Az MNB idén novemberben megjelent lakáspiaci jelentése rávilágított arra, hogy az új építésű lakások piacán megnövekedett a kereslet az előző évhez képest, ez pedig az árakat is befolyásolta. Cikkünkben megvizsgáltuk, megéri-e egy drágább, de korszerűbb otthon megvásárlása, valamint feltérképezzük a finanszírozás lehetőségeit is.
2021 első negyedévében elmaradt a kínálat a kereslethez képest az újlakás piacon, így tovább folytatódott az áremelkedés, amelyet már az elmúlt években is megfigyelhettünk. Az idén októberben elindult NHP Zöld Otthon Program pedig tovább ösztönözte az új otthonok iránti érdeklődést, ami a kínálatra és az ingatlanárakra is hatással van.
A kérdés már csak az, hogy megtérülhet-e a magasabb vételár, tekintve, hogy az új lakóházak már kedvezőbb, energiahatékony fenntartással és nagyobb értékállósággal büszkélkedhetnek. A Zöld hitel igényléséhez ugyanis energiahatékony, új lakást szükséges vásárolni, vagy építeni.
Hirdetés
Hirdetés
Energiahatékonysági különbségek
A jegybank elemzéséből kiderül, hogy a magyar lakóingatlan-állomány energiahatékonysága összességében alacsony. A kiadott energetikai tanúsítványok csupán 23,8 százaléka ért el CC, vagyis korszerűnek nevezhető, vagy annál jobb minősítést.
A nem éppen zöld arány pozitív irányba történő elmozdulását viszont az új, szigorított szabályozás is elő fogja segíteni, hiszen azoknak az épületeknek, amelyek 2022. június 30. után szereznek használatbavételi engedélyt, már legalább BB besorolásnak megfelelő minősítést kell teljesíteniük, vagyis ezután már csak a közel nulla energiaigényre vonatkozó teljesítményű épületek kaphatnak engedélyt a használatbavételre.
A fenntarthatóbb energetikai jellemzőkkel bíró épületeknek tehát kedvezőbb az energetikai besorolásuk, ez pedig az építés költségeit is megdobja. Mindezek tükrében érdemes megnézni, hogy a korszerűbb, új otthonok mennyivel lehetnek drágábbak az elavultabb energetikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanoknál.
A jelenleg még érvényben lévő szabályozás alapján csak a CC minősítésű, vagy ennél komfortosabb lakások, vagy házak kaphatnak használatbavételi engedélyt. Ez a kategória már korszerűnek nevezhető, éves energiafogyasztási értéke 101 és 130 kWh/m2 közé esik.
Ezzel szemben egy új, a Zöld hitel kívánalmainak is megfelelő otthonnak már legalább 25%-ban megújuló energiaforrásokat is felhasználónak, illetve legalább BB besorolással rendelkezőnek kell lennie.
Az energetikai tulajdonságokat összehasonlítva pedig az iméntieknek megfelelő zöld BB épület 30%-kal kevesebb energiaigényű, mint a CC minősítésű társa.
Vagyis, amíg egy BB besorolású lakás éves energiaköltsége (100 négyzetméteres lakóingatlan esetében, a fűtés és vízmelegítés költségét is beleértve) átlagosan 126.000 Ft, addig egy hasonló paraméterekkel rendelkező CC kategóriás otthon éves energiaköltsége 161.000 Ft.
Az MNB lakáspiaci jelentésének becslése szerint egy BB tanúsítvánnyal rendelkező új társasházi lakás négyzetméterára legalább 3,5 %-kal haladja meg az eggyel rosszabb, CC minősítésű új ingatlanét.
Egy korábbi releváns tanulmányból pedig kiderül, hogy a családi házak esetében még nagyobb az árolló. A BB, vagy jobb besorolással rendelkező családi házak mintegy 13 százalékkal drágábbak a CC energetikai minősítésűekhez képest.
Mindemellett a jegybanki tanulmány szerzői kiemelik, hogy a hatékonyabb energetikájú lakások hosszú távon értékállóbbak lesznek, hiszen a kereslet a jövőben is egyre inkább zöld irányba tolódhat.
Mi a helyzet a finanszírozással, megéri a Zöld hitel?
Természetesen a lakások árát számtalan dolog befolyásolhatja, mint például az elhelyezkedésük, az állapotuk, vagy a méretük. Az MNB jelentése szerinti lakás árkülönbségből kiindulva példánkban azt feltételezzük, hogy egy közel 0 energiaigényű BB és egy energiahatékony CC minősítésű lakás árkülönbsége 3-4 %-ra tehető.
Ezeknek megfelelően a Zöld hitellel vásárolandó új ház árát 70 millióra, amíg az eggyel korszerűtlenebb új otthon árát 67 millióra tettük, amit piaci lakáshitelből finanszírozuk (azt feltételezve, hogy mindkét esetben az önrész a vételár 30 %-a, a futamidő 20 év, a jövedelemszint pedig 500 ezer Ft).
A Bankmonitor lakáshitel és Zöld hitel kalkulátorainak eredményei alapján az alábbiakat láthatjuk:
Azt láthatjuk, hogy a kétféle hitelfelvétel esetén a törlesztőrészletek között megközelítőleg 36 ezer forint különbség van a Zöld hitel javára. Ez természetesen változhat 10 év elteltével, hiszen a piaci lakáshitel egy 10 évig fix kamatozású kölcsön. Ugyanakkor érdemes összevetni a havonta fizetendő költségeket, vagyis az energiaköltségeket és a törlesztőrészleteket mindkét otthon szempontjából.
- Míg az új, zöld lakás törlesztőrészlete 259.652 Ft havonta, addig az eggyel rosszabb besorolást kapott lakásra 295.854 Ft-ot kell kifizetnünk.
- Emellett a zöld otthon energiaköltsége nagyságrendileg (a 100 négyzetméteres, BB minősítésű lakásokra vonatkozó évi 126.000 Ft-os energiadíjat figyelembe véve) havi 10.500 Ft, amíg a CC besorolású ingatlan energiaköltsége nagyjából (a szintén 100 négyzetméteres, CC minősítésű lakásokra vonatkozó évi 161.000 Ft-os díjjal számolva) havi 13.417 Ft.
Ha tehát összeadjuk a két költséget, akkor a zöld otthon után havonta 270.152 Ft-ot, míg a másik lakásnál havi 309.271 Ft-ot kell fizetnünk.
Vagyis a jelenlegi piaci feltételek mellett:
- a zöld otthonhoz 900 ezer forinttal több önerő szükséges,
- viszont havi szinten közel 40 ezer forintot lehet spórolni a kiadásokon.
Durván 2 év alatt visszajön az önerőként megfizetett extra kiadás.
Ráadásul a jelenlegi piaci környezetben – a folyamatosan emelkedő kamatok miatt – érdemes mielőbb elindítani az igénylést. A példában szereplő, törlesztőrészletekből eredő különbség ugyanis még növekedni is fog, hiszen a kedvezményes kamatozású Zöld hitelt nem érintik a változások, ugyanakkor egy piaci lakáshitelnél jelentős drágulásra lehet számítani.
A Zöld hitel igénylése
Az NHP Zöld Otthon Program segítségével maximum 70 millió forintot, fix, 2,5 %-os kamattal, akár 25 évre is igényelhetnek azon magánszemélyek, akik a hitel feltételeinek megfelelő, energiahatékony új otthont vásárolnak, vagy építenek.
Ma már számos bank kínálatában megtalálható a kedvezményes konstrukció, ugyanakkor nem árt minél előbb elindítani az igénylést, hiszen a ma ismert lakástámogatásokkal ellentétben a Zöld hitel nem határidőhöz kötött, hanem egy bizonyos költségkeret áll rendelkezésre. A jókora érdeklődésnek köszönhetően a 200 milliárd forint pedig rohamos ütemben fogy.
A Bankmonitor egyszerűen használható kalkulátora segít kideríteni, hogy jogosult vagy-e a kedvezményes hitelre és összehasonlítani a banki ajánlatokat.
