Az MNB statisztikái alapján mind az új, mind a használt lakások esetében érdemben csökkent a vásárlók által igényelt átlagos hitelösszeg nagysága. De mi húzódik meg a háttérben? Óriási titkot nem árulunk el azzal, ha kimondjuk, nagyrészt a kamatemelkedés.
A Magyar Nemzeti Bank 2023. májusában megjelent Lakáspiaci jelentése alapján a hiteligénylők egyre kisebb összegű lakáskölcsönt vesznek fel. Az új lakást vásárlók 2023. februárjában átlagosan 13,8 millió forintot igényeltek 20,5 éves futamidő mellett. Az átlagos hitelösszeg 22,9 millió forint volt tavaly áprilisban és májusban is, vagyis 9,1 millió forinttal csökkent az átlagos hitelösszeg.
A használt lakást vásárlóknál is hasonló trend figyelhető meg: 2022. június és 2023. február között 13,9 millió forintról 10,4 millió forintra csökkent az átlagos hitelösszeg nagysága.
Hirdetés
Hirdetés
Támogatott hitelből többet igényeltünk
De miért csökkent ilyen drasztikus mértékben az átlagos hitelösszeg hazánkban? Érdemes megnézni önmagában a hitelkínálat összetételét. Ha ezt vizsgáljuk, akkor jól látható, hogy a 2022-es év a 2,5 százalékos kamatozású támogatott hitelről szólt az új lakások esetében. A roppant kedvező hitel iránti kereslet óriási volt, igen gyorsan elfogyott a 300 milliárd forint összegű keret.
Emellett természetesen elérhető volt a CSOK mellé igényelhető fix 3 százalékos kamatozású támogatott hitel is, de ezen konstrukció jelenleg is elérhető. Ezen kölcsönök amúgy sem befolyásolhatják érdemben az átlagos hitelösszeg nagyságát, hiszen a legoptimálisabb esetben is legfeljebb 15 millió forint igényelhető a konstrukcióból.
Éppen ezért érdemes lehet a Zöld Hitel bevezetése előtti – azaz 2021. szeptemberi – adatokat összevetni az idén februári értékekkel. Az új lakásokra igényelt átlagos hitelösszeg 2021. szeptemberében 16,6 millió forint volt. Ez még mindig 2,8 millió forinttal meghaladja az idén februári értéket. Még mindig 17 százalékkal kisebb az átlagos hitelösszeg nagysága.
A használt lakásokra igényelt átlagos hitelösszeg 13,2 millió forint volt 2021. szeptemberében, ez elmarad a tavaly júniusi csúcsértéktől, ami jól mutatja, hogy a Zöld Hitel felfutásának nem volt hatása a használt lakásoknál. Teljesen érthető ez a következtetés, hiszen ilyen célra nem lehetett felhasználni a fix 2,5 százalékos kamatozású kölcsönt.
A csökkenő hitelösszeg ellenére magasabb törlesztőt vállaltunk be
Az olcsó kölcsönök nem csak azért haltak ki, mert kimerült a Zöld Hitel, a piaci kamatozású kölcsönök kamata is érdemben emelkedett. Ebből a szempontból érdemes lehet a 2021. szeptemberi és a 2023. februári adatokat összevetni, így a Zöld hitel hatása az új lakások esetében sem fog torzítani.
Az átlagbérrel elérhető piaci jelzáloghitelek kamata érdemben emelkedett a kérdéses időszakban:
- Az új lakások vásárlására elérhető kölcsön 3,98-7,19 százalékról 8,74-10,2 százalékra kúszott fel.
- A használt ingatlanok vásárlására igényelhető kölcsön kamata pedig 3,98-7,19 százalékról 8,60-10,2 százalékra emelkedett.
A hitelösszeg jelentősen csökkent, a futamidő nagyságrendileg nem változott. Milyen hatása volt ezeknek az elemeknek együttesen a kölcsönök törlesztőrészletére? (A számítás során a korábban megadott kamatsávok alapján kalkulált törlesztőrészletek átlagát vizsálták meg a Bankmonitor szakértői.)
Használt lakás esetében a kamatemelkedés kompenzálta a hitelösszeg csökkenését, sőt: 2021 szeptemberében a 13,2 millió forintra havonta 94 ezer forintot kellett fizetni, idén februárban a 10,4 millió forintra kell 99 ezer forintot.
Ugyanakkor érdemes a fizetésekre is vetni egy pillantást, a kedvezmények nélküli nettó átlagbér 2021. szeptemberében 284 700 forint volt, míg idén februárban már 353 200 forintot vihetett haza egy átlagos magyar. Ezek alapján a jövedelmünk leterheltsége nagyságrendileg azonos szinten, 30% körüli értéken volt mindkét időszakban, sőt idén februárban még valamelyest csökkent is a jövedelem leterheltsége. Ez egyébként ilyen magas inflációs környezetben teljesen érthető, a hitelfelvevők szabadon elkölthető jövedelmének értéke ugyanis érdemben csökkenhet.
Az új lakások esetében hasonló a helyzet. A kamatemelkedés hatása messze nagyobb volt, mint a hitelösszeg változásáé: a törlesztőrészlet 113 ezer forintról 127 ezer forintra nőtt. (Előbbihez 16,6 millió forint, míg utóbbihoz 13,8 millió forint hitelösszeg tartozik.)
Az átlagbér leterheltsége azonban itt sem változott érdemben, kicsivel 35% felett van. (Jelen esetben a magasabb törlesztőrészlet ellenére szintén minimális csökkenést láthatunk, melyet itt is megmagyarázhat a magasabb infláció okozta félelem.)
Az ingatlanárak befolyásolták a hitelösszeget?
Röviden és tömören nem igazán. A lakásárak 2022. utolsó negyedévében az MNB Lakásárindexe alapján minimálisan, 3,6 százalékkal csökkentek. Az idei év első negyedévében pedig a előrejelzések alapján minimális növekedés látható.
Éves összevetésben azonban még mindig érdemi áremelkedés látható. 2022. negyedik negyedévében még kétszámjegyű volt ez az áremelkedés, ehhez képest csökkentek a hitelösszegek. Vagyis a lakásárak alakulása nem befolyásolta a hiteligénylőket.
Összegzés
Érdemben csökkent az átlagos hitelösszeg nagysága az elmúlt időszakban. Az új ingatlanok vásárlása esetében mintegy 9,1 millió forinttal, a használt otthonok vásárlásakor pedig 3,5 millió forinttal mérséklődött az átlagos hitelösszeg.
Az új ingatlanok esetében fontos szempont volt a Zöld hitel megszűnése, a konstrukciót ugyanis hatalmas érdeklődés övezte, átlagos hitelösszege pedig kiemelkedően magas volt.
Ezen túlmenően nagyrészt a kamatok emelkedésével magyarázható az átlagos hitelösszeg csökkenése. A törlesztőrészlet ugyanis még a kisebb hitelösszeg ellenére is magasabb volt, mint 2021. szeptemberében.
Az átlagjövedelem növekedése azonban kompenzálni tudta a törlesztők emelkedését. A használt lakások esetében nagyságrendileg a fizetés 30 százalékát, míg új lakások esetében a jövedelem 35-36 százalékát fordították a hiteligénylők a kölcsön törlesztésére.
A jövedelem leterheltsége még csökkent is az elmúlt időszakban. Ez a magas inflációnak is köszönhető: a hiteligénylők számára fontosabb lehet a törlesztésen felül megmaradó fizetésük vásárlóereje.
Mindezek alapján a kamatok érdemi csökkenésével újra felemelkedhet az átlagos hitelösszeg is. Erre az infláció és az alapkamat jelentős csökkenésekor kerülhet sor. (Az év végére előreláthatólag a hitelkamatok mérséklődése is megindulhat.)
