Egy ingatlannak van piaci és forgalmi értéke, ha pedig lakáshitel is képbe kerül, akkor az úgynevezett hitelbiztosítéki értékkel is meg kell ismerkednünk. De mit jelentenek ezek, és miért van egyáltalán jelentőségük? Megmutatjuk.
Amikor egy ingatlanhirdetésben árat látsz, akkor ez általában irányár, amit eleve úgy határozott meg az eladó, hogy abból 5-10%-ot engedni fog. Az alku mértéke ennél lehet persze több és kevesebb attól függően, hogy mennyire sürgős az eladónak az üzlet, illetve mennyire régen próbálja eladni a tulajdonát.
Az eladók rendszerint nem szakmai alapon határozzák meg az irányárat, sőt egyes túlárazott ingatlanok esetében ez köszönőviszonyban sincs a realitásokkal. Ennek oka jellemzően az, hogy sokszor érzelmileg kötődnek a lakásukhoz, és mivel ez életük pénzügyi „főműve”, jellemzően túlbecsülik az értékét. A piaci ár már kicsivel közelebb áll a realitáshoz, hiszen az eleve bekalkulált alkut nem tartalmazza, vagyis az eladó tulajdonképpen ekkora összeget szeretne kézhez kapni. Természetesen, ha az ingatlan irányára irreális, akkor a piaci ára is az lesz!
Hirdetés
Hirdetés
Mit csinál egy értékbecslő?
Éppen ezért érdemes az úgynevezett forgalmi értékről is beszélni, ami a piaci árnál pontosabb, már csak azért is, mert ezt értékbecslő határozza meg. Ennek során figyelembe veszi az ingatlan – és telek – méretét, építésének évét, a munka és a beépített anyagok minőségét, a lakás energetikai jellemzőit és értékesíthetőségét.
Az, hogy egy adásvétellel éppen ki járt jól, a vételár és a forgalmi érték viszonya határozza meg. Amennyiben a vételár a forgalmi értéknél magasabb, akkor az eladó jár jól, a vevő viszont jó eséllyel túlárazott ingatlant vásárolt. Ha azonban a vételár a forgalmi értéknél alacsonyabb, akkor ez jó vételnek számít a vevő szemszögéből.
A vételár és a forgalmi érték közötti túlzott különbség azonban akár galibát is okozhat, mégpedig az otthonteremtési támogatások – CSOK Plusz, Falusi CSOK – esetében. Ha ugyanis az értékbecslő által meghatározott becsült forgalmi érték és a vételár között 10%-ot meghaladó különbség van, akkor az igénylést a bank elutasítja. Ha valaki így jár, akkor másik ingatlant kell választania, vagy a vételárat kell csökkenteni a megfelelő szintre.
Milyen értékkel számol a bank?
De mi a helyzet akkor, ha valaki lakáshitelből vásárol meg egy ingatlant? Ekkor a bank minden esetben kirendel egy független értékbecslőt, aki a már korábban említett szempontok alapján meghatározza az ingatlan becsült forgalmi értékét. A bank azután ez alapján határozza meg a hitelbiztosítéki értékét, ami a forgalmi értéknél jellemzően 10-30%-kal alacsonyabb.
A csökkentésre azért van szükség, mert a bankoknak ügyelniük kell arra, hogy a kihelyezett jelzáloghitel mögött mindig megfelelő ingatlanfedezet legyen, ezért olyan értékkel számolnak, amin jó eséllyel 3 hónapon belül eladható az adott ingatlan. Budapesten és a nagyvárosokban a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek akár a 95%-a is lehet, míg a kisebb városokban 80-85%, az egyéb településeken 70-75% rendszerint ez az aránya.
Nem elég azonban, hogy a hitelbiztosítéki érték bőven alatta marad a forgalmi értéknek, a bankok ennek is legfeljebb 80-90%-át hitelezik meg, a többit önerőként magának az adósnak kell előteremtenie. Ezt egyébként maga a Magyar Nemzeti Bank írja elő a számukra.
A jogosultsági feltételeknek megfelelő, első saját lakásukat vásárlók számára elég lehet 10% önerő is, máskülönben 20% az elvárás. (10 százalékos önerővel jelenleg ennél az öt banknál igényelhető lakáshitel.) Lehetséges azonban önerő nélkül is ingatlant vásárolni, ám ebben az esetben a megvásárolni kívánton túl további ingatlant vagy ingatlanokat is be kell vonni pótfedezetként az ügyletbe. Ebben az esetben az ingatlanok összértékének 80%-a lehet elméletileg a hitelösszeg.
