, 20 éves futamidő és 50%-os hitelfedezeti arány figyelembevételével.
Ilyen árak mellett érthető, hogy folyamatosan emelkedik a lakáshitelek átlagos hitelösszege is, ami az MNB legutóbbi adatai szerint 11,9 millió forint volt használt lakás vásárlásakor, míg az újépítésűeknél 16,3 millió forintot igényelt egy átlagos adós. Ráadásul az MNB által rendszeresen publikált hitelösszegek némileg csalókák, hiszen egy ingatlan megvételéhez több kölcsön is kapcsolódhat, például teljesen életszerű, hogy egy fiatal család Babaváró hitel, csok-hitel és lakáshitel kombinálásával oldja meg a finanszírozást, ezek pedig külön hitelszerződéseknek számítanak.
Akik nem tudnak élni az otthonteremtési támogatások lehetőségeivel, a Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint az átlagot jóval meghaladó összegű lakáshitelt vesznek fel. Ma már egyáltalán nem ritka a 20-40 millió forintos jelzáloghitel, de egy 50-100 millió forintos hiteligénylés sem meglepetés.
Hirdetés
Hirdetés
Az önerő előteremtése a legnehezebb
Az ingatant hitelből vásárlók számára a tranzakcióhoz szükséges minimális önerő előteremtése okozza a legnagyobb fejtörést, különösen akkor, ha a vevő nem jogosult Babaváróra vagy csok támogatásra. (A Babaváró hitel 75%-át, illetve a meglévő gyermekre/gyermekekre igényelt csok támogatást ugyanis önerőként veszik számításba a bankok egy lakáshitelnél.)
A kalkulációt a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával végeztük, 20 éves futamidő és 50%-os hitelfedezeti arány figyelembevételével.
A jelzáloghitelek esetében ugyanis általános követelmény, hogy a megvenni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékének – ez jó esetben megegyezik a vételárral – legalább 20%-a önerőként rendelkezésre álljon, ami egy 50 millió forintos lakásnál 10 millió forintot jelent. Ez azonban csak a jogszabályi plafon, aminél a bankok sok esetben óvatosabbak, így településtől és ingatlantól függően 50-70%-os maximális hitelezési aránnyal érdemes kalkulálni. (Ami 30-50%-os minimális önerőt jelenthet.)
Babaváró és csok nélkül is van lehetőség a hiányzó önerő pótlására: bevonhatunk például egy másik ingatlant pótfedezetként, ebben az esetben a két ingatlan összértékének 80%-áig hitelezhet a bank maximálisan.
Mennyi jövedelem kell a szükséges hitelhez?
A felvehető összeget illetően a másik szűk keresztmetszet általában a jövedelem, hiszen a most legnépszerűbb – 10 évig vagy a futamidő végéig fix kamatú – lakáshiteleknél a nettó igazolt jövedelem legfeljebb 50%-át lehet hiteltörlesztésre fordítani. (Ez 500 ezer forint havi nettó alatt igaz, félmillió forintot elérő jövedelemnél 60%-nál ránt be az adósságfék.) Ebbe ráadásul a már meglévő hitelek törlesztői, de még az esetleges folyószámla hitelkeretek is beleszámítanak, ez utóbbi 5%-át például törlesztőként veszik figyelembe. Erősen leegyszerűsítve a dolgot ez annyit tesz, hogy egy összesen 500 ezer forint nettó jövedelemmel rendelkező házaspár együttesen legfeljebb 250 ezer forint havi törlesztővel vehet fel hitelt, feltéve, hogy nincs másik kölcsönük.
Ha a jövedelem a szűk keresztmetszet, akkor két megoldás jöhet szóba:
-
- Felvehető a hitel hosszabb futamidőre, így a havi törlesztőrészletek kisebbek lesznek. Például, ha egy 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 167 ezer forint 20 éves futamidőre, akkor 30 évre 127 ezer forint lesz ugyanez. Ez pedig azt jelenti, hogy 50%-os JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) aránnyal számolva 334 ezer forint helyett elég lehet 254 ezer forint nettó jövedelmet igazolni a bank felé. (Persze nem tudjuk elégszer hangsúlyozni, hogy ez a jogszabályi plafon, a bank mindig egyedileg dönt arról, hogy mennyi hitelt ad számunkra.) A hosszabbítás káros mellékhatása ugyanakkor, hogy nőni fog a bank felé visszafizetendő teljes összeg, mert tovább használjuk a bank pénzét, így tovább fizetünk utána kamatot is. Ez persze később korrigálható azzal, hogy amennyiben plusz pénzre teszünk szert, akkor azt előtörlesztésre fordítjuk.
- Megoldás lehet plusz adóstárs bevonása is, ugyanis ebben az esetben az adós és az adóstársak együttes jövedelmével számol majd a bank.
A kalkulációt a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával végeztük, 20 éves futamidő és 50%-os hitelfedezeti arány figyelembevételével.
Mitől függ a havi hiteltörlesztő nagysága?
Azt, hogy mekkora havi törlesztőre számíthatsz, több dolog együttesen határozza meg:
- A felvenni kívánt hitel összege.
- A kölcsön futamideje – azonos hotelösszeg havi törlesztője annál alacsonyabb, minél hosszabb a futamidő. A lakáshitelek esetében a maximális futamidő 30 év.
- A lakáshitel kamatperiódusa – jelenleg a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek a legnépszerűbbek, ezek havi törlesztői egy évtizedig biztosan változatlanok maradnak. A futamidő végéig rögzített kamatú hitelek esetében teljesen kiiktathatod a kamatkockázatot, ám ezek jellemzően drágábbak, mint a 10 éves konstrukciók.
- Az igazolt jövedelmed nagysága is befolyásolhatja a hitel költségét, ugyanis a bankok egy része kedvezőbb kamatot kínál magasabb jövedelem esetén.
- Van bank, amelyik alacsonyabb kamatot kínál, amennyiben a fedezetként bevont ingatlan értékéhez képest kicsi a hitelösszeg.
- A kiválasztott banktól is függ, hiszen az egyes pénzintézetek nagyon más kamatokkal dolgoznak. Így fordulhat elő, hogy egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidőre felvett, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője lehet 114 ezer és 131 ezer forint egyaránt, ami két évtized alatt 4 millió forint feletti különbséget jelent!
Mekkora havi törlesztőre számíthatunk?
Mivel az egyes bankok árazása között jelentős különbségek vannak, mindenképpen érdemes megkeresni a kiválasztott paraméterek szerinti legkedvezőbb ajánlatot. Látható, hogy egy 20 millió forintos – 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú – lakáshitel havi törlesztője 300 ezer Ft nettó jövedelemmel 114 ezer Ft-nál kezdődik a Bankmonitor hitelkalkulátor alapján, míg 40 millió Ft-nál kicsivel 222 ezer Ft feletti kiadásra számíthatunk. Megfigyelhető az is, hogy már az első három legjobb bank ajánlatai között is komoly különbségek vannak, ezért a körültekintő választás a teljes futamidő alatt akár 9 millió Ft megtakarítást is eredményezhet.
Az alábbi lakáshitel kalkulátorral percek alatt ellenőrizheted, hogy az általad megadott paraméterek – jövedelem, hitelösszeg, futamidő, kamatperiódus, ingatlanérték – alapján mely bankok adják számodra a legkedvezőbb ajánlatot. A kalkulátor 12 magyar bank teljes lakáshitel kínálatát tartalmazza, így átfogó képet kaphatsz az aktuális lehetőségeidről.
