Lakást vennél vagy eladnál? Akkor biztosan felmerült benned is a dilemma: vajon most érdemes lépni, vagy várni kellene? A lakásárakat számos tényező alakítja – ezek közül vannak, amelyek felhajtják az árakat, mások viszont fékezhetik vagy akár lefelé nyomhatják. Cikkünkben összegyűjtöttük a legfontosabb befolyásoló tényezőket, hogy tudatosabb döntést hozhass.
Az ingatlanvásárlás optimális esetben egy jól megtervezett, egyéni célokhoz illeszkedő döntés, amelyet jellemzően hosszú távra hozunk meg. Igényeink mellett a piaci környezet és lehetőségeink ismerete kulcsfontosságú. Nézzük meg, milyen tényezőkkel érdemes most tisztában lennie annak, aki ingatlan adás-vétel, vagy épp az első önálló otthona megvásárlása előtt áll.
Így változtak a lakásárak 2024 végén
Az MNB lakásárindex friss értékei szerint minden településtípuson gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme 2024 negyedik negyedévében.
Budapesten 4,5%-kal, vidéki városokban 2,9%-kal, községekben 3,2%-kal nőttek az árak negyedéves alapon. Éves szinten a fővárosban 14,3%-os, vidéki városokban 13,8%-os, községekben pedig 18,4%-os árdinamikát mértek. A Dél-Alföld kiemelkedett a többi régió közül, ahol éves szinten közel 20%-kal drágultak a lakások. Országos szinten a reálárak is erőteljesen, 10,9%-kal emelkedtek.
Hirdetés
Hirdetés
Milyen tényezők hajthatják felfelé az ingatlanárakat?
Állami támogatások
2025-ben is bővelkedünk kormányzati támogatásokban. A CSOK Plusz, a Babaváró hitel és egyéb családtámogatások továbbra is élénkítik a keresletet – különösen a gyermekvállalásra készülő fiatal párok körében. A támogatások révén új vásárlói réteg jelent meg a 40–80 milliós ársávban, ahol jelenleg kifejezetten élénk a verseny az ingatlanokért.
Lakossági befektetői hullám
A befektetési célú vásárlás felerősödik, ha például nagy összegű állampapír kifizetések történnek. Az inflációkövető állampapírokból kiszálló befektetők 2024 végén és 2025 elején jelentős pénzeket irányítottak az ingatlanpiacra. A pénz „munkára fogása” sokak fejében továbbra is az ingatlannal egyenlő, különösen a jól kiadható másfél szobás lakások esetében.
Kedvező hitelkamatok
Ha csökken a jegybanki alapkamat, az olcsóbb lakáshiteleket eredményez. Ez szélesebb tömegeknek teszi lehetővé a vásárlást, és fokozza a keresletet. Az alapkamat csökkenése 2023 őszén megkezdődött – az irányadó kamatszint azonban már ezt megelőzően is mérséklődött -, ezzel párhuzamosan pedig a lakáshitelek kamata is érdemben mérséklődött. Így 2025-ben jóval kedvezőbb helyzetben lehetnek a vásárlást tervezők, mint két évvel korábban.
Urbanizáció, népességmozgás
A főváros és az agglomeráció továbbra is célpont, különösen a zöldövezeti, családi házas részek iránt nőtt meg a kereslet. Budapest népessége stabil, de a kiköltözési hullám folytatódik a külső kerületek és agglomeráció irányába.
Inflációs vagyonmenekítés
Sokan továbbra is az ingatlanban látják a biztos értékmegőrzést. A konzervatív befektetők számára egy kézzelfogható eszköz mindig vonzóbb, különösen tőzsdei vagy pénzpiaci bizonytalanságok idején. A megnövekedett kereslet pedig automatikusan árfelhajtó tényező.
Építőipari költségek emelkedése
Az építkezési költségek drágulása az új lakások árát emeli, de ezzel párhuzamosan a használt ingatlanok is felértékelődhetnek. Az elmúlt évek brutális építőanyag-árrobbanása után most stabilizálódni látszanak a költségek, viszont a jó szakemberek továbbra is hiánycikknek számítanak. Ez a felújítandó lakásoknál is fontos: aki nem akar hónapokat idegeskedéssel tölteni, inkább drágább, de kész lakást vesz – ezzel is felfelé tolva az árakat.
Pszichológiai spirál
A sajtóban folyamatosan jelennek meg hírek a brutális áremelkedésről. Ha nap mint nap azt olvassuk, hogy drágulnak a lakások, a vásárlók sietnek, nehogy lemaradjanak, az eladók pedig egyre magasabb árat kérnek – gyakran valós alap nélkül. Ez önmagában is gerjeszti az árakat. 2025 első negyedévére Budapesten éves szinten 15–17%-os növekedés volt megfigyelhető, ez tovább erősíti a várakozásokat. Sokan magasabb áron hirdetik meg a lakásukat, mint amit reálisan ér, abban bízva, hogy „majd jön egy külföldi, aki megveszi”.
Milyen tényezők csökkenthetik a lakásárakat?
A jövedelmek reálértékének csökkenése
Az elmúlt évek lakásár-emelkedése nem minden szegmensben követte a jövedelmek növekedését. A használt lakások piacán sok eladó szembesül azzal, hogy a kereslet nem tudja lekövetni az áremelkedést. A fizetőképes kereslet csökkenése az árak mérséklődéséhez vezethet.
Magas hitelkamatok öröksége
Bár csökkentek a kamatok, a magasabb kamatkörnyezetből kilépő, kiváró vásárlók egy része még mindig nem tért vissza. Ráadásul sok vevő most előzetes hitelbírálat nélkül indul vásárolni, ami számos eladást hiúsít meg.
Támogatások bizonytalansága
A Babaváró és CSOK Plusz jövője körül folyamatos a bizonytalanság, sok vevő nem meri elkezdeni a folyamatot, amíg nem biztos a jogosultság. Sokan pedig a bonyolult feltételrendszer és elvárások miatt nem veszik igénybe a kormányzati segítségeket. A támogatások kifutása esetén természetszerűleg a kereslet csökkenése valószínű.
Kínálati bővülés
Ha egyszerre sok új lakás készül el (például nagyobb fejlesztések révén), az túlkínálathoz vezethet, ami árversenyt generál. Az új lakások drágulása felfelé húzza a használtakat is, de a gyengébb minőségű, túlértékelt használt ingatlanokat egyre nehezebb lesz eladni. Várhatóan az elkövetkező években az építkezések száma meg fog emelkedni, azonban ezen tényező a közeli jövőben nem, vagy csak gyengén fogja kifejteni hatását.
Demográfiai különbségek
A lakosság csökkenése, elöregedés, fiatalok kivándorlása hosszú távon csökkentheti a keresletet, különösen a vidéki ingatlanpiacon. Például Szabolcs megyében vannak olyan települések, ahol már hirdetni sem próbálnak – nincs rá kereslet.
Szabályozási és pénzügyi környezet
Tranzakciós illeték, adózási szabályok, energetikai előírások szigorítása mind visszavethetik a vásárlási kedvet. De ide tartozhat a banki hitelbírálat szigorodása is, például játékfüggőség vagy rendszeres sportfogadás szereplése az igénylő bankszámláján azonnali hitel-elutasítást eredményezhet. Ezért is fontos az előzetes hitelképesség-vizsgálat.
A szegmensek közötti különbségek
Tőzsdei zuhanás, inflációs sokkok, háborús konfliktusok globális szinten is csökkenthetik a lakossági vásárlási hajlandóságot.
A 40–80 millió forintos sávban élénk a kereslet, főleg befektetési célú lakásokra. Ezzel szemben a 150 millió forint feletti szegmensben hosszabb értékesítési idő (4–6 hónap) és jóval kisebb verseny figyelhető meg. Itt a jó árazás és az állapot (felújított vagy felújítandó) a döntő tényező.
Hogyan készülj fel tudatosan egy változó piacon?
Az egyik legfontosabb lépés az előzetes hitelbírálat és az értékbecslés. Ezek segítenek meghatározni, hogy
- mennyi hitelt kaphatsz,
- milyen árkategóriában kereshetsz,
- az adott ingatlan ára reális-e a bankok szemében is.
Mi várható?
Bár az elmúlt évben összességében látványos árnövekedés volt, ez nem feltétlenül folytatódik ugyanilyen tempóban. A 2025-ös év eddig „turbulens”, de a szakértők a következő hónapokban enyhébb áremelkedést, racionalizálódást várnak.
A lakáspiac nem homogén, területenként igencsak eltérőek a lehetőségek és a hosszú távon is ideális döntéshez fontos, hogy saját céljainkat és helyzetünket helyezzük előtérbe. Érdemes tehát szakértői segítséggel felmérni az opciókat – akár vevőként, akár eladóként. Ha nem vagy biztos benne, hogy mikor, mit és mennyiért érdemes lépni, kérj segítséget a Bankmonitor szakértőitől.
