A szerencsés vállalkozások előbb-utóbb elérkeznek oda, hogy az addig bérelt irodájuk helyett saját irodát szeretnének. Egyrészt, mert megspórolják az addigi bérleti díj költségét, másrészt egy megfelelően kiválasztott ingatlan hosszú távon is jó befektetés. Kérdés csupán az, hogy meg tudjuk- e venni az ingatlant cégünk eredményei alapján. Így tudod kiszámolni.
Előre le kell szögeznünk, hogy az alábbi feltételeken túl beruházási hitelek esetén legalább két lezárt üzleti évvel kell rendelkezni ahhoz, hogy a bankok hitelt tudjanak (akarjanak) biztosítani cégünk számára.
Mekkora hitel vehető fel ingatlan vásárlásra?
Általános szabály a 20%-30%-os önerő elvárás a bankok részéről. Az elvárt önerő mértékét alapvetően két fő tényező határozza meg:
- a hitel mögötti biztosíték erőssége, illetve
- hiteligénylő társaság mekkora éves törlesztő részlet fizetését bírja el.
Kialakulhat az a helyzet, hogy a bank akár 20%-os önerő mellett is hajlandó lenne a beruházást megfinanszírozni, viszont a társaság profittermelő képessége a 80%-os hitelnagyság visszafizetését nem bírná el.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora hitelt tud egy cég felvenni?
A vállalkozás hiteltörlesztésre fordítható profitjának legalább 1,2-1,3-szor fedeznie kell a felvett hitel éves tőke és kamatfizetési kötelezettségét, azaz az adósságszolgálatot. A későbbi években bármikor előfordulhat, hogy ez a profit valami miatt csökken, vagy a költségek növekednek, ezért alkalmazzák a bankok ezt a biztonsági tartalék elvárást.
A profit nem feltétlenül egyenlő az üzemi eredménnyel! Két fontos tényező is befolyásolhatja azt, hogy mekkora összeget fogad el a bank profitként hiteltörlesztésre fordítható profitként:
- Egy nagyon fontos könyvelési tétel alapjaiban módosíthatja az a végső összeget, amit hiteltörlesztésre fordíthatunk: az értékcsökkenés.
- Az értékcsökkenés ugyanis ez egy elméleti költség, az vállalkozás amortizálódó eszközeinek utánpótlását hivatott biztosítani. Az új eszköz későbbi beszerzésére virtuálisan félretett összeg. (Mely nem mellesleg adóalap csökkentő tétel, az adóalap kiindulását jelentő üzemi eredmény számításnál ezért kerül a tényleges költségekhez hasonlóan levonásra az árbevételből.) Ez azonban nem tényleges költség, így az értékét az üzemi eredményhez hozzáadva kapjuk meg a bank által is elfogadott hiteltörlesztésre fordítható profitunkat.
- Iroda vásárlás esetén az addig bérelt iroda nettó éves bérleti díja.
- Ez az állandó költségtétel értelemszerűem nem lesz többé, ha saját irodába költözik cégünk.
Hiteltörlesztésre fordítható profit = üzemi eredmény + értékcsökkenés + éves irodabérleti díj
Mi határozza meg az éves törlesztő részletünk nagyságát?
Futamidő
Ingatlan és részesedésvásárlás esetén a 10-12 éves futamidőben gondolkozhatunk, banki hozzáállástól függően. Vannak olyan bankok, ahol belső szabályok miatt 10 évnél hosszabb futamidőt nem tudnak (akarnak) biztosítani. Vannak azonban bankok is, akik ezt a kérdést rugalmasabban kezelik, érdemes tehát több bankot megkeresni hiteligényünkkel.
Fontos szempont továbbá, ha például az állami kamattámogatás mellett igénybe vehető Széchenyi Beruházási Hitel, mely jelenleg 0%-os kamatozás mellett érhető el, maximum 10 éves futamidőt enged meg.
Kamat
A jelenlegi átlagos kamatszint a vállalkozás minősítésétől függően Bubor + 2,5% – 3,5% körül mozog a 200 millió forint alatti hitelösszegek esetén. Természetesen minél nagyobb a szóban forgó hiteligény, a kamatmérték is annál alacsonyabb tud lenni.
Érdemes elgondolkoznunk a kamatfixálás lehetőségén is, főleg, ha hosszabb távú hitelfelvétel esetén. A jelenlegi alacsony jegybanki alapkamat szint nemcsak a Bubort (amely most majdhogynem 0%), de a kamatfixálást is igen kedvezővé teszi. 1%-1,2%-os felár mellett akár már 10 évre is fixálni tudjuk a hitelünk kamatát, kiküszöbölve ezzel kamatkockázatunkat.
Számoljuk ki egy konkrét példát
Az iroda vásárlásra készülő ügyfelünk éves árbevétele 115 millió forint volt, hiteltörlesztésre fordítható profitja 22 millió forint. (10 millió forint üzemi eredmény + 7 millió forint értékcsökkenés + 5 m Ft éves bérleti díj)
22 millió forintnak a banki elvárás szerint a hitel első éves kamat és tőkefizetési kötelezettségének 1,2-1,3-szorosának kell lennie:
- 1,2-szeres elvárás mellet: 18,3 millió forint
- 1,3- szoros elvárás mellett: 17 millió forint
A bank 10 évben gondolkozva 3%-os kamatajánlatot adott, ezek alapján a felvehető hitel nagysága:
A csillagok szerencsés együttállásával 30%-os önerő mellett a bank 1,2-es profitszorzóval 140 millió forint hitelt biztosítani tudott ügyfélnek, így meg tudta vásárolni 200 millió forintért az addig bérlet irodáját.
Ha szeretnél előzetesen tájékozódni, hogy a te céged mekkora hitelfelvételre alkalmad, használd vállalati hitel-kalkulátorunkat:
